TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 23 Janvier 2025

N°R.G. : 25/00045

N° Portalis DB3R-W-B7J-2ESW

N° Minute :

S.C.I. FIRSTAVENUE

c/

[I] [V], [K] [X] épouse [V]

DEMANDERESSE

S.C.I. FIRSTAVENUE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Onur BAYSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0476

DEFENDEURS

Monsieur [I] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [K] [X] époux de Madame [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

tous deux représentés par Maître Jacques-Henri KOHN de la SELARL KOHN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0233

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée auprès du Premier président de la Cour d’appel de Versailles, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, selon ordonnance numéro 500/2024 du 19 décembre 2024,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FIRSTAVENUE procède à la surélévation de deux étages d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] en vertu d’un permis de construire délivré par la mairie de [Localité 5] le 8 novembre 2021, permis transféré à la SCI FIRSTAVENUE le 1er aout 2022. Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] sont propriétaires d’une parcelle adjacente à l’ouest dudit immeuble comprenant un pavillon d’habitation et située [Adresse 3].

La SCI FIRSTAVENUE, après avoir sollicité en vain l’autorisation des époux [V] dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle afin de réaliser des opérations de ravalement sur la façade ouest de la surélévation et soutenant que l’inertie fautive de ces derniers ne permettait pas d’assurer la sécurité du chantier en ce que l’échafaudage n’est installé que sur trois des faces du bâtiment existant, a, sur autorisation du juge des requêtes du 27 décembre 2024, assigné en référé à heure indiquée, par exploit du 31 décembre 2024, Monsieur [I] [V] et Mme [K] [V].

À l’audience du 16 janvier 2025, le conseil de la demanderesse a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance visant à :

l’autoriser à faire passer sur la propriété des époux [V] ses locateurs d’ouvrage en vue de la réalisation des travaux d’étanchéité et de ravalement, comprenant la mise en place d’un échafaudage posé sur la toiture de la propriété des époux [V], selon le plan d’implantation visé en pièce 14 de son assignation.fixer le montant de l’indemnité revenant aux époux [V] du fait du préjudice de jouissance lié à la présence de l’échafaudage, à la somme de 200 euros par semaine échue. ordonner la réalisation d’un état de lieux contradictoire par les parties dans un délai de 7 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à venir, préalable à l’installation de l’échafaudage, au besoin avec l’assistance d’un commissaire de justice si l’une des parties est récalcitrante, lequel commissaire sera autorisé à cet effet à pénétrer sur la propriété des époux [V], et dont les frais seront supportés par la partie récalcitrante.autoriser aux locateurs d’ouvrage de la SCI FIRSTAVENUE l’accès à la propriété des époux [V], les jours ouvrés, entre 8h et 17h, afin de procéder à la pose de cet échafaudageautoriser la SCI FIRSTAVENUE à maintenir cet échafaudage le temps nécessaire à la finalisation des travaux décrits dans l’assignation.autoriser aux ouvriers de la SCI FIRSTAVENUE l’accès à la propriété des époux [V], les jours ouvrés, entre 8h et 17h, afin de procéder à la dépose de cet échafaudage, une fois les travaux terminésmettre à la charge solidaire de Monsieur [I] [V] et Mme [K] [V] une somme de 2 000 euros en application de l’article L 761-1 du code de justice administrativemettre à la charge des époux [V] les dépens de l’instance. Relativement à la demande des époux [V] sollicitant un échafaudage suspendu et non un échafaudage standard tel que prévu, la demanderesse s’y est opposée compte tenu du surcoût financier exposé. En outre, elle a soutenu que le chiffrage de la démolition de la cheminée devait être supporté par les défendeurs et que relativement aux dates d’intervention sollicitées il ne pouvait y être fait droit compte tenu de l’urgence.

A cette même audience, les défendeurs ont soutenu des conclusions aux termes desquelles ils demandent au tribunal de:

A titre principal :

autoriser la SCI FIRSTAVENUE à bénéficier de la servitude de tour d’échelle en vue de la réalisation des travaux d’étanchéité et de ravalement, ainsi que la réfection de la souche de cheminée et rehaussement du conduit de cheminée, ensemble comprenant la mise en place d’un échafaudage en en suspension ou en encorbellement sans pied(s), sous réserve de la nomination d’un expert, aux frais de la SCI avec mission de déterminer les possibilités et les modalités de l’installation d’un échafaudage et des opérations de la démolition partielle de la cheminée et de la pose d’un prolongement de la cheminée restante, pour être en conformité avec le permis de construire de rehaussement.

A titre subsidiaire :

sous réserve de la production dans les 8 jours du plan certifié par l’architecte et l’entreprise de l’échafaudage en suspension ou en encorbellement sans pied(s) qui sera installésous réserve que la SCI procède, préalablement à l’installation d’un échafaudage, au nettoyage complet de la tour affectée par la chute de pierres et débris lors de la démolition de la partie supérieure du mur de l’immeuble [Adresse 1] et remplace, si besoin était, toutes les tuiles endommagées par la chute de ces débrissous réserve que la SCI communique dans les 8 jours tous les éléments relatifs aux conditions de la démolition de la cheminée existante et son conduit apparent et son remplacement par une nouvelle conduiteEt en tout état de cause :fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 200 euros par jour si l’échafaudage est bien en suspension ou en encorbellement et à 400 euros si par impossible et par un motif justifié par un expert nommé judiciairement ce dernier estimait qu’un tel échafaudage était impossible et que seul un échafaudage classique était impossibleordonner l’installation postérieurement au retour de l’étranger des époux [V], c’est-à-dire à partir du 14 février 2025 et sous réserve de pouvoir examiner dans un délai de 15 jours après leur communication les éléments visés ci-dessus et sous réserve de la production des attestations d’assurance responsabilité civile et tous risques chantier avec une date de validité prenant en compte la durée des travauxordonner la réalisation d’un état des lieux contradictoires par les parties dans un délai de 7 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, préalable à l’installation de l’échafaudage en suspension ou en encorbellement sans pied(s)condamner la SCI FIRSTAVENUE à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civilecondamner la SCI FIRSTAVENUE aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 dudit code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le tour d’échelle apparaît comme le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers, leurs outils, leurs échelles.

Compte tenu de l’atteinte au droit de propriété résultant de l’autorisation de tour d’échelle, celle-ci ne peut être accordée, à titre temporaire, qu’au regard du caractère indispensable des travaux envisagés, de l’absence de solution alternative permettant de réaliser les travaux sans passer par le fonds voisin, de l’absence de disproportion manifeste entre la gêne endurée par le voisin et l’intérêt de l’auteur des travaux pour leur exécution.

La demanderesse produit aux débats un permis de construire délivré par le maire de Vanves et transféré à la SCI FIRSTAVENUE le 1er aout 2021 pour la surélévation de deux étages d’un immeuble situé [Adresse 1] à Vanves.

La demanderesse produit un rapport du charpentier, en charge des travaux de surélévation pour l’entreprise HERMINETTE, photos à l’appui, ainsi qu’un rapport de l’architecte agissant en qualité de maître d’œuvre pour le projet de ravalement et de surélévation du [Adresse 1] qui concluent tous les deux en ce que la charpente des époux [V] est en bon état et apte à supporter l’échafaudage nécessaire au ravalement du pignon de l’immeuble. Ces rapports ont été transmis aux époux [V] le 19 septembre 2024.

La demanderesse fournit une note explicative de l’architecte datée du 15 janvier 2025 concernant les impératifs structurels et la stratégie méthodologique.

La demanderesse produit également un courrier de la mairie de [Localité 5], du 13 décembre 2024, sollicitant la sécurisation du chantier compte tenu de la chute de plaques en zinc de l’échafaudage et de la prise au vent de la bâche de protection pendant la journée du samedi 8 décembre. Cette situation découle de l’installation de l’échafaudage sur seulement trois des faces du bâtiment existant, à l’exception de la façade ouest correspondant à la propriété des époux [V].

La demanderesse fournit des photos établissant que la météo du 22 décembre 2024 a conduit à des dégâts cette fois-ci plus importants sur la voie publique dans la mesure où 19 tôles de l’échafaudage sont tombées alors qu’on en dénombrait 2 lors du 8 décembre 2024, situation justifiant que la demanderesse soit autorisée à assigner en référé à heure indiquée

La demanderesse produit enfin les différents et nombreux échanges détaillés, débutés à compter du mois d’aout 2024, pour aboutir à une solution amiable, lesquels sont demeurés vains.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le caractère indispensable des travaux invoqué par la demanderesse et la nécessité d’empiéter sur le fonds voisin, vu la configuration des lieux et la nature des travaux, sont suffisamment établis et s’avèrent indispensables. L’expertise sollicitée n’apparaît nullement nécessaire dans la mesure où tant la société en charge des travaux de surélévation que l’architecte agissant en qualité de maître d’œuvre établissent dans le cadre de leurs rapports respectifs que la charpente des époux [V] est apte à supporter le poids de l’échafaudage sans risque.

Le caractère urgent de la demande démontrée par les dégâts occasionnés à plusieurs reprises sur la voie publique au cour du mois de décembre, à l’origine de la procédure accélérée, et l’ancienneté de la recherche de compromis amiable par la demanderesse justifient que les défendeurs soient déboutés de leur demande sollicitant que la servitude de tour d’échelle ne puisse être effective qu’à compter du 14 février 2025. Il doit être ajouté que l’indisponibilité de Madame [K] [V] sur la période n’est aucunement justifiée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SCI FIRSTAVENUE d’accéder au terrain de la propriété des défendeurs pour la pose de l’échafaudage sur la façade ouest de l’immeuble afin de permettre l’exécution des travaux de ravalement de l’immeuble en totale sécurité, et à celle de condamner les défendeurs à laisser libre d’accès à la parcelle en cause, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur le préjudice de jouissance

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

La demanderesse propose de fixer le montant de l’indemnité revenant aux époux [V] du fait du préjudice de jouissance lié à la présence de l’échafaudage, à la somme de 200 euros par semaine échue. Les défendeurs ne justifient pas le montant de leur préjudice de jouissance estimé par eux à la somme de 200 euros par jour si l’échafaudage est en suspension ou en encorbellement et à 400 euros si l’échaudage est de type standard.

Par conséquent, le montant de l’indemnité revenant aux époux [V] du fait du préjudice de jouissance lié à la présence de l’échafaudage, sera fixé à la somme de 200 euros par semaine échue

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner les défendeurs, qui succombent, aux dépens.

La demanderesse sera déboutée de sa demande au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative s’agissant d’une disposition qui s’applique à la justice administrative soit au Conseil d’Etat, aux cours administratives d’appel et aux tribunaux administratifs

PAR CES MOTIFS

AUTORISONS temporairement la SCI FIRSTAVENUE à accéder pour elle-même et ses ouvriers au terrain de la propriété situé [Adresse 3] à [Localité 5] à effet exclusif de la réalisation des travaux d’étanchéité et de ravalement de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

DISONS que la SCI FIRSTAVENUE pourra notamment faire poser un échafaudage sur la toiture de la propriété de Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] située [Adresse 3] à [Localité 5], selon le plan d’implantation visé en pièce 13 de l’assignation ;

DISONS que cette autorisation dite de tour d’échelle :

doit être précédée d’un constat avant travaux, en présence des parties, au besoin avec l’assistance d’un commissaire de justice, dont les frais seront supportés par la partie récalcitrante,se trouve soumise à un délai de prévenance de 7 jours, par lettre recommandée avec A.R,se trouve soumise à la production des attestations d’assurance responsabilité civile et tous risques chantier avec une date de validité prenant en compte la durée des travaux,se trouve soumise à un libre accès, de 8h à 17h, jours ouvrés, à la parcelle en cause pour la réalisation des travaux précités,sera suivie, en cas de dégradation, de la remise en état de la propriété de Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] aux frais de la SCI FIRSTAVENUE,

CONDAMNONS à titre provisonnel la SCI FIRSTAVENUE à payer à Madame [K]

[V] et Monsieur [I] [V] la somme de 200 euros par semaine échue au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTONS la SCI FIRSTAVENUE de sa demande en application de l’article L-761-1 du code de justice administrative,

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] aux dépens,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties.

FAIT À NANTERRE, le 23 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Céline PADIOLLEAU, Juge placée