TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 AVRIL 2025

N° RG 25/00479 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3KR

N° de minute :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] – représenté par son syndic FONCIA SEINE OUEST -

c/

Monsieur [W], [E] [Z] [B]

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] – représenté par son syndic FONCIA SEINE OUEST -

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Julien BAOUADI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 359

DEFENDEUR

Monsieur [W], [E] [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non-comprant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 15 avril 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Z] [B] est propriétaire des lots n° 17, 62 et 65 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par exploit d’huissier en date d2Zu 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Monsieur [W] [Z] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner Monsieur [W] [Z] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 5954,73 euros au titre des charges de copropriété échues avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 décembre 2022,

— condamner Monsieur [W] [Z] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 1322,00 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,

— condamner Monsieur [W] [Z] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Monsieur [W] [Z] [B] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [W] [Z] [B] aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation de payer dont distraction au profit de Maître Julien BAOUADI, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

L’affaire étant venue à l’audience du 04 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement assigné en étude, Monsieur [W] [Z] [B] n’a pas comparu à l’audience.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice cadastrale, des procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2021, 31 mars 2022, 30 mars 2023 et 23 janvier 2024 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022 et les budgets prévisionnels jusqu’au 31 décembre 2024, des attestations de non-recours des trois assemblées générales, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 1er octobre 2024 que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [W] [Z] [B] ne s’étant pas acquitté de la totalité de ses charges, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles devenues exigibles.

Cette créance n’étant dès lors pas contestée, ni sérieusement contestable, Monsieur [W] [Z] [B] sera condamné au paiement de la somme de 5954,73 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022, date du commandement de payer, à hauteur de la somme de 4049,19 euros, et à compter du 12 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

En second lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ".

Dans son décompte du 1er octobre 2024, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 1322 euros, correspondant à des frais de constitution et de suivi du dossier auprès de l’huissier et de l’avocat.

A cet égard, le contrat de syndic mentionne des honoraires à hauteur de 436 € TTC concernant la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et au temps passé concernant le suivi du dossier transmis à l’avocat.

Au vu de ces éléments et des justificatifs produits, il convient d’allouer au demandeur une provision sur ce chef, se décomposant comme suit :

—  436 € au titre de la constitution du dossier à transmettre à l’huissier,

—  436 € au titre de la constitution du dossier à transmettre à l’avocat,

—  150 € au titre du suivi du dossier transmis à l’avocat (facture d’honoraires en date du 13 mars 2023)

Soit la somme totale de 1022 euros.

Sur la demande de provision sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi du défendeur est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens et que Monsieur [W] [Z] [B] a déjà été condamné à ce titre par un jugement du 22 décembre 2021.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Z] [B]. partie succombante, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BAOUADI, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [W] [Z] [B] à lui payer la somme de 1200 euros.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA SEINE OUEST, une provision de 5954,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 12 décembre 2022 à hauteur de la somme de 4049,19 euros et à compter du 12 février 2025 pour le surplus,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA SEINE OUEST, une provision de 1022 euros, au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA SEINE OUEST une provision de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA SEINE OUEST, la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [B] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître BAOUADI, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 29 avril 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président