TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 24 Février 2025

N°R.G. : 24/01367

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRVR

N° Minute :

Société EPARGNE FONCIERE, Société CREDIT MUTUEL PIERRE1,Société SELECTINVEST 1

c/

S.A.S. AMB AM TRUST

DEMANDERESSES

Société EPARGNE FONCIERE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Société CREDIT MUTUEL PIERRE 1

[Adresse 3]

[Localité 4]

Société SELECTINVEST 1

[Adresse 3]

[Localité 4]

toutes représentées par Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

DEFENDERESSE

S.A.S. AMB AM TRUST

[Adresse 1]

[Localité 5], FRANCE

représentée par Maître Franck BENHAMOU de la SELEURL FB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B1099

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 6 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 12 décembre 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2017, les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1, PIERRE PRIVILEGE, MULTIMMOBILIBER 2 et SELECTINVEST 1 ont donné à bail commercial à la société AM TRUST des locaux à usage de bureaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2], avec un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à la somme de 280 000 euros payable trimestriellement à terme à échoir.

Par avenant n°2 du 6 août 2019, les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1, PIERRE PRIVILEGE, MULTIMMOBILIER 2 et SELECTINVEST 1 ont loué à la société AM TRUST une surface complémentaire de 366,90 m2, à compter du 1er août 2019, moyennant un loyer complémentaire de 84.749 euros hors taxes et hors charges.

A 1a suite d’une fusion-absorption en date du 15 avril 2021, la société EPARGNE FONCIERE est venue aux droits des sociétés PIERRE PRIVILEGE et MULTIMMOBILIER 2.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, la société EPARGNE FONCIERE, la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS ont fait délivrer à la société AM TRUST un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 362 155,70 euros au titre de la dette locative arrêtée à cette date (deuxième trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la société EPARGNE FONCIERE, la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS ont fait délivrer une assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre à la société AM TRUST aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 mai 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la société AM TRUST, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la [Localité 6] Publique si besoin était,Condamner la société AM TRUST à payer aux sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1, par provision, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, majoré de 50% conformément à l’article 18 du bail, augmenté des taxes et charges récupérables à compter du 11 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,Condamner la société AM TRUST à payer, par provision, aux sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 la somme de 364.988,14 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,Condamner la société AM TRUST à payer, par provision, aux sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 la somme de 36.498,81 euros au titre de la clause pénale du bail, correspondant à 10 % des sommes dues,Condamner la société AM TRUST à payer aux sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.A l’audience du 6 novembre 2024, le conseil des demandeurs a soutenu les termes de son exploit introductif d’instance. Il s’en est rapporté oralement à justice sur la demande de délai formulé en défense, exposant n’être pas opposé à des délais réduits.

La société AMB AM TRUST a déposé et soutenu les conclusions aux fins de :

Constater la résiliation du bail à la date du 11 mai 2024,Accorder à la société AMB AM TRUST des délais de paiement de 24 mois,Dire que la société AMB AM TRUST apurera sa dette par le règlement de 24 échéances mensuelles d’un montant de 15.089,82 euros exigibles à compter du prononcé de la décision à intervenir,Débouter les sociétés EPARGNE FONCIERE, CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et SELECTINVEST 1 de l’ensemble de leurs demandes à l’exception de celle relative à la résiliation du bail,Et en tout état de cause,

Dire que chaque partie conservera les dépenses engagées par elle et ne pas y avoir lieu prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 11 avril 2024 se décompose comme suit :

—  152 096,62 euros au titre du loyer du premier trimestre 2024,

—  35 079,25 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2024,

—  2 570,18 euros au titre de la taxe sur les stationnements 2024,

—  172 409,65 euros au titre du loyer du deuxième trimestre 2024,

—  338,24 euros au titre des droits de recouvrement,

—  394,63 euros au titre de coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 362 155,70 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Au vu du décompte du 3 juin 2024, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 11 mai 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la société AM TRUST fait valoir que les locaux ont été libérés depuis le mois d’avril 2024 et que les demandes tendant à l’expulsion locative de la société AMB AM TRUST sont dépourvues de tout objet.

Les demandeurs relèvent que la société AM TRUST n’a pas restituée les clés et qu’elles sont bien fondées à demander l’expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux conformément au présent dispositif, qui prévoira également le versement d’une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société AM TRUST ne conteste pas le montant de 362 155,70 euros sollicité dans le commandement de payer du 11 avril 2024 ni l’arriéré échu depuis lors.

Au vu du décompte versé aux débats par les demandeurs, l’obligation de la société AM TRUST au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 599 092,46 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société AM TRUST, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer à hauteur de 362 155,70 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur la demande en délai de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, le défendeur demande vingt-quatre mois de délai de paiement et les demandeurs font valoir que ce dernier a déjà bénéficié de douze mois de délais de paiement mais ils ne sont pas opposés à des délais réduits.

Le défendeur indique avoir cédé la totalité de sa branche d’activité MFP et son cessionnaire, la société MCA BUREAUTIQUE, assignée par la société AM TRUST, a sollicité le renvoi de l’affaire à plusieurs reprises, de sorte que celle-ci n’a pu aboutir qu’à la libération partielle des fonds durant le premier trimestre de l’année 2024.

Il y a lieu d’accorder douze mois de délais de paiement au preneur pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit une indemnité d’occupation égale au loyer actuel majoré de 50 % et la clause du bail qui prévoit une pénalité contractuelle de retard de 10 % s’analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable des obligations n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société AM TRUST, qui succombe, aux dépens, qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser aux demandeurs la charge des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société AM TRUST à lui payer la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 11 avril 2024 à 24h,

Ordonnons l’expulsion immédiate de la société AM TRUST et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 2],

Disons qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel la société AM TRUST à payer à la société EPARGNE FONCIERE, la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges mises à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la clause pénale prévue au bail fixant une indemnité d’occupation égale au loyer actuel majoré de 50 %,

Condamnons à titre provisionnel la société AM TRUST à payer à la société EPARGNE FONCIERE, la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS la somme de 599 092,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer à hauteur de 362 155,70 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

Accordons à la société AM TRUST des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, soit onze mensualités d’un montant de 49 924,37 euros et la douzième mensualité soldant la créance, en sus du loyer et des charges courants,

Disons que le premier versement devra intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’application de la pénalité figurant au bail de 10 % sur les sommes dues,

Condamnons la société AM TRUST aux dépens,

Condamnons la société AM TRUST à payer à la société EPARGNE FONCIERE, la société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 et la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 7], le 24 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président