TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Mars 2025

N° R.G. : 21/08220

N° Minute :

AFFAIRE

[I] [L] divorcée [G]

C/

[N] [J], [P] [E]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [I] [L] divorcée [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Rémi BAROUSSE de la SELASU TISIAS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2156

DEFENDEURS

Monsieur [N] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1177

Madame [P] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1177

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique devant :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, magistrate chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Cette magistrate a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffière lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [L] divorcée [G] (ci-après " Madame [L] "), est propriétaire d’une maison située [Adresse 2], sur un terrain cadastré [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Monsieur [N] [J] et Madame [P] [E] (ci-après " les consorts [J]/[E] ") ont acquis, par acte notarié du 4 septembre 2015, un terrain non construit situé [Adresse 3], cadastré [Cadastre 7], et pour lequel un permis de construire avait été accordé par arrêté communal du 10 décembre 2014.

Madame [G] s’est rapprochée des consorts [J]/[E] aux fins de modification du projet de construction, craignant une perte de vue et un assombrissement de sa propriété.

Par actes d’huissier en date du 1er mars 2015, Madame [L] a fait assigner les consorts [J]/[E] devant le tribunal judiciaire de NANTERRE aux fins de voir ordonner la démolition de leur construction sous astreinte, et, à titre subsidiaire, d’indemnisation.

Par ordonnance du 29 septembre 2016, le juge de la mise en état, saisi sur incident, a ordonné une expertise, l’expert désigné ayant notamment pour mission d’évaluer l’ensoleillement et la situation de la parcelle de Madame [L], et l’impact de la construction voisine sur cet ensoleillement et les vues puis sur la valeur du bien.

Un sursis à statuer et un retrait du rôle ont été ordonnés le 15 décembre 2016.

Le rapport d’expertise a été déposé le 17 mars 2021.

L’affaire a été rétablie à la demande de Madame [L] suivant conclusions signifiées par la voie électronique du 5 octobre 2021.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 juillet 2022, Madame [L] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal

— Ordonner la démolition de la construction édifiée par les consorts [J]/[E], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à l’expiration de la durée de 90 jours à compter de la signification du jugement,

— Condamner in solidum les consorts [J]/[E] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire

— Condamner in solidum les consorts [J]/[E] à lui payer la somme de 317.100 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause

— Condamner in solidum les consorts [J]/[E] aux dépens, y compris les frais d’expertise dont le coût du sapiteur,

— Condamner in solidum les consorts [J]/[E] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, les consorts [J]/[E] demandent au tribunal de :

— Débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Madame [L] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

— Condamner Madame [L] à leur payer la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 16 janvier 2023, et l’affaire renvoyée pour plaidoiries devant le tribunal judiciaire de NANTERRE à l’audience du 17 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, prorogée au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, figurant au titre des dispositions communes aux procédures orale et écrites, le tribunal ne répondra qu’aux prétentions énoncées au dispositif.

I. Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

Pour demander la démolition de la construction des consorts [J]/[E], Madame [L] soutient que cette construction est à l’origine de troubles anormaux du voisinage, en ce qu’elle lui cause une perte d’ensoleillement et une perte de vue, dont résultent une sensation d’écrasement, l’impossibilité d’exploiter son jardin, une perte de confort, une perte de valeur et une perte d’agrément. Elle fait valoir que la démolition doit être ordonnée même si cela a des conséquences importantes pour les propriétaires, et que s’il n’était pas fait droit à cette demande, elle est bien fondée à demander une réparation par équivalent en indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.

Pour s’opposer à ces demandes, les consorts [J]/[E] font valoir que Madame [L] ne démontre pas l’existence de troubles anormaux du voisinage, en ce que les conséquences de leur construction n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage en milieu urbain. Ils soutiennent que la perte d’ensoleillement est limitée et qu’il n’existe aucune privation de vue. Ils considèrent que la demande de démolition est disproportionnée, et soutiennent que les préjudices ne sont pas démontrés, s’agissant de la perte de valeur, de la perte d’agrément et du surcoût énergétique.

Aux termes de l’article 544 du code civil, si la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, ce droit est limité par l’obligation qu’a tout propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.

L’établissement d’une faute n’est pas nécessaire pour mettre en œuvre la responsabilité de celui qui cause à son voisinage un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le respect des règles d’urbanisme par le propriétaire ne l’exonère pas de sa responsabilité envers son voisin pour trouble anormal du voisinage.

Sur la caractérisation des troubles

1° Sur la perte d’ensoleillement

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 11 mars 2021, qu’avant la construction des consorts [J]/[E], l’ensemble de la façade jardin de la maison de Madame [L] bénéficiait d’un éclairement jusqu’aux environs de 16h30/17h quel que soit le moment de l’année. L’expert constate qu’après la construction, la perte d’ensoleillement en période hivernale correspond à 30% pour la façade et à 50% pour la terrasse, de sorte que le rez-de-chaussée et le premier niveau de la maison sont « très largement impactés ». En période estivale, l’expert estime la perte d’ensoleillement à 15% pour la façade et 50% pour la terrasse.

Les différentes photos produites au dossier permettent également de constater que la construction des consorts [J]/[E] produit une ombre supérieure à celle qui existait auparavant, sur la maison de Madame [L].

Si l’étude d’ensoleillement effectuée par le cabinet GEXPERTISE le 19 juillet 2018, produisant notamment une simulation de la perte d’ensoleillement au 15 février 2018, présente des résultats supérieurs à ceux de l’expertise judiciaire, résultats dont souhaite se prévaloir Madame [L] pour dire que les résultats de l’expertise minimisent le trouble, il sera relevé que l’expertise judiciaire synthétise l’ensemble des données et notamment celles issues du rapport du sapiteur, pour conclure aux pourcentages de perte d’ensoleillement cités plus avant.

En tout état de cause, au vu de ce qui précède, il est établi que la construction des consorts [J]/[E] emporte une perte d’ensoleillement significative, en ce qu’elle est effective durant toute l’année et conduit parfois à ombrager l’intégralité de la façade et de la terrasse de Madame [L].

En cela, elle excède les inconvénients normaux du voisinage, même dans un milieu urbanisé. En effet, il est notamment relevé par l’expert judiciaire que les consorts [J]/[E] ont fait le choix d’orienter leur maison plein sud, afin de pouvoir bénéficier d’un plein ensoleillement. Il est également constaté, à l’étude des différentes pièces produites, que la [Adresse 8] se trouve sur un plan incliné de la ville de [Localité 4], permettant à de nombreuses constructions de bénéficier d’un ensoleillement, et au cœur d’un quartier pavillonnaire, de sorte que les constructions, de petites tailles, n’ont pas nécessairement d’impact sur l’ensoleillement des constructions voisines.

Par conséquent, cette perte d’ensoleillement est constitutive d’un trouble du voisinage de nature à engager la responsabilité des consorts [J]/[E].

2° Sur la perte de vue

Le rapport d’expertise judiciaire du 11 mars 2021 fait état de ce que la construction des consorts [J]/[E] cause une perte de vue oblique, depuis la salle à manger et une chambre, mais que la vue droite dégagée est préservée en raison d’un fort dénivelé.

Les photographies produites ne permettent pas d’apprécier la portée de la vue droite depuis la maison de Madame [L].

S’il n’est pas contestable que la construction des consorts [J]/[E], à proximité immédiate de la maison de Madame [L], cause une perte de vue oblique depuis deux pièces, ce trouble n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage, en ce qu’il est la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes. La perte de vue ne constitue donc pas un trouble anormal du voisinage permettant d’engager la responsabilité des consorts [J]/[E].

Sur la demande de démolition

Si la construction des consorts [J]/[E] cause un trouble anormal de voisinage à Madame [L], au titre de la perte d’ensoleillement, ce trouble n’apparaît pas à lui seul de nature à justifier sa démolition, qui serait manifestement disproportionnée.

La demande de Madame [L] de voir ordonner cette démolition, sous astreinte, sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

1° Sur la perte d’agrément

Faute pour Madame [L] de justifier d’un préjudice au titre de la perte d’agrément, qu’elle évalue à 10.000 euros par an sans produire aucun élément en ce sens, sa demande sera rejetée.

2° Sur la perte de valeur

Il résulte des pièces produites au dossier que la maison de Madame [L] était estimée en septembre 2015 à 400.000 euros par l’agence immobilière Guy Hoquet et à 420.000 euros par l’agence Laforêt, entre 380.000 et 400.000 euros en mai 2017 selon, respectivement, les agences immobilières Guy Hoquet et Laforêt. Ces deux estimations font état d’une évolution à la hausse du marché d’environ 2,5% pour des biens comparables, mais également de ce que cette valeur doit tenir compte de la nouvelle construction bordant le côté droit de la propriété. Les estimations Efficity produites par les parties font état d’un prix moyen au m² de 6.180 euros sur la commune de [Localité 4] en juillet 2021 et d’un prix moyen au m² de 5.800 euros sur la [Adresse 8] en janvier 2022.

Si dans ses écritures Madame [L] indique que l’évaluation Efficity « relève une forte dévaluation du bien par la construction voisine » qui a « transformé tous ses atouts très recherchés en autant de points faibles », et préconiserait une mise en vente à 450.000 euros soit 130.000 euros de moins de la valeur atteignable sans la construction des consorts [J]/[E], la pièce visée ne comprend que l’estimation du prix au m² précitée et aucune preuve n’est rapportée quant à ces allégations. Il sera relevé que cette estimation dont se prévaut Madame [L] vise « une superficie Carrez de 95m² », alors qu’il ressort des précédentes évaluations mais également de l’expertise judiciaire que sa maison aurait une surface d’environ 67 à 70 m².

Ainsi, il apparaît établi que la maison de Madame [L] a connu une dépréciation de sa valeur de 20.000 euros, entre 2015 et 2017, du fait de la construction des consorts [J]/[E], en raison notamment de la perte d’ensoleillement causée par cette construction. Ce préjudice, qui est la conséquence directe du trouble anormal du voisinage, devra être indemnisé, de sorte que les consorts [J]/[E] seront condamnés in solidum à payer à Madame [L] la somme de 20.000 euros, au titre de la perte de valeur.

3° Sur la perte de confort

S’il n’est pas contesté que la perte d’ensoleillement d’un bien immobilier peut avoir un impact sur son confort, et emporter des surcoûts de chauffage et d’éclairage, tel qu’il est fait état dans le rapport de l’expertise judiciaire, Madame [L] ne produit que des factures d’électricité et de gaz pour l’année 2019, sans justifier en quoi les montants versés seraient supérieurs à ceux supportés avant la construction réalisée par les consorts [J]/[E], ni en quoi l’augmentation alléguée ne serait pas la conséquence de l’augmentation des prix de l’énergie.

Ainsi, Madame [L] estimant elle-même, dans ses écritures, qu’il est « difficile de mesurer l’impact financier précis de la construction des consorts », et se contentant de proposer une évaluation « raisonnable » sans caractériser un préjudice de perte de confort établi, il convient de rejeter sa demande à ce titre.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [J]/[E], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant la totalité des frais d’expertise.

Sur la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les consorts [J]/[E], supportant les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les consorts [J]/[E] seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu, en conséquence, de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Madame [I] [L] divorcée [G] de démolition de la construction de Monsieur [N] [J] et Madame [P] [E] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [J] et Madame [P] [E] à payer à Madame [I] [L] divorcée [G] la somme de 20.000 euros, au titre de la perte de valeur de son bien ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [J] et Madame [P] [E] à payer à Madame [I] [L] divorcée [G] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [J] et Madame [P] [E] aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,