JA / CS

Jugement N°

du 21 AVRIL 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 24/02008 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JRYY / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[H] [F]

[U] [K] épouse [F]

Contre :

[N] [Q] [R] [K]

[T] [V] [G] [S] épouse [K]

Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SELARL MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU

Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SELARL MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU

Copie dossier

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

la SELARL MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [H] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [U] [K] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [N] [Q] [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : la SELARL MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [T] [V] [G] [S] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : la SELARL MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Julie AMBROGGI, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier et de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu, en audience publique du 05 Février 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon un acte reçu le 04 juillet 1966 en l’étude de Maître [Y], notaire à [Localité 1], Monsieur [H] [F] et Madame [U] [K] épouse [F] ont acquis auprès de Monsieur [I] [K] et de Madame [M] [L] épouse [K] une parcelle de terrain sise [Adresse 3], [Adresse 4]”, à [Localité 1], sur laquelle ils ont fait bâtir leur maison d’habitation.

Par un acte reçu le 08 septembre 1981 en l’étude de Maître [X], notaire à [Localité 4], Monsieur [N] [K] et Madame [T] [S] épouse [K] ont quant à eux acquis l’immeuble voisin, sis [Adresse 2], à [Localité 1].

Faisant valoir qu’une servitude de cour commune, consistant en la prohibition de bâtir en élévation, grève une partie de la parcelle susvisée, les époux [F] ont demandé aux époux [K], par un courrier du 31 janvier 2017, la démolition de la terrasse édifiée sur la cour commune qui sépare leurs biens respectifs.

Par acte en date du 13 janvier 2022, Monsieur et Madame [F] ont assigné Monsieur et Madame [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Suivant une ordonnance du 14 juin 2022, le juge des référés a ordonné une mesure de consultation et a commis Monsieur [O] [P] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 04 avril 2023.

Par acte en date du 22 avril 2024, Monsieur [H] [F] et Madame [U] [K] épouse [F] ont assigné Monsieur [N] [K] et Madame [T] [S] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander la démolition de la terrasse construite par ces derniers.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 28 février 2025, Monsieur [H] [F] et Madame [U] [K] épouse [F] demandent, au visa des articles 686, 701, 2262 ancien et 2227 du Code civil :

— d’ordonner la démolition de la terrasse construite par Monsieur et Madame [K] sur la parcelle cadastrée HM [Cadastre 1] à leurs frais exclusifs,

— de condamner Monsieur et Madame [K] leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner Monsieur et Madame [K] à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais de référé et de consultation.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 05 juillet 2025, Monsieur [N] [K] et Madame [T] [S] épouse [K] demandent, au visa des articles 706, 2262, 637, 686 et 1638 du Code civil et des articles 514-3 et 524-4 du Code de procédure civile :

— à titre principal :

— de débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande de démolition de la terrasse construite sur la parcelle cadastrée HM [Cadastre 1],

— de dire recevable, mais prescrite l’action engagée par les époux [F] à leur encontre,

— de dire inopposable aux époux [K] la servitude de cour commune mentionnée dans l’acte notarié du 04 juillet 1966, mais absente de leur acte de vente du 08 septembre 1981,

— à titre subsidiaire :

— de débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande de démolition de la terrasse construite sur la parcelle cadastrée HM [Cadastre 1],

— de dire qu’il sera installé un brise-vue, conformément aux préconisations de l’expert, sur toute la longueur de la terrasse, similaire à celui posé lors de la création de la terrasse dont le montant (de 1 740 euros) sera à la charge des époux [K],

— à titre infiniment subsidiaire, de surseoir à l’exécution provisoire de la mesure de démolition éventuelle jusqu’à une décision devenue définitive,

— de condamner Monsieur et Madame [F] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 novembre 2025 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 février 2026 et mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir “dire et juger” ou “constater”, lorsqu’elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens de l’article 4 de ce même Code, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la servitude de cour commune

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 2267 du Code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 706 du Code civil dispose que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

En application de l’article 789 6° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, Monsieur et Madame [K] soutiennent que l’action engagée par les époux [F] constitue une action réelle et qu’elle est prescrite.

En réponse, Monsieur et Madame [F] contestent la prescription soulevée et indiquent que la terrasse litigieuse a été édifiée en 2016, soit il y a moins de trente ans.

Il doit être rappelé, conformément aux dispositions de l’article 789 6° du Code de procédure civile précité, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Dans ces conditions, les époux [K] ne sont pas fondés à opposer une fin de non-recevoir aux époux [F], faute pour les défendeurs d’avoir saisi le juge de la mise en état de celle-ci.

Dès lors, il convient de déclarer irrecevable la demande des époux [K] aux fins de déclarer prescrite l’action engagée par les époux [F] à leur encontre.

Sur la demande aux fins de démolition de la terrasse

Sur l’opposabilité de la servitude de cour commune

Selon l’article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’article 701 du Code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente du 04 juillet 1966 conclu entre, d’une part, les époux [F] et, d’autre part, les parents de Madame [U] [F] et de Monsieur [N] [K], que celui-ci comporte, en page 3, une clause intitulée “convention de servitude de cour commune” qui stipule que “(…) Monsieur et Madame [F] ont décidé d’un commun accord de créer sur une partie du terrain propriété de Monsieur et Madame [K], une servitude de cour commune consistant en une prohibition de bâtir en élévation et destinée à assurer ultérieurement l’existence d’un prospect minimum entre l’immeuble à construire par Monsieur et Madame [F] sur le terrain acquis et celui appartenant à Monsieur et Madame [K]. Par suite, Monsieur et Madame [K], comparants de première part, acceptent expressément et irrévocablement de grever au profit du fonds de Monsieur et Madame [F], la partie ci-après désignée du terrain leur appartenant, d’une servitude dite de cour commune répondant aux conditions qui seront précisées ci-après. L’assiette de cette servitude consistera uniquement en une parcelle de terrain contigue à l’aspect Sud à la propriété acquise par Monsieur et Madame [F] et à l’aspect Ouest au surplus de la propriété de Monsieur et Madame [K]. L’ensemble d’une superficie d’après mesurage de soixante sept mètres carrés cinquante huit figure au plan ci-annexé en partie hachurée et sous les lettres A B E F G H. Les comparants stipulent formellement que la servitude de cour commune ainsi créée sur la partie de terrain ci-dessus délimitée a pour conséquence d’interdire sur l’ensemble de l’assiette de la servitude, toute construction quelconque en élevation par Monsieur et Madame [K], propriétaires actuels ou leurs futurs ayants-droit.”

Il est constant que la servitude dite de “cour commune” correspond à une interdiction de bâtir ou de construire au-delà d’une certaine hauteur, et qu’elle ne saurait pas se confondre avec le vocable “cour commune”, pris dans son acception classique.

Il est exact que l’acte de vente du 08 septembre 1981 aux termes duquel les défendeurs ont acquis auprès de la SCI LA GANTIERE (composée de Madame [A] [K], Madame [U] [K] épouse [F], Monsieur [E] [K] et Monsieur [N] [K]) ne mentionne pas expressément l’existence de la servitude litigieuse, mais qu’il désigne l’immeuble acquis comme un immeuble “avec cour commune.”

Si Monsieur et Madame [K] font valoir que la servitude litigieuse ne leur est pas opposable à défaut d’indication dans l’acte précité du 08 septembre 1981, il est cependant à relever que l’acte du 04 juillet 1966 a fait l’objet d’une publication à la Conservation des Hypothèques de [Localité 1] le 16 juin 1967. Compte tenu de la publicité foncière intervenue, il y a lieu de considérer que la servitude de cour commune leur est bien opposable.

Il ressort du rapport de consultation judiciaire qu’une terrasse a été édifiée par les époux [K] en surélévation sur la parcelle numéro [Cadastre 1], qualifiée de “cour commune” dans l’acte de vente du 08 septembre 1981, et donc sur l’emprise de la servitude de cour commune. Il en résulte une vue horizontale sur les fenêtres de deux pièces de la propriété des époux [F], ainsi qu’une perte de luminosité.

Dès lors, il y a lieu de constater que ladite terrasse a été construite en méconnaissance des stipulations établissant la servitude de cour commune.

Sur la proportionnalité de la demande de démolition

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé, y compris lorsqu’il s’agit d’une servitude et que le titulaire d’une servitude transgressée n’a pas à justifier d’un préjudice, la violation de la servitude justifiant à elle seule cette sanction.

Aux termes de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’ homme et des libertés fondamentales, sur le droit au respect de la vie privée et familiale : “1.Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

2.Il ne peut y avoir ingérence d’ une autorité publique dans l’ exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu 'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’ autrui.”

C’est ainsi que la Cour de cassation a pu juger qu’un contrôle de proportionnalité peut s’appliquer à la mesure de démolition ordonnée dans le cadre d’une servitude conventionnelle de passage (Cass, 3ème Ch. Civ, 19 décembre 2019, n°18-25.113 ; Cass. 3ème Ch. Civ, 04 janvier 2023, n°22-15.868) ou encore d’une servitude correspondant à une interdiction de construire au-delà d’une certaine hauteur (Cass, 3ème Ch. Civ, 1er juin 2022, n°21-17.074).

En l’espèce, Monsieur et Madame [K] considèrent que la démolition de leur terrasse serait disproportionnée au motif qu’elle n’est pas la seule mesure de nature à préserver les intérêts de Monsieur et Madame [F].

Toutefois, les époux [K] se limitent à invoquer la possibilité de procéder à l’installation d’un brise-vue afin de supprimer la vue horizontale dont ils disposent sur les fenêtres du rez-de-chaussée de leurs voisins, mais s’abstiennent d’expliquer en quoi la démolition de la construction empiétant sur l’assiette de la servitude porterait une atteinte disproportionnée au respect de leur vie privée et familiale.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter leur demande aux fins de dire qu’il sera installé un brise-vue conformément aux préconisations de l’expert.

En revanche, il sera fait droit à la demande des époux [F] aux fins de condamner les époux [K] à procéder à leurs frais exclusifs à la démolition de leur terrasse édifiée sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 1], sise [Adresse 3], à [Localité 1], édifiée en violation de la servitude dite de “cour commune” constituée par acte reçu le 04 juillet 1966 par Maître [Y], notaire à [Localité 1], régulièrement publié.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [K], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, incluant les frais de référé et de consultation judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [K], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

La demande des époux [K] formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

En l’espèce, l’exécution provisoire du présent jugement est incompatible avec la mesure de démolition ordonnée, de sorte qu’il y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de Monsieur [N] [K] et de Madame [T] [S] épouse [K] aux fins de déclarer prescrite l’action engagée par Monsieur [H] [F] et Madame [U] [K] épouse [F] à leur encontre ;

DECLARE opposable à Monsieur [N] [K] et Madame [T] [S] épouse [K] la servitude dite de “cour commune” constituée par acte reçu le 04 juillet 1966 par Maître [Y], notaire à [Localité 1], régulièrement publié ;

REJETTE la demande de Monsieur [N] [K] et de Madame [T] [S] épouse [K] aux fins d’installation d’un brise-vue sur toute la longueur de la terrasse, similaire à celui posé lors de la création de celle-ci, conformément aux préconisations de l’expert et dont le montant sera à leur charge ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [T] [S] épouse [K] à procéder à leurs frais exclusifs à la démolition de leur terrasse édifiée sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 1], sise [Adresse 3], à [Localité 1], édifiée en violation de la servitude dite de “cour commune” constituée par acte reçu le 04 juillet 1966 par Maître [Y], notaire à [Localité 1] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [T] [S] épouse [K] aux dépens, incluant ceux de référé et le coût de la consultation judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [T] [S] épouse [K] à payer à Monsieur [H] [F] et Madame [U] [K] épouse [F] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [N] [K] et de Madame [T] [S] épouse [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire du jugement, incompatible avec la nature de l’affaire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE