TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02864 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDA4

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [X] [Y]

né le 31 Mai 1966 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

Madame [R] [U] épouse [Y]

née le 28 février 1933 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

— représentés par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [K]

née le 14 Mai 1988 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

— non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Demande de réinscription après retrait du rôle

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

[P] [F] : Auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2021, Mme [R] [Y] a loué à M. [B] [D] et Mme [H] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550,00 € outre 180,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2023, M. [X] [Y] et Mme [R] [Y] ont fait délivrer à Mme [H] [K] un commandement de payer la somme de 4 719,98 € au titre des loyers et charges échus au 23 octobre 2023 ainsi que de justifier de l’occupation des lieux.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, M. [X] [Y] et Mme [R] [Y] ont fait assigner Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte définitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 6 204,14 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 € à compter de février 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 850,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 8 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2024 lors de laquelle les demandeurs ont transmis à la juridiction une décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin du 29 mars 2024, orientant le dossier de la défenderesse vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Les demandeurs ont sollicité un retrait du rôle de sorte qu’une ordonnance de retrait du rôle a été rendue le jour même.

Par un acte de reprise d’instance en date du 9 décembre 2024, les demandeurs sollicitent la reprise de l’instance.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 8 avril 2025 lors de laquelle M. [X] [Y] et Mme [R] [Y], régulièrement représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte de reprise d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 002,55 €, au titre des loyers et charges échus au 11 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Ils précisent que postérieurement à l’effacement de la dette locative, le loyer courant n’a pas été payé à l’exception des paiements versés directement par la caisse d’allocations familiales.

Citée par acte délivré à personne présente, Mme [H] [K] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

Par une note en délibéré en date du 22 juillet 2025, le conseil des demandeurs informe la juridiction du décès de Mme [R] [Y] et transmet une attestation authentique établie par Me [L] [O], Notaire à [Localité 8], établissant que M. [X] [Y] est l’unique ayant droit de la défunte et reçoit la totalité de son patrimoine en pleine propriété.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 mai 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [X] [Y], venant aux droits de Mme [R] [Y], verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il verse également la décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin rendue en date du 29 mars 2024 et s’orientant vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 octobre 2024, la dette locative de Mme [H] [K] s’élève à la somme de 2 002,55 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VIII de la loi précitée, dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Au surplus, le loyer courant postérieurement à la décision de rétablissement personnel sans liquidation n’est pas payé.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [H] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [H] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 décembre 2023. Mme [H] [K] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au vu des différents éléments versés aux débats, la somme de 900 €, supérieure au montant du loyer et des charges, apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [H] [K] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [K] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [X] [Y] venant aux droits de Mme [R] [Y] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [H] [K] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 850,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2021 entre M. [X] [Y] venant aux droits de Mme [R] [Y], d’une part, et Mme [H] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] [Localité 6] sont réunies à la date du 28 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [X] [Y] venant aux droits de Mme [R] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [H] [K] à verser à M. [X] [Y] venant aux droits de Mme [R] [Y] la somme de 2 002,55 € (deux mille deux euros et cinquante-cinq centimes) selon décompte arrêté au 11 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [H] [K] à verser à M. [X] [Y] venant aux droits de Mme [R] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [X] [Y] venant aux droits de Mme [R] [Y] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [H] [K] à verser à M. [X] [Y] venant aux droits de Mme [R] [Y] une somme de 850,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 08 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,