— N° RG 24/00965 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV2G

Date : 29 Janvier 2025

Affaire : N° RG 24/00965 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV2G

N° de minute : 24/00040

Formule Exécutoire délivrée

le : 31-01-2025

à : M^e Alexandra TCHAKERIAN + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Eric CATRY, avocat au barreau du VAL-D’OISE, avocat plaidant,

M^e Alexandra TCHAKERIAN, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BS DISTRIBUTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 18 Décembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 27 août 2022, Monsieur [O] [M] (le bailleur) a donné à bail commercial à la société BS DISTRIBUTION (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 9600 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, pour une somme de 4474,34 euros, comprenant pour part 1920,00 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2024, 2400 euros au titre du dépôt de garantie (hors TVA) et 154,34 euros au titre du coût de l’acte.

— N° RG 24/00965 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV2G

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 16 octobre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater que la clause résolutoire stipulée dans le bail du 27 août 2022, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] et visée danS le commandement signifié le 6 mai 2024 à la société BS DISTRIBUTION est acquise depuis le 6 juin 2024,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail précité à compter de cette date,

— condamner la société BS DISTRIBUTION à régler à Monsieur [O] [M] la somme de 5920 euros TTC au titre de l’arriéré locatif et du dépôt de garantie, non payé, arrêté au 6 juin 2024 outre les intérêts au taux légal, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil et ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— prononcer l’expulsion de la société BS DISTRIBUTION et de toute personne dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir

— condamner la société BS DISTRIBUTION au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros à compter du 6 juin 2024 ainsi qu’au paiement des charges, impôts, taxes et tous accessoires jusqu’à libération totale des lieux

— condamner la société BS DISTRIBUTION au paiement à Monsieur [O] [M] d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société BS DISTRIBUTION aux dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 6 mai 2024 (154,34€), de délivrance de l’assignation, de levée d’un état des nantissements et privilèges et de dénonciation de la présente assignation aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de signification et d’exécution de la décision à intervenir

A l’audience du 18 décembre 2024, Monsieur [O] [M] a maintenu ses demandes.

Assignée à étude, la société BS DISTRIBUTION n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [O] [M] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 1920 euros, arrêtée au 17 avril 2024 déduction du coût du commandement de payer de 154,34 euros et du dépôt de garantie de 2400 euros, qui ne sont pas des créances locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société BS DISTRIBUTION et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

1-1 Sur la demande relative au dépôt de garantie :

La société bailleresse sollicite du juge des référés la condamnation de la société BS DISTRIBUTION au titre des arriérés locatifs. Sur le décompte, la demanderesse inclut, outre les loyers impayés, le dépôt de garantie d’un montant de 2400 euros tiré de l’article 4 bis du bail consenti à date du 27 août 2022.

Il convient de rappeler que les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point et disons que le montant du dépôt de garantie sera exclu du décompte.

1-2 Sur la demande relative à la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”

Aux termes des dispositions de l’article 1343-2 du même code “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise”

Monsieur [O] [M] sollicite la condamnation de la société BS DISTRIBUTION à lui payer la somme de 1920 euros au titre des loyers et charges dus, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts (anatocisme) à compter de l’assignation.

Il convient de rappeler que le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation (Cass Civ3 17 juin 1998 n°96.19-230). La demande en justice n’exige pas que, pour produire des intérêts, les intérêts échus soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande mais seulement que celle-ci vise les intérêts dus pour une telle durée.

Il y a lieu de relever que la clause résolutoire est acquise avec une condamnation aux intérêts légaux. Il n’est pas démontré que le paiement des loyers échus n’interviendra pas à la notification de la présente décision qui par ailleurs est suffisamment comminatoire, que dès lors la capitalisation des intérêts (anatocisme) apparaît à ce stade comme superfétatoire et la demande sera donc rejetée.

1-3 Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation à échoir :

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société BS DISTRIBUTION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2- Sur les demandes de fin de jugement :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BS DISTRIBUTION, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mai 2024.

En considération de l’équité, la société BS DISTRIBUTION sera condamnée à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 juin 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BS DISTRIBUTION et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BS DISTRIBUTION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Rejetons la demande d’acquisition du dépôt de garantie,

Condamnons par provision la société BS DISTRIBUTION à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 2400 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 1920 euros et à compter du 16 octobre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Rejetons la demande relative à la capitalisation des intérêts,

Condamnons la société BS DISTRIBUTION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mai 2024,

Condamnons la société BS DISTRIBUTION à payer à Monsieur [O] [M] la somme de somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président