TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 Avril 2025

N° RG 25/00044 jonction avec le RG n°25/00476 – N° Portalis DB3R-W-B7J-Z47V

N° minute :

Dossier RG n° 25/00044

Dossier RG n° 25/00044

Monsieur [G] [T],

Madame [F] [T],

c/

S.A.R.L. SOTIBAT BETONS DECORATIFS

***************

Dossier RG n° 25/00476

Monsieur [G] [T],

Madame [F] [T],

c/

Monsieur [U] [B],

DEMANDEURS

Monsieur [G] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [F] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux venant aux droits de Monsieur [O] [T], représentés par l’ANAMAJ (Association Nationale des Avocats exerçant un Mandat Judiciaire), représentée par Madame [P] [Y],agissant en qualité de mandataire successoral

Tous deux représentés par Maître Véronique DURAND, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 482

DEFENDEUR

S.A.R.L. SOTIBAT BETONS DECORATIFS

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître François DIZIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 271

*******************************

Dossier RG n° 25/00476

DEMANDEURS

Monsieur [G] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [F] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux venant aux droits de Monsieur [O] [T], représentés par l’ANAMAJ (Association Nationale des Avocats exerçant un Mandat Judiciaire), représentée par Madame [P] [Y],agissant en qualité de mandataire successoral

Tous deux représentés par Maître Véronique DURAND, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 482

DEFENDEUR

Monsieur [U] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître François DIZIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 271

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Cécile CROCHET,juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2022 modifié par avenant du 11 mai 2023, M. et Mme [T] ont donné à bail à la société Sotibat Bétons Décoratifs des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 pour se terminer le 30 juin 2031, moyennant un loyer annuel de 22 800 euros hors charges, payable mensuellement d’avance pour une activité de bureaux et espace de présentation de matériaux utilisés pour la création ou la rénovation des terrasses, allées, cours, contours de maison, plages de piscine et descentes de garage.

Par acte séparé du 22 juin 2022, M. [B] s’est porté caution solidaire du paiement des sommes dues par la société Sotibat Bétons Décoratifs au titre de ce bail.

Le 4 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la société Sotibat Bétons Décoratifs un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 13 788,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus.

Le 12 décembre 2024, M. et Mme [T] ont assigné la société Sotibat Bétons Décoratifs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Le 19 décembre 2024, M. et Mme [T] ont dénoncé à M. [B] le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 septembre 2024 et lui ont fait sommation de payer la somme globale de 13 864,26 euros arrêtée au 16 décembre 2024.

Le 31 janvier 2025, M. et Mme [T] ont assigné M. [B] en intervention forcée.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2025 lors de laquelle la jonction des deux instances enrôlées sous les numéros RG 25/44 et 25/476 a été prononcée sous le numéro RG 25/44.

M. et Mme [T] demandent de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 octobre 2024, condamner solidairement la société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B] à lui payer la somme provisionnelle de 30 056,88 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de 20%, soit 2 604,39 euros, outre une indemnité de procédure de 3 000 euros. Ils s’opposent par ailleurs aux délais de paiement sollicités.

En défense, la société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B] sollicitent les plus larges délais de paiement.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré à la société Sotibat Bétons Décoratifs à l’adresse des lieux loués le 4 septembre 2024, lequel mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il est en outre précisé qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire figurant à l’article 28 du bail en date du 22 juin 2022. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 5 mars 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 4 octobre 2024.

La demande de M. et Mme [T] sera par conséquent accueillie.

L’obligation de la société Sotibat Bétons Décoratifs de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient également d’accueillir la demande d’expulsion, uniquement s’agissant de la cave, les demandeurs ayant précisé que les locaux pris à bail ayant été désormais libérés.

Les circonstances ne faisant apparaître aucune nécessité de prononcer une astreinte en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de M. et Mme [T] aux fins d’assortir l’expulsion d’une astreinte sera par conséquent rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article 28 du bail du 22 juin 2022, les parties ont convenu que le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer contractuel, majoré de 20%.

Par ailleurs, par acte séparé du 22 juin 2022, M. [B] s’est porté caution solidaire du paiement de l’indemnité d’occupation due par la société Sotibat Bétons Décoratifs en cas de maintien dans les lieux objet du bail.

Dès lors, la demande de condamnation solidaire de la société Sotibat Bétons Décoratifs et de M. [B] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel sera accueillie.

En revanche, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une majoration de 20 % de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Il résulte du décompte du 5 mars 2025 produit par M. et Mme [T] que la dette de la société Sotibat Bétons Décoratifs au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, arrêtée au 5 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur 27 264,32 euros, outre la taxe foncière 2024 mise à sa charge à hauteur de 641,70 euros.

Par ailleurs, les défendeurs ne contestent ni le principe, ni le quantum de leur dette.

Par conséquent, la société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B] seront également solidairement condamnés à payer à M. et Mme [T] la somme provisionnelle de 30 056,88 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B] sollicitent les plus larges délais de paiement, faisant valoir qu’ils ont effectué des travaux à hauteur de 80 000 euros.

Néanmoins, aucun élément n’est versé aux débats au soutien de leur demande.

En conséquence, leur demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent également de les condamner solidairement à payer à M. et Mme [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22 juin 2022 modifié par avenant du 11 mai 2023 à la date du 4 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Sotibat Bétons Décoratifs et de tout occupant de son chef de la cave située [Adresse 4] à [Localité 9] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement la société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B] à verser à titre provisionnel à M. et Mme [T], à compter de la résiliation du bail au 4 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges et accessoires ;

CONDAMNONS solidairement la société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B] à payer à M. et Mme [T] à titre provisionnel la somme de 30 056,88 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 5 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, et de la taxe foncière 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS solidairement la société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS solidairement la société Sotibat Bétons Décoratifs et M. [B] à payer à M. et Mme [T] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT A [Localité 10], le 28 Avril 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Cécile CROCHET, Juge