TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 JUIN 2025

N° RG 24/01712 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZR2G

N° de minute :

S.A. SOCIETE GENERALE POUR LE DEVELOPPEMENT DES OPERATI ONS DE CREDIT BAIL IMMOBILIER-SOGEBAIL-

c/

S.A.S. FONCIERE DE LA COLLINE

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE POUR LE DEVELOPPEMENT DES OPERATI ONS DE CREDIT BAIL IMMOBILIER-SOGEBAIL-

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE DE LA COLLINE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0479

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 avril 2025, avons mis l’affaire en délibéré le 10 juin 2025 et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte authentique en date du 20 juillet 2023, une promesse unilatérale de vente a été signée entre SOGEBAIL et la société FONCIERE DE LA COLLINE portant sur des lots de copropriété n° 10000, 10497, 10498, 10499 et 10500 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 1], dénommé « [Adresse 6] », moyennant le prix de 192.000 euros.

Aux termes de cette promesse, les parties avaient convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 19.200 euros.

Arguant du fait que la société FONCIERE DE LA COLLINE n’a pas donné suite à la promesse de vente, ni procédé au paiement de l’indemnité d’immobilisation, la société SOGEBAIL a, par acte en date du 11 juillet 2024, assigné la société FONCIERE DE LA COLLINE devant le juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

— condamner la société FONCIERE DE LA COLLINE au paiement d’une provision de 19.200 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 février 2024,

— condamner la société FONCIERE DE LA COLLINE au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 12 novembre 2024, elle a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties qui ont constitué chacune avocat de se mettre en état.

Elle a été évoquée à l’audience du 28 avril 2025, à l’occasion de laquelle, la société SOGEBAIL qui a remis de nouvelles conclusions écrites a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. Elle a déclaré par ailleurs s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au visa de conclusions écrites remises à l’audience, la société FONCIERE DE LA COLLINE a demandé qu’il lui soit accordé un délai de grâce de deux ans en application de l’article 1343-5 du code civil et de débouter la société SOGEBAIL de l’ensemble de ses autres demandes.

Oralement, considérant que cette indemnité d’immobilisation s’assimilant à une clause pénale, elle demande la réduction de son montant.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant que les parties ont signé une promesse unilatérale de vente, concernant la réalisation de la vente d’un bien immobilier par lequel, la société SOGEBAIL est le promettant et la société FONCIERE LA COLLINE le bénéficiaire.

En outre, il apparaît que le contrat comporte la fixation d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 19.200 euros que le bénéficiaire était tenu de verser avant le 09 août 2023.

Or, au vu des explications des parties, il n’est pas contesté que ce règlement n’a jamais été effectué par la société FONCIERE LA COLLINE.

Cette dernière soulève une contestation sérieuse selon laquelle, cette clause constituerait une clause pénale, laquelle peut être modérée ou augmentée par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil s’il estime celle-ci manifestement excessive ou dérisoire, pouvoir de modération ou d’augmentation qui relève selon elle de la seule compétence du juge du fond.

En l’occurrence, aux termes d’une clause édictée en page 11 de l’acte authentique du 20 juillet 2023, les parties avaient envisagé le sort de cette somme en cas de versement de celle-ci selon les hypothèses suivantes :

• Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

• Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

• Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Par ailleurs, il était stipulé qu’à défaut de versement dans ce délai, le bénéficiaire resterait redevable auprès du promettant à titre d’indemnité de la somme de 19.200 euros.

Or, la clause ainsi prévue constitue plutôt une clause de dédit selon laquelle, le versement de cette somme par le bénéficiaire a pour contrepartie l’immobilisation de la chose à laquelle s’est obligée le promettant et qu’elle constitue dès lors une indemnité dans le cas où le bénéficiaire ne lèverait pas l’option dans les délais prévus, venant compenser le fait qu’elle ne pouvait pas disposer librement de ce bien pendant la durée de la promesse. Elle ne peut ainsi s’analyser en une simple sanction, étant précisé au demeurant que les parties ont convenu d’une indemnité forfaitaire et non réductible.

D’autre part, il ne s’évince pas de ses dernières conclusions écrites une reconnaissance non équivoque de la part de la partie demanderesse selon laquelle cette clause s’analyserait en une clause pénale. Elle se contente seulement de développer une argumentation dans le cas où cette hypothèse serait retenue par la présente juridiction, indiquant notamment qu’elle ne constitue pas une contestation suffisamment sérieuse dans la mesure où selon elle, le juge des référés aurait également le pouvoir, à l’instar du juge du fond, d’en apprécier l’application.

Par conséquent, la société SOGEBAIL justifiant de l’existence d’une créance non sérieusement contestable, il convient de condamner la société FONCIERE DE LA COLLINE à verser à celle-ci une provision de 19.200 euros, laquelle portera intérêt de retard au taux légal à compter du 20 février 2024, date de la réception de la mise en demeure.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société FONCIERE DE LA COLLINE a une activité liée à l’immobilier. Or, il est exact que c’est un secteur qui connaît actuellement une crise économique importante, ce qui peut ainsi expliquer la non-levée par elle de l’option dans le cadre de la promesse unilatérale passée avec la société SOGEBAIL.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement, mais limités sur une période d’une année, selon les modalités stipulées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société FONCIERE DE LA COLLINE, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens,

Eu égard aux circonstances de la cause, il est inéquitable de laisser à la charge de la société SOGEBAIL la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 1500 euros au bénéfice de cette dernière sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des référés statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société FONCIERE DE LA COLLINE à payer à la société SOGEBAIL la somme de 19.200,00 euros à titre de provision, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 20 février 2024 ;

AUTORISE cependant la société FONCIERE DE LA COLLINE à se libérer de cette provision envers la société SOGEBAIL au moyen de onze versements mensuels de 1600 euros chacun et d’un douzième versement qui soldera la dette en principal et intérêts. Le premier versement devra être effectué au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de paiement intégral d’une seule échéance, même de manière partielle, la provision accordée sera exigible immédiatement pour le tout ;

CONDAMNE la société FONCIERE DE LA COLLINE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société FONCIERE DE LA COLLINE à payer à la société SOGEBAIL la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

FAIT À [Localité 7], le 19 juin 2025.

LA GREFFIERE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président