TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Septembre 2025

N° RG 21/07969 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W6RV

N° Minute :

AFFAIRE

[U] [K] décédé, [Z] [K] épouse [C]

C/

Société [F] & BROAD HOMES

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [Z] [K] épouse [C]

à titre personnel et en qualité d’ayant droit de Monsieur [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Ludivine JOUHANNY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 9

DEFENDERESSE

Société [F] & BROAD HOMES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C301

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président, magistrat rédacteur

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 24 mai 2019, [U] [K] et Mme [Z] [K] épouse [C] ont consenti à la société par actions simplifiée [F] & Broad Homes une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier situé à [Localité 6] (Val-d’Oise) au prix de 3 450 000 euros, pour une première période expirant le 30 juin 2019 et, en cas de confirmation, une seconde période expirant le 31 décembre 2020 à seize heures, sous diverses conditions suspensives, dont celle d’obtention d’un permis de construire.

Les parties sont convenues de ne pas stipuler d’indemnité d’immobilisation pendant la première période de la promesse et de fixer le montant de cette indemnité à la somme de 172 500 euros durant la seconde période, garantie par la remise d’un cautionnement bancaire du groupe [F] & Broad SA dans un délai de trente jours à compter du passage en seconde période.

Les parties sont, par la suite, convenues de proroger les délais de réalisation des conditions suspensives.

La vente n’a finalement pas été réitérée.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 29 septembre 2021, [U] [K] et Mme [Z] [C] ont fait assigner la société [F] & Broad Homes devant la présente juridiction en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

[U] [K] est décédé le 5 décembre 2023 et l’instance a été reprise par Mme [Z] [C] en qualité d’ayant droit.

Dans ses dernières concluions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, Mme [C], agissant tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant droit de [U] [K], demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1304-3 et 1304-6 du code civil, de :

A titre principal,

— condamner la société [F] & Broad Homes à lui payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 172 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2021,

A titre subsidiaire,

— condamner la société [F] & Broad Homes à lui payer des dommages-intérêts d’un montant de 52 988,69 euros,

A titre encore plus subsidiaire,

— condamner la société [F] & Broad Homes à lui payer des dommages-intérêts d’un montant de 33 446,21 euros,

En toute hypothèse,

— condamner la société [F] & Broad Homes à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive,

— condamner la société [F] & Broad Homes à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— maintenir l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que la promesse de vente était consentie sous diverses conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un permis de construire ; que si le bénéficiaire s’est initialement engagé à déposer une demande de permis au plus tard le 30 avril 2020, les parties ont décidé de proroger ce délai jusqu’au 30 octobre 2020 ; que toutefois, la société [F] & Broad Homes a sollicité un premier rendez-vous avec les services de l’urbanisme deux mois seulement avant la date prévue au contrat et n’a finalement déposé aucune demande de permis ; qu’ainsi, la condition suspensive est réputée accomplie dès lors que sa défaillance est exclusivement due à la faute du bénéficiaire ; que c’est à tort que la société défenderesse soutient qu’il existait une impossibilité objective d’obtenir un permis de construire à la suite des échanges avec la mairie, alors qu’elle ne démontre pas qu’elle avait établi un projet à présenter et qu’elle ne produit pas le contenu desdits échanges ; qu’en outre, la condition suspensive relative aux taxes et participations s’est réalisée puisque les taxes applicables auraient été celles actuellement en vigueur ; qu’enfin, les conditions suspensives relatives à l’obtention d’une lettre de la préfecture du Val-d’Oise sur les installations classées et à la purge du droit de préemption sont réputées accomplies dès lors que le bénéficiaire n’a effectué aucune diligences en ce sens ; qu’il en résulte qu’elle est fondée à obtenir le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

Elle ajoute, à titre subsidiaire, que la société [F] & Broad Homes a exécuté la promesse de mauvaise foi dès lors qu’elle a entretenu l’idée que le projet était possible au moins jusqu’en décembre 2020 et qu’elle n’a informé que tardivement les promettants du fait qu’elle la promesse comme caduque depuis le 30 octobre 2020 ; qu’ainsi, les promettants se sont trouvés dans une situation d’attente, alors que leur bien était bloqué et économiquement inutilisable ; que dans l’hypothèse où il serait considéré que la société [F] & Broad Homes les a informés le 15 juin 2021, l’immobilisation du bien entre le 30 octobre 2020 et cette date justifie l’allocation d’une somme de 52 988,69 euros en réparation du préjudice subi ; que dans l’hypothèse où il serait considéré que la société défenderesse a informé les promettants le 25 mars 2021, le préjudice s’évalue alors à la somme de 33 446,24 euros pour la période comprise entre le 30 octobre 2020 et cette date.

Elle indique enfin que malgré de nombreuses prises de contact, la société [F] & Broad Homes s’est obstinée à ne pas payer l’indemnité d’immobilisation en invoquant des motifs fallacieux ; que cette situation caractérise une résistance abusive justifiant l’allocation d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, la société [F] & Broad Homes sollicite, au visa des articles 1103, 1104, 1188 et 1304-3 du code civil, de :

— débouter Mme [C] ès qualités de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner Mme [C] ès qualités à lui restituer l’acte de cautionnement dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir,

— condamner Mme [C] ès qualités à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Attique Avocats conformément à l’article 699 du même code.

Elle soutient essentiellement que si elle s’était engagée à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 30 avril 2020, délai qui a été prorogé entre les parties jusqu’au 30 octobre 2020, il résulte d’un échange avec les services de l’urbanisme de la mairie que le permis aurait été nécessairement refusé, la commune ayant exprimé son opposition au projet ; qu’ainsi, le dépôt d’une demande de permis de construire n’aurait eu pour effet que de provoquer une perte de temps et de prolonger inutilement l’immobilisation du bien ; qu’il ne peut lui être reproché un prétendu manque de diligence à cet égard, alors notamment que la mairie avait exprimé sa position oralement dès le mois de septembre 2020 ; qu’en outre, la condition suspensive relative à l’exigibilité des taxes actuellement en vigueur ne s’est pas réalisée, la commune imposant des participations au cas par cas pour les projets ; que c’est également le cas de la condition relative à l’obtention d’une lettre de la préfecture confirmant que le bien n’a jamais supporté d’installation classée et de celle relative à la purge du droit de préemption, dans la mesure où les promettants n’ont effectué aucune démarche à ce titre ; qu’il en résulte que l’indemnité d’immobilisation ne leur est pas due.

Elle fait enfin valoir qu’elle a informé immédiatement le notaire du refus de la commune par courriel du 2 décembre 2020 et que les promettants ont pris acte de la caducité de la promesse dans un courriel du 19 mars 2021 ; qu’ainsi, le prétendu défaut d’information n’est pas caractérisé, étant relevé que la méthode d’évaluation du préjudice utilisée en demande, et consistant à rapporter la durée de la prétendue immobilisation du bien au montant de l’indemnité, ne permet pas de déterminer un préjudice certain, direct et actuel ; que la demande indemnitaire formée à son encontre n’est donc pas justifiée.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes formées par Mme [C] ès qualités

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient au seul promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable, notamment en raison de l’intervention d’un tiers ou d’un manquement du promettant à ses obligations.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 24 mai 2019 a été consentie sous diverses conditions suspensives devant se réaliser au cours de la seconde période expirant le 31 décembre 2020, dont celle de l’obtention d’un permis de construire selon les modalités suivantes :

“La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le Bénéficiaire d’un permis de construire exprès et purgé de tous recours et de tous retraits pour la réalisation de 8.500 m² de surface de planchers de logements en accession à la propriété et de logements sociaux, sur l’ensemble des terrains d’assiette de son projet, de l’opération suivante, à savoir :

— démolition des constructions existantes,

— construction sur une parcelle de 8.790 m² au sol environ.

[…]

Le Bénéficiaire s’engage à déposer le permis de construire au plus tard le 30 avril 2020”.

Il résulte des échanges de courriels versés aux débats, et plus spécialement ceux des 18 mars et 28 avril 2020, que les parties sont convenus de proroger la date du dépôt de la demande de permis de construire jusqu’au 31 octobre 2020 et celle de l’obtention du permis jusqu’au 28 février 2021.

S’il est constant que la société [F] & Broad Homes n’a pas procédé au dépôt de la demande, le tribunal observe, d’une part, que le non-respect de la date limite de dépôt du dossier de permis de construire n’est assorti lui-même d’aucune sanction et, d’autre part, que la demande était, dans tous les cas, vouée à un échec certain. En effet, aux termes d’un courriel du 2 décembre 2020, Mme [J] [S], directrice de l’aménagement et de l’urbanisme de la commune de [Localité 6], a confirmé au bénéficiaire que “la municipalité ne souhait(ait) pas engager de projet sur le site de l'[Adresse 5]” et que “les élus ne souhait(aient) pas développer de programme sur ce site”.

Il est, à cet égard, indifférent que ce courriel soit postérieur à la date prévue pour le dépôt du dossier de permis de construire dès lors que son contenu révèle qu’une telle demande aurait, en toute hypothèse, été refusée par la commune.

Il s’ensuit que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire le 28 février 2021, à l’origine de la caducité de la promesse, ne peut être regardée comme imputable au bénéficiaire, de sorte que Mme [C] ès qualités ne peut valablement solliciter le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande tendant à condamner le bénéficiaire au paiement de la somme de 172 500 euros.

Sur la mauvaise foi de la société [F] & Broad Homes

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [C] ès qualitès sollicite subsidiairement la condamnation de la société [F] & Broad Homes à lui payer la somme de 52 988,69 euros et, à défaut, celle de 33 446,21 euros, en faisant valoir que celle-ci a exécuté la promesse de mauvaise foi en informant tardivement les promettants de la caducité de la promesse le 18 juin 2021 et, au plus tôt, le 25 mars 2021.

Toutefois, il résulte de la procédure que dès le 2 décembre 2020, soit le jour-même de la réception du courriel précité de Mme [S], la société la société [F] & Broad Homes a informé le notaire des promettants que la commune de [Localité 6] refusait de valider son projet immobilier et, partant, qu’aucun permis de construire ne lui serait délivré.

Il ne ressort d’aucune pièce des débats que la société [F] & Broad Homes aurait maintenu les promettants dans la croyance que la promesse du 24 mai 2019 serait réitérée par acte authentique malgré le refus de la mairie de lui délivrer un permis de construire, étant observé que ceux-ci étaient fondés à se prévaloir de la caducité de l’acte dès le 28 février 2021, en l’absence d’obtention du permis de construire à cette date, sans avoir à attendre une quelconque information en ce sens de la part du bénéficiaire.

Il s’ensuit que la faute reprochée à la société [F] & Broad Homes n’est pas démontrée.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes indemnitaires.

Sur la résistance abusive de la société [F] & Broad Homes

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [C] ès qualités sollicite, en toute hypothèse, la condamnation de la société [F] & Broad Homes à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive, en soutenant qu’elle s’est obstinée à ne pas payer en invoquant des motifs fallacieux.

Cependant, eu égard à la solution du présent litige, aucune faute constitutive d’une résistance abusive ne peut être imputée à la société défenderesse, ce dont il résulte que la demande indemnitaire formée à cette fin par Mme [C] ès qualités n’est pas fondée.

En conséquence, elle doit être rejetée.

Sur la demande de la société [F] & Broad Homes

Selon l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution.

Les clauses spécialement stipulées par les parties pour aménager les suites de la caducité ont toutefois vocation à survivre à la disparition du contrat.

En l’espèce, il est constant que, conformément aux stipulations de la promesse, la société [F] & Broad Homes a fourni “l’original d’un acte de cautionnement du groupe [F] & Broad SA […] d’un montant de 5% du prix net vendeur soit cent soixante-douze mille cinq cent euros (172.500 EUR)”.

L’acte précise que l’acte de cautionnement sera “restitué au Bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions essentielles et déterminantes ou suspensives sus-énoncées”.

Si la défenderesse sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [C] ès qualités à lui restituer l’original de cet acte, il résulte des stipulations du contrat que le document en litige a été “remis à Madame [R] [L], caissière de l’Office notarial, qui en est constituée séquestre documentaire”.

Aussi, à défaut d’établir que Mme [C] ès qualités serait en possession de l’original de l’acte de cautionnement, la demande de restitution formée à son endroit ne peut prospérer.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance doivent être supportés par Mme [C] ès qualités, qui succombe.

Il y a lieu d’autoriser la Selarl Attique Avocats, représentée par M^e Olivier Bancaud, à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Mme [C] ès qualités au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter le surplus des demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Déboute Mme [Z] [C], agissant tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant droit de [U] [K], de sa demande tendant au paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

Déboute Mme [Z] [C], agissant tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant droit de [U] [K], de ses demandes indemnitaires ;

Déboute la société par actions simplifiée [F] & Broad Homes de sa demande tendant à la restitution de l’original de l’acte de cautionnement ;

Condamne Mme [Z] [C], agissant tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant droit de [U] [K], aux dépens ;

Dit que la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Attique Avocats, représentée par M^e Olivier Bancaud, est autorisée à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne Mme [Z] [C], agissant tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant droit de [U] [K], à payer à la société par actions simplifiée [F] & Broad Homes la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT