TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/05978 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LXD4

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

SDC [Adresse 4] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société MAESTRO SYNDIC

C/

[D] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

En présence de [T] [B], greffier stagiaire et Magalie EICHELBERGER, adjointe administrative ;

Audience des débats : 19 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société MAESTRO SYNDIC

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué par M^e Marion DAVID, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

Madame [D] [J]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], immeuble sis [Adresse 8] à Rennes, a assigné Mme [D] [J] devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience de procédures orales du 19 janvier 2026, aux fins de la voir condamner, par application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, à lui payer :

— la somme de 5.167,20 € au titre de ses charges de copropriété, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— les dépens,

— la somme de 1.200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’acte n’a pu être remis à personne, il a été constaté qu’elle n’avait ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, et il a été converti en procès-verbal de recherches infructueuses.

Au soutien de sa requête introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [J] est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant le lot n°25, dans un immeuble dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 8] à [Localité 1], et soumis au statut de la copropriété.

Selon décompte arrêté au 10 juin 2025, elle serait débitrice de la somme de 5.167,20 €.

Plusieurs lettres de relances et de mise en demeure lui ont été adressées depuis l’année 2023, auxquelles elle n’a pas répondu.

Depuis le début de l’année 2025, les courriers reviennent à leur expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

C’est dans ces conditions que le syndic a fait délivrer l’assignation.

A l’audience du 19 janvier 2026, Mme [J] n’était ni présente, ni représentée, ni excusée.

Le syndic es qualité de mandataire du syndicat de copropriétaires, représenté par son avocat, a comparu et a déclaré s’en rapporter à ses écritures, à savoir ses conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2026 au tribunal, et également adressées à Mme [J] par courrier recommandé électronique le 7 janvier 2026 dont elle a accusé réception le même jour, pour actualiser le montant de sa créance à la somme de 2.774,83 € et a maintenu ses autres demandes, et déposé son dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

Par ailleurs, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété de Mme [J], ainsi que les procès-verbaux d’assemblée générale des 5 décembre 2022, 4 décembre 2023, 7 décembre 2024 et 2 décembre 2025, et les contrats de syndics notamment celui pour l’année 2026 (pièces 10 et 12), ayant désigné la société Maestro syndic.

Il produit également les pièces justifiant de l’arriéré de charges (pièces 5, 7,8, et 14), ainsi que les pièces justifiant des relances (pièce 6).

Si effectivement, la débitrice a mis son appartement en gestion à la société Giboire, permettant ainsi au Syndic de percevoir une partie des charges qu’elle restait devoir, elle laisse néanmoins un solde impayé de 2.774,83 €.

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires, est fondée et il y lieu de condamner Mme [D] [J] à régler la somme de 2.774,83 € majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

La capitalisation des intérêts prévus à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Les manquements de Mme [D] [Q] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande est fondée, et il y a lieu de condamner Mme [D] [J] à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [R] [Z], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer la somme de 1.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement par défaut, et en premier ressort,

— CONDAMNE Mme [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], immeuble sis [Adresse 10] représentée par son syndic, la société MAESTRO SYNDIC, la somme de 2.774,83 € avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], de sa demande de capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE Mme [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], immeuble sis [Adresse 10] représentée par son syndic, la société MAESTRO SYNDIC, la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE Mme [D] [R] [Z] aux entiers dépens,

— CONDAMNE Mme [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], immeuble sis [Adresse 10] représentée par son syndic, la société MAESTRO SYNDIC, la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE