TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 17 Septembre 2025

N°R.G. : 23/02222 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YZAL

N° Minute:

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son Syndic, le Cabinet NEXITY

c/

[B] [G]

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son Syndic, le Cabinet NEXITY

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Elisabeth BOHRER DE KREUZNACH de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R109

DEFENDEUR

Monsieur [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Aurélie GREZES,Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] est placé sous le statut de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par le cabinet NEXITY, en qualité de syndic.

M. [B] [G] est copropriétaire au sein de cette copropriété du lot n°52.

Se plaignant qu’à partir de 2016, M. [G] a fait réaliser des travaux sans autorisation de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à COURBEVOIE, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NEXITY, a, par acte d’huissier du 18 septembre 2023 fait assigner M. [B] [G], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de le voir, au visa des articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, condamner à remettre en état les parties communes modifiées sans autorisation de la copropriété.

L’affaire a été renvoyé aux audiences des 5 mars 2024, 3 septembre 2024 et 27 janvier 2025, en raison de pourparlers.

A l’audience du 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a soutenu oralement ses conclusions signifiées par la voie électronique le 15 juillet 2025 aux termes desquelles il demande au juge des référés, de :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] en ses demandes, fins et conclusions,Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite,Condamner M. [B] [G] à faire exécuter, par une entreprise dument assurée et qualifiée pour ce faire et dont les devis seront impérativement transmis avant travaux à l’architecte de l’immeuble aux fins de validation, les travaux de remise en état des parties communes modifiées sans autorisation de la copropriété, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à savoir :- La remise en état des conduits d’aération dévoyés,

— La suppression du bloc climatisation, avec remise en état selon les règles de l’art du mur de façade de l’immeuble au droit de son balcon, et du caillebotis mis en place sur le balcon afin de dissimuler le bloc climatisation,

— La suppression du sanibroyeur,

— La dépose des volets roulants,

— Condamner M. [B] [G] à prendre en charge les honoraires de l’architecte de l’immeuble et du syndic de l’immeuble qui seront payés à la vacation,

— Se réserver la liquidation de cette astreinte,

— Condamner M. [B] [G] au paiement de la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 15 juillet 2025 et soutenues à l’audience, M. [B] [G] demande au juge des référés, de :

Juger que les travaux réalisés par M. [G] ne nécessitaient pas l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors qu’ils n’affectent pas les parties communes de l’immeuble, ne génèrent aucun désordre, et ne portent aucune atteinte aux droits des copropriétaires, Juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni l’urgence ni un trouble manifestement illicite,Juger que le syndic n’a pas été autorisé par l’assemblée des copropriétaires à demander la dépose des volets roulants,Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes,Subsidiairement,

Juger que la demande de remise en état initial suppose d’examiner la proportionnalité de la réparation à son utilité pour le créancier compte tenu de la bonne foi de M. [G], analyse qui échappe à la compétence du juge des référés, juge de l’évidence,Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes,En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à M. [B] [G] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illiciteAux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ce texte, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [B] [G] a réalisé dans son appartement un certain nombre de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans demander l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

M. [B] [G] soutient que les travaux qu’il a réalisés n’affectent pas les parties communes, ne génèrent aucun désordre et ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires.

Sur le dévoiement des conduits de ventilation naturelle en fibrociment

Il est constant que M. [G] a procédé à la suppression et au dévoiement de deux conduits de ventilation naturelle des appartements situés dans les étages inférieurs, dans sa cuisine, par création d’un réseau neuf en U.

Or, l’article 7 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] prévoit que « les choses et parties communes à tous les copropriétaires de locaux privés de l’immeuble ou de copropriété générale qui leur appartiendront indivisément dans la proportion des millièmes indiqués en regard de chaque lot, comprendront : (…)

Les coffres, les gaines, souches et têtes de cheminées ainsi que leurs accessoires, les ventilations lorsqu’elles sont incorporés dans les murs ou adossés. »

Ainsi, contrairement ce qu’affirme M. [G], les conduits de ventilation, permettant la ventilation naturelle des appartements situés aux étages inférieurs de l’appartement de M. [G], constituent des parties communes.

Les travaux qui affectent les conduits de ventilation, parties communes, ont été réalisés par M. [G] sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et constituent un trouble manifestement illicite.

Sur la pose d’un boc de climatisation sur le balcon et percement dans la façade

Aux termes de l’article 7 du règlement de copropriété, « les choses et parties communes à tous les copropriétaires de locaux privés de l’immeuble ou de copropriété générale qui leur appartiendront indivisément dans la proportion des millièmes indiqués en regard de chaque lot, comprendront : (…)

Les fondations, les gros murs (de façade, pignons, en tenant compte de la mitoyenneté et refend) en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature de la maison, mais non les enduits et revêtement à l’intérieur de chaque lot. »

En l’espèce, il ressort de la note de synthèse de la société APARDIS du 21 juin 2019, du rapport d’expertise de la société EXBATIM du 14 décembre 2021 et des photographies versés aux débats que M. [G] a procédé au percement du mur de façade au droit de son balcon pour y passer des câbles afin d’installer un bloc de climatisation de son appartement sur son balcon.

Le percement du mur d’une façade relève des travaux donnant lieu à autorisation de l’article 25b) de la loi du 10 juillet. 1965. Par ailleurs, la pose d’un bloc de climatisation sur le balcon affecte nécessairement l’aspect extérieur de l’immeuble.

Ces travaux, réalisés sans autorisation préalable, génèrent un trouble manifestement illicite aux droits de la copropriété.

Sur la pose d’un sanibroyeur et son raccordement sur la colonne de l’immeuble

Aux termes de l’article 7 du règlement de copropriété de l’immeuble, les branchements d’alimentation générale de l’immeuble, en eau, gaz, électricité et l’évacuation des eaux pluviales et ménagères sont des parties communes de l’immeuble tant qu’ils sont communs à l’usage de la copropriété.

Il est établi par les pièces du dossier et non contesté que M. [G] a installé dans son appartement un WC sanibroyeur, ce sanibroyeur collectant un WC, une douche et un lavabo de la chambre enfant ayant été raccordé sur la colonne eaux vannes de l’immeuble.

Contrairement à ce qu’indique M. [G], l’installation d’un sanibroyeur en copropriété nécessite l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 25b) de la loi du 10 juillet.

La pose d’un sanibroyeur et son raccordement sur la colonne de l’immeuble, sans autorisation préalable de la copropriété, constitue un trouble manifestement illicite.

Sur la pose de volets roulants

Aux termes de l’article 11 d), harmonie des immeubles, « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, les balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourront être modifiés, bien que constituant une « Partie privative » sans le consentement de la majorité des co-propriétaires délibérant comme il sera plus loin sous l’article 51.

La pose des stores est autorisée sous réserve que la teinte soit celle adoptée par la majorité des copropriétaires ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats la note de synthèse de la société APARDIS du 21 juin 2019 qui indique que M. [G] a posé des volets roulants sur la face interne de certaines de ses fenêtres et a conservé les persiennes existantes en façade et conclut que les volets roulants sont visibles depuis l’extérieur et modifient sensiblement la perception et l’harmonie de la façade de l’immeuble. La société EXBATIM indique également dans son rapport d’expertise que « les fenêtres installées ne sont pas identiques à l’existant, des volets roulants ont été ajoutés, l’homogénéité de la façade a été modifiée. »

Cependant, aucun de ces deux rapports ne contient de photographies de la façade de l’immeuble et la seule photographie produite aux débats par le syndicat des copropriétaires n’est pas suffisante pour constater que les volets roulants affecteraient l’harmonie de la façade de l’immeuble.

Aucun trouble manifestement illicite n’est donc démontré s’agissant de la pose des volets roulants.

M. [G], pour s’opposer à la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires, soutient que la question de la remise en état initial, en l’absence de désordre ou de non-conformités aux règles de l’art, relève de l’appréciation des juges du fond. Il ajoute que l’exécution forcée de remise en état n’est pas justifiée et apparaît disproportionnée compte tenu de sa bonne foi et de l’intérêt inexistant qu’une remise en état procurerait au syndicat.

Cependant, il entre bien dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier la mesure la mieux appropriée à l’objectif poursuivi et consistant à mettre un terme à la situation litigieuse tout en compromettant le moins possible les droits et intérêts des parties. Il lui appartient également, lorsqu’il est saisi de la question, de mettre en balance les droits fondamentaux de même valeur invoqués par les parties, afin de déterminer si la sanction sollicitée est proportionnée à la gravité de l’atteinte.

En l’espèce, il y a lieu de relever qu’aucun droit particulier n’est invoqué en défense pour s’opposer à remise en état initial.

Par ailleurs, M. [G] ne peut sérieusement invoquer sa bonne foi alors qu’il ressort du dossier qu’il a été alerté à plusieurs reprises par le syndic, notamment par courriers recommandés des 18 mai 2016 et 26 mai 2018 que les travaux réalisés devaient faire l’objet d’une autorisation de la copropriété, ce que M. [G], qui était directeur du pôle ENERGUES de la société L’ATELIER DES COMPAGNONS, chargée de la réalisation des travaux, ne pouvait légitimement pas ignorer.

En outre, le rapport de M. [P], établi non contradictoirement, ne saurait suffire à établir que les travaux réalisés respecteraient les règles de l’art et les normes de sécurité alors que l’architecte de la copropriété a relevé dans sa note de synthèse que la nature et la qualité coupe-feu des conduits de ventilation remplacées n’avaient pas pu être constatées ni vérifiées et que les perforations-démolitions effectuées au droit du mur de la façade ne permettaient pas la parfaite étanchéité de celle-ci. Par ailleurs, s’agissant de l’installation du sanibroyeur, il apparaît que M.

[G] n’a pas non plus sollicité l’autorisation obligatoire des services techniques de l’habitat.

Enfin, M. [G] ne produit aucune pièce permettant d’évaluer le coût de la remise en état initial et l’impact réel de celle-ci sur les aménagements réalisés.

En conséquence, la remise en état des conduits d’aération dévoyés, la suppression du bloc climatisation avec remise en état du mur de la façade de l’immeuble au droit de son balcon et du caillebotis mis en place sur le balcon afin de dissimuler le bloc de climatisation et la suppression du sanibroyeur apparaissent comme les seules mesures permettant de mettre fin au trouble, de sorte qu’elles seront ordonnées, sous astreinte, compte tenu de la résistance opposée par le défendeur.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande de condamnation de M. [G] à prendre à sa charge les honoraires de l’architecte de l’immeuble et du syndic de l’immeuble, dont le principe et le montant se heurtent à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [G], succombant à l’instance, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, et sera condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code. Il sera par ailleurs débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Condamnons M. [B] [G] à faire exécuter, par une entreprise dument assurée et qualifiée pour ce faire et dont les devis seront transmis avant travaux à l’architecte de l’immeuble aux fins de contrôle, les travaux de remise en état des parties communes modifiées sans autorisation de la copropriété, à savoir :

— La remise en état des conduits d’aération dévoyés,

— La suppression du bloc climatisation, avec remise en état selon les règles de l’art du mur de façade de l’immeuble au droit de son balcon, et du caillebotis mis en place sur le balcon afin de dissimuler le bloc climatisation,

— La suppression du sanibroyeur,

Et ce, dans un délai de 6 mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons que passé ce délai, M. [B] [G] sera redevable d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une durée de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NEXITY, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NEXITY, du surplus de ses demandes ;

Condamnons M. [B] [G] aux dépens de l’instance.

FAIT À [Localité 9], le 17 Septembre 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Aurélie GREZES,Vice-présidente