DU 04 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00968 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXPE

Code NAC : 30B

S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU

C/

S.A.R.L. TOP IMAGE & AFFICHAGE représentée par son gérant M. [H] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric CATRY de la SELARL CABINET CATRY, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 101

DÉFENDEUR

S.A.R.L. TOP IMAGE & AFFICHAGE représentée par son gérant M. [H] [D], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 07 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 04 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er juillet 2023, la S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU a consenti un bail commercial à la société TOP IMAGE & AFFICHAGE, portant sur un local commercial sis [Adresse 4]) pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 24 000 euros.

Le 20 juin 2025, la S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société TOP IMAGE & AFFICHAGE, portant sur la somme de 9 768,12 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU a fait assigner en référé la société TOP IMAGE & AFFICHAGE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

CONSTATER que la clause résolutoire stipulée dans le bail du 1er juillet 2023, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], et visée dans le commandement signifié le 21 juin 2025 à la société TOP IMAGE & AFFICHAGE est acquise depuis le 21 juillet 2025, En conséquence,

CONSTATER la résiliation du bail précité à compter du 21 juillet 2025, PRONONCER l’expulsion de la société TOP IMAGE & AFFICHAGE ainsi que de tout occupant de son chef dans les lieux, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, sous astreinte de 500 euros par jours de retard, huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, CONDAMNER la société TOP IMAGE & AFFICHAGE à régler à la SCI BOISSY CHATEAU D’EAU une provision d’un montant de 13 970,00 euros, sur les loyers et charges impayés dus de mars à juin 2025 et du 1er au 21 juillet 2025, ainsi que sur le prorata de la taxe foncière d’octobre 2024, CONDAMNER la société TOP IMAGE & AFFICHAGE à régler à la SCI BOISSY CHATEAU D’EAU, une provision d’un montant de 5 829,00 euros, sur l’indemnité d’occupation due par la locataire, sur la période du 22 juillet au 30 septembre 2025, CONDAMNER la société TOP IMAGE & AFFICHAGE à régler à la SCI BOISSY CHATEAU D’EAU une indemnité d’occupation provisionnelle de 2 520,00 euros par mois, jusqu’à la libération des lieux par la locataire, JUGER que le dépôt de garantie de 4 000,00 euros H.T demeurera acquis à la SCI BOISSY CHATEAU D’EAU à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts, CONDAMNER la société TOP IMAGE & AFFICHAGE à régler à la SCI BOISSY CHATEAU D’EAU la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure Civile, CONDAMNER la société TOP IMAGE & AFFICHAGE aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 21 juin 2025, soit 175,89 euros, le coût de la délivrance de l’assignation, de levée d’un état des nantissements et privilèges, et de la dénonciation de la présente assignation aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de signification et d’exécution de la décision à intervenir.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2026 à laquelle la société TOP IMAGE & AFFICHAGE, assignée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 1er juillet 2023 contient une clause résolutoire (page 8) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses de ce contrat et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 20 juin 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 20 juillet 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société TOP IMAGE & AFFICHAGE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Par ailleurs, il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 19 808,28 euros au 30 septembre 2025, décomptée comme suit :

Loyers et charges de mars 2025 au 21 juillet 2025 : 11 740,51 €,Prorata taxe foncière octobre 2024 : 2 238 €,Indemnités d’occupation du 22 juillet 2025 au 30 septembre 2025 : 5 829,77 €

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société TOP IMAGE & AFFICHAGE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 808,28 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires selon décompte arrêté au 30 septembre 2025 et il convient de condamner la société TOP IMAGE & AFFICHAGE par provision au paiement de cette somme.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 1er juillet 2023 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 4 000 € HT, équivalent à deux loyers mensuels tel que prévu contractuellement et stipule : « si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi. »

Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.

En l’espèce, cette clause contractuelle n’est pas contestée mais le montant du dépôt de garantie équivaut à presque 20% de la dette locative, excédant ainsi les 10% habituels en la matière.

Dès lors, le dépôt de garantie sera partiellement conservé par le bailleur, à hauteur de 2 000 euros, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TOP IMAGE & AFFICHAGE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société TOP IMAGE & AFFICHAGE à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er juillet 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 20 juillet 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TOP IMAGE & AFFICHAGE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société TOP IMAGE & AFFICHAGE à payer à la S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU la somme provisionnelle de 19 808,28 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 septembre 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société TOP IMAGE & AFFICHAGE à la S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU, à compter du 20 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société TOP IMAGE & AFFICHAGE au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit partiellement conservé par le bailleur à hauteur 2 000 euros, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société TOP IMAGE & AFFICHAGE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société TOP IMAGE & AFFICHAGE à payer à la S.C.I. BOISSY CHATEAU D’EAU la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT