TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08468

N° Portalis DB3S-W-B7J-3U7U

Minute : 1458/25

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [K] [S] [Z]

Juriste contentieux, muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [D] [M]

Exécutoire, copie, pièces

délivrés à :

OPH EST ENSEMBLE

Copie délivrée à :

MME [M]

Le 8 Décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Décembre 2025 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC, venant aux droits de l’OPH BONDY HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par M. [K] BIBANG NKOGHE, Juriste contentieux, muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [D] [M] demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 1999, l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat a donné à bail verbal à Mme [D] [M] un appartement situé [Adresse 5] [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 504,11 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat a fait signifier à Mme [D] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2899,85 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre du 12 août 2024, l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner Mme [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal de 1999,

«  ordonner l’expulsion de Mme [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Mme [D] [M] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2431,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de l’assignation jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation,

«  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] le 24 juin 2025.

À l’audience du 6 octobre 2025, l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1940,62 euros arrêtée au 3 octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, au regard de la reprise intégrale du paiement des loyers, et se désiste de sa demande de résiliation judiciaire pour défaut d’assurance.

L’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] [M], présentée en personne, ne conteste pas le principe de la dette mais affirme avoir repris le paiement intégral des loyers depuis décembre 2023 et demande le bénéfice de délais de paiement suspensifs à hauteur de 20 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

A. Sur l’existence du bail

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 souligne que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

En l’espèce, le bailleur invoque un bail verbal datant du 1er juillet 1999. Il ressort cependant des pièces fournies par le bailleur mais également par le preneur des paiements mensuels réguliers depuis mai 2023, de montants compris entre 250 et 570 euros. De plus, Mme [D] [M] ne conteste pas l’existence d’un bail conclu avec l’OPH Est Ensemble. Il sera donc retenu l’existence d’un bail d’habitation conclu entre l’OPH Est Ensemble et Mme [D] [M], conclu le 1er juillet 1999.

B. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat le 12 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

C. Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 13 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2025 que E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [M] à payer à E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat la somme de 1940,62 euros, au titre des sommes dues au 20 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juin 2025.

D. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 1940,62 euros selon décompte au 20 mars 2025. L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat, fixée au 18 juin 2025.

Néanmoins, la locataire justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, par versements de 270 euros depuis plusieurs mois et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où il ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Mme [D] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [D] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juin 2025, Mme [D] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [D] [M] à son paiement à compter du 18 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, en cas de défaillance dans les délais de paiement suspensifs.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [D] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Mme [D] [M] à payer à E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 15 mars 1999 entre E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat d’une part, et Mme [D] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] [Adresse 8] au jour de l’assignation, le 18 juin 2025,

CONDAMNE Mme [D] [M] à payer à E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat la somme de 1940,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juin 2025,

AUTORISE Mme [D] [M] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

«  l’échelonnement sera caduc,

«  la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

«  le contrat de location du 15 mars 1999 concernant les locaux situés [Adresse 5] [Adresse 8] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [D] [M] à payer à l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

CONDAMNE Mme [D] [M] à payer à l’E.P.I.C. OPH Est Ensemble Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE