Du 17 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00714 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2J26

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[D] [V]

— Expéditions délivrées à

S.A. MESOLIA HABITAT

[D] [V]

— FE délivrée à S.A. MESOLIA HABITAT

Le 17/10/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT, anciennement dénommée [Adresse 10], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° B 469 201 552

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par Madame [T] [L] , munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDERESSE :

Madame [D] [V]

[Adresse 12]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 05 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes des 20 juin 2019 et 17 juin 2021, la société anonyme MESOLIA HABITAT (MESOLIA) a donné à bail à Madame [D] [V] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 9] [Adresse 6] à [Localité 13] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA a fait signifier à Madame [D] [V] le 24 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette de 2.171,92 euros en principal.

Par acte du 4 avril 2025, MESOLIA a fait assigner Madame [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce, à compter du jugement à intervenir,

— Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’ils occupent sis [Adresse 5] [Adresse 9] [Adresse 6] à [Localité 13], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [D] [V] au paiement de la somme prévisionnelle de 3.349,96 euros en principal,

— Condamner Madame [D] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [D] [V] à payer une somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— Condamner Madame [D] [V] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 24 janvier 2025 et de l’assignation.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 6 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 5 septembre 2025.

Lors des débats, MESOLIA, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.267,64 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Elle indique toutefois être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires sollicités en défense, le paiement des loyers et des charges n’ayant pas été repris.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par MESOLIA à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [D] [V] comparante en personne, expose s’être retrouvée en difficultés financières à la suite d’une séparation. Elle indique avoir retrouvé un emploi en CDI depuis le 1er août 2025, être en période d’essai et avoir deux enfants à charge.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. Il en ressort que Madame [D] [V] sollicite des délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX :

— Sur la recevabilité de l’action :

MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par lettre recommandée avec accusé de réception, le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets des clauses de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.171,92 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

Si Madame [D] [V] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [D] [V], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

MESOLIA produit les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [D] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.267,64 euros à la date du 3 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si les baux n’avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [D] [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision des loyers et des charges dans les contrats de bail (589,02 euros à la date du 3 septembre 2025).

Madame [D] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 6.267,64 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [D] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par MESOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, J-F. SABARD, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 25 mars 2025, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 20 juin 2019 et 17 juin 2021 et liant la société anonyme MESOLIA HABITAT à Madame [D] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 9] [Adresse 6] à [Localité 13] ainsi que l’emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [D] [V] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 6.267,64 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 3 septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [D] [V] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 589,02 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

CONDAMNONS Madame [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE