MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 25/00332

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[J] [X]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e BENDJADOR

Copie à :

Mme [X],

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Abed BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 25/00332

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2008, la SAEM [Localité 9] a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [J] portant sur un logement situé sis [Adresse 7], à [Adresse 8] [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 411,88 € hors charges.

Par acte notarié du 2 décembre 2015 rédigé par Maître [P], Notaire à [Localité 11], la SAEM [Localité 9] a cédé le bien immobilier objet du bail à TOURAINE LOGEMENT ESH.

Le 6 mai 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [X] [J] par acte de commissaire de justice du 9 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [X] [J] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [X] [J] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [X] [J] au paiement de la somme de 3 182,24 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 495,44 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 6 mai 2024 à la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Madame [X] [J] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 495,44 € de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [X] [J] à verser à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [X] [J] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 6 mai 2024 ;

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 13 août 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 9 200,28€ arrêtée au 7 février 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 9 août 2024 signifié à étude, Madame [X] [J] a comparu à l’audience et a déclaré être au chômage et percevoir une allocation mensuelle de 548,00 €. Elle a ajouté vivre avec son fils âgé de 25 ans et bénéficiaire du RSA. Elle a indiqué déposer un dossier de surendettement et avoir fait une demande d’APL auprès de la CAF. Enfin, elle a précisé verser 70,00 € par mois à son bailleur depuis avril 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 9 août 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 13 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate vient réduire ce délai à six semaines dès lors que le contrat de bail a été conclu ou renouvelé après son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 15 décembre 2008 aux termes duquel il est prévu à l’article XI des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024 à Madame [X] [J] et portant sur la somme de 3 350,76 € dont 3 182,24 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant à la locataire un délai de six semaines pour s’acquitter de la dette locative. Or, le bail a été signé antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer en date du 6 mai 2024.

Madame [X] [J] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V

de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 décembre 2008, le commandement de payer délivré le 6 mai 2024 et le décompte de la créance arrêté au 7 février 2025 faisant apparaître une somme de 9 200,28 € à la charge de la locataire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [X] [J] à verser à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 9 200,28 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 7 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [X] [J] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience.

Il ressort du décompte susvisé que Madame [X] [J] règle la somme de 70,00 € à son bailleur depuis avril 2024 soit un montant nettement inférieur à celui du loyer et des charges actualisés soit la somme de 776,36 €. En outre, il résulte des déclarations de Madame [X] [J] que le montant mensuel du loyer et des charges est supérieur à ses ressources consistant en une allocation chômage de 548,00 € ne permettant pas d’apurer la dette locative qui ne cesse d’augmenter.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 7 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [X] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 7 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 6 mai 2024 à la charge de Madame [X] [J].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [X] [J] à payer à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 9 200,28 € (NEUF MILLE DEUX CENTS EUROS ET VINGT HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 février 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 juillet 2024 ;

Dit que Madame [X] [J] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [X] [J] de restituer les lieux loués;

Dit qu’à défaut, par Madame [X] [J], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 7], à [Localité 10] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [X] [J] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [X] [J] à payer à TOURAINE LOGEMENT ESH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de février 2025 payable à terme échu au 28 février 2025; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [X] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,