MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/01045 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVKS

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e LESIEUR-GUINAULT Marie de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [C] [H] [K]

né le 02 Juillet 1975 à ANGOLA, demeurant 28 rue de Rivoli – Appt 99 – étage 44 – 76600 LE HAVRE

représenté par M^e Déolinda LEITE GONCALVES, avocate au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 13 Janvier 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 10 mars 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2022, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [K] [C] sur des locaux 28 rue de Rivoli 76600 LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 286,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1186,04 euros au titre de l’arriéré locatif au 25 juin 2024 dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [H] [K] [C] par déclaration le 21 février 2022.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [K] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2056,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2025, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE représentée par son conseil maintient ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2025 s’élève désormais à 1592,38 euros. Elle ajoute qu’un plan d’apurement a été signé avec le locataire, ce dernier s’engageant à apurer la dette par versement de mensualités de 44 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [H] [K] [C] est absent mais représenté par son conseil et indique qu’il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail et que lui soit accordé les plus larges délais de paiement afin d’apurer sa dette locative en 35 mensualités de 44 euros et le solde soit 52,38 euros le 36ème mois. Il demande le rejet de sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le rejet de demandes plus amples ou contraires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1186,04 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait aux dires concordants des parties sur ce point qu’un accord d’apurement à hauteur de 44 euros par mois a été conclu.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2025, Monsieur [H] [K] [C] lui devait la somme de 1592,38 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois eu égard aux ressources du locataire il convient de différer l’exigibilité de cette somme et d’autoriser Monsieur [H] [K] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [K] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2022 entre la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE, d’une part, et Monsieur [H] [K] [C], d’autre part, concernant les locaux situés 28 rue de Rivoli 76600 LE HAVRE est résilié depuis le 9 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] [C] à payer à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE la somme de 1592,38 euros ( mille cinq cent quatre vingt douze euros et trente huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025,

AUTORISE Monsieur [H] [K] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 44 euros ( quarante quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [K] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [K] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [H] [K] [C] sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] [C] à payer à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 juillet 2024 et celui de l’assignation du 26 septembre 2024,

Rejette les autres demandes,

Ainsi jugé le 10 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD