TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

, [Adresse 1]

, [Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/96

RG n° : N° RG 25/01338 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CR5J

S.A. BATIGERE HABITAT

C/,

[F]

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D’HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié audit siège en cette qualité

RCS, [Localité 2] N° 645 520 164,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [U], [F]

né le 17 Mai 1985 à ,

[Adresse 3],

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA d’HLM BATIGERE se prévaut d’avoir consenti à M., [U], [F] un bail verbal portant sur un logement situé, [Adresse 4].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 22 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE, a fait délivrer à M., [U], [F] un commandement de payer les loyers et charges en matière de bail verbal.

Par exploit de commissaire de justice du 08 octobre 2025, dénoncé le 09 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M., [U], [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail,

ordonner en conséquence l’expulsion de M., [U], [F] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner M., [U], [F] à lui payer :

la somme de 3 905,45 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 08 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 13 janvier 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant l’arriéré à 3 931,36 euros et produisant un décompte arrêté au 07 janvier 2026. Elle a confirmé qu’un échéancier était en cours.

M., [U], [F], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En application de l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l’existence d’un bail verbal

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

Selon l’article 1315 ancien du code civil, applicable au litige, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M., [U], [F] occupe le logement litigieux, cette preuve étant par ailleurs rapportée par les modalités de remise des actes de commandement de payer et d’assignation à l’étude par le commissaire de justice, lequel a relevé la présence du nom du destinataire de l’acte sur la boîte aux lettres et sur l’interphone, à l’adresse de l’immeuble désigné.

En outre, il résulte des décomptes produits par la SA BATIGERE HABITAT que M., [U], [F] a régulièrement versé des sommes d’argent qui s’analysent en des loyers en contrepartie de l’occupation du bien litigieux.

Dès lors, l’existence d’un bail verbal liant les parties est établie.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 07 janvier 2026, que M., [U], [F] reste devoir la somme de 3 648,45 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de janvier 2026 non incluse), déduction faite de la somme de 282,91 euros incluse dans le décompte au titre des frais de procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

Non comparant, le défendeur ne justifie pas s’être acquitté de cette dette locative.

Il convient dès lors de condamner M., [U], [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 648,45 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1728 et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1184 du code civil, applicable à la cause, " la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ".

Le juge apprécie souverainement si, au jour de l’audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 07 janvier 2026, que la dette locative s’élève à 3 648,45 euros.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de M., [U], [F] à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

Néanmoins, il résulte du diagnostic social et financier que M., [U], [F] dispose d’un salaire mensuel net de 1 800 euros et qu’il est en capacité de rembourser sa dette. Par ailleurs, l’examen du décompte susvisé démontre que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2025 et qu’il règle une somme supplémentaire de 150 euros par mois depuis novembre 2025.

Le locataire est en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur qui ne s’y oppose pas dès lors qu’il a accepté le principe d’un apurement échelonné de la dette.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à M., [U], [F] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

A défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de M., [U], [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de non-respect de l’échéancier, il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du bien après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance de ce bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 421,63 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité sera due jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M., [U], [F], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M., [U], [F] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal liant la SA BATIGERE HABITAT à M., [U], [F], portant sur le logement situé, [Adresse 4] ;

CONDAMNE M., [U], [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 648,45 euros au titre des loyers et charges (échéance de janvier 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE M., [U], [F] à se libérer de sa dette en 24 mensualités, soit 23 mensualités de 152 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 24ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND la procédure d’expulsion durant l’exécution desdits délais ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— le contrat de bail concernant les locaux situés, [Adresse 4], sera résilié et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

DIT qu’à défaut par M., [U], [F] d’avoir libéré le logement situé, [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M., [U], [F] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 421,63 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M., [U], [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

En tout état de cause,

CONDAMNE M., [U], [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M., [U], [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge