Jugement du : 20 Mars 2026

N° RG n° N° RG 24/01280 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JJP7

Minute n° 26/00061

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU VINGT MARS DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] A [Localité 3] – OPH DE [Localité 2] A [Localité 3]

RCS [Localité 4] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [E] [H] salariée, dûment munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 19 Décembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

— ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] À [Localité 3] (ci-après l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3]), a donné à bail à Monsieur [A] [X] l’appartement n°1696, immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 275,72 euros outre une provision sur charges de 62,10 euros.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a, par acte de Commissaire de justice du 1er août 2023, fait délivrer au locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme principale de 1 192,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 juillet 2023. Il lui a également été demandé d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte du 6 novembre 2024, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait assigner son locataire devant la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

– constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Monsieur [A] [X] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

– ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [A] [X] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– condamner Monsieur [A] [X] au paiement des loyers dus et provisions sur charge à la date arrêtée selon décompte du 16 août 2023, soit la somme de 760,27 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,

– condamner Monsieur [A] [X] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du code civil augmentée des intérêts au taux légal,

– dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

– ordonner la production d’assurance contre les risques locatifs de Monsieur [A] [X] et à défaut de respecter ladite injonction, de résilier ledit bail,

– condamner Monsieur [A] [X] à lui payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire.

À l’audience du 19 décembre 2025, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3], valablement représenté par Madame [E] [H], salariée, a actualisé sa créance à 1 015,91 euros et maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [A] [X], valablement cité par acte de [Etablissement 1] signifié à Étude, n’était ni présent, ni représenté, et l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de son locataire le 20 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la même loi, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail et d’intervention forcée a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 décembre 2025.

Par conséquent, les demandes de l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] seront déclarées recevables.

Sur la résiliation du contrat de bail, l’incidence de la procédure de surendettement et l’expulsion

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative de l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3].

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, VIII, prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. (…)

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 18 janvier 2023, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 1er août 2023, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait commandement à Monsieur [A] [X] de payer la somme de 1 192,36 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte, ce dernier expirant le 2 octobre 2023 à 24 h 00.

Il résulte par ailleurs des pièces jointes par l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] que Monsieur [A] [X] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 3 octobre 2023. Par jugement rendu le 29 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE a notamment constaté que la situation de Monsieur [A] [X] était irrémédiablement compromise et prononcé l’effacement de ses dettes arrêtées à cette date, dont celle envers l’OPH DE LUNEVILLE A BACCARAT, à hauteur de 1 960,52 euros.

Il est constaté en premier lieu que la décision de recevabilité rendue par la Commission de surendettement n’a pas d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire qui est intervenue le 2 octobre 2023 à 24 h 00, le contrat de bail étant résilié depuis cette date.

Par ailleurs, il résulte du décompte produit par l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] que Monsieur [A] [X] ne s’est jamais acquitté du paiement intégral de son loyer et de ses charges durant la procédure de surendettement de sorte qu’il ne peut bénéficier des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 précitées et de la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans son contrat de bail.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [A] [X] d’évacuer sans délai le logement qu’il occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le Commissaire de Justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique ainsi qu’à l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [A] [X] occupant le logement sans droit ni titre, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmentée du montant de la provision sur les charges locatives.

Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective et revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

L’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] verse aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer visant la somme en principal de euros, un décompte arrêté au 10 décembre 2025 faisant état d’un arriéré locatif de 1 015,91 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il est précisé que ce décompte tient compte de l’effacement de la dette de Monsieur [A] [X] à hauteur de 1 960,52 euros.

Ce décompte étant manifestement fondé et le défendeur, absent à l’audience, ne l’ayant pas contesté, il sera condamné à régler la somme de 1 015,91 euros à l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de résiliation du bail en cas de non-production d’une attestation d’assurance

En l’espèce, le contrat de bail ayant lié les parties étant résilié Monsieur [A] [X] ne sera pas tenu de produire au bailleur, même à sa demande, une attestation d’assurance d’habitation.

Il y a lieu de débouter l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [A] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er août 2023 et de l’assignation.

Monsieur [A] [X] ayant bénéficié d’une procédure de surendettement et en équité, la demande formée par l’OPH DE [Localité 2] A [Localité 3] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] À [Localité 3], d’une part, et Monsieur [A] [X], d’autre part, portant sur l’appartement n°1696, immeuble 2, sis [Adresse 5] à [Localité 5] sont réunies à la date du 3 octobre 2023 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [A] [X] épouse [G] et celle de tous occupants de son chef dudit logement, à laquelle il pourra être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dès l’expiration du délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [A] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] la somme de 1 015,91 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 10 décembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [A] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] À [Localité 3] en deniers ou quittance une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges du logement qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] de sa demande de production d’une assurance d’habitation ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [A] [X] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er août 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION