TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 MARS 2026

N° RG 26/00552 – N° Portalis DB3R-W-B7K-3XAM

N° de minute :

S.A.R.L. CPN

c/

Société JSOONS SABLIERE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CPN excerçant sous l’enseigne “ [I] [H]”

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

DEFENDERESSE

Société JSOONS SABLIERE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A235

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2022, Madame [V] [S], Madame [B] [S], Monsieur [M] [S] et Monsieur [Q] [S] (ci-après « les consorts [S] ») ont donné à bail à la société CPN des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel de 22.866 euros payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exploitation d’une activité de restauration.

Par acte authentique du 16 août 2022, les consorts [S] ont vendu à la société JSOONS SABLIERE l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023, la société JSOONS SABLIERE a fait délivrer à la société CPN un congé sans offre de renouvellement pour le 30 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la société CPN a saisi le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction due par la société JSOONS SABLIERE à la somme de 2.317.760 euros.

Le maire de la commune de [Localité 4] a dans un arrêté du 8 août 2025 délivré un permis de construire pour la rénovation, la surélévation et la modification ainsi que des démolitions partielles du bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Par courrier du 6 février 2026, le conseil de la société CPN a demandé à la société JSOONS SABLIERE de suspendre les travaux et de diligenter une procédure de référé préventif au vu des nuisances sonores importantes causées par les travaux sur l’immeuble loué.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2026, la société JSOONS SABLIERE a enjoint la société CPN de quitter les locaux dans les plus brefs délais pour permettre la réalisation de travaux de confortation du plancher.

Autorisée à assigner à heure indiquée par ordonnance du 25 février 2026, la société CPN a par acte de commissaire de justice du 2 mars 2026 attrait la société JSOONS SABLIERE devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de condamner la société JSOONS SABLIERE à cesser les travaux en cours sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, d’ordonner une expertise judiciaire dont la provision serait à la charge de la société défenderesse et de réserver les dépens.

A l’audience du 12 mars 2026, la société CPN soutient oralement des écritures aux fins de :

Condamner la société JSOONS SABLIERE à cesser les travaux en cours concernant l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;Désigner un expert judiciaire pour notamment donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur l’exploitation du restaurant de la société C.N.P, examiner l’état des planchers de l’immeuble et dire s’ils présentent un état de fragilité susceptible de mettre en péril l’exploitation du demandeur et dire s’il convient de procéder à la réalisation et à la mise en place de mesures de sauvegarde ; Mettre à la charge de la société JSOONS SABLIERE la provision à valoir sur les honoraires de l’expert ;Débouter la société JSOONS SABLIERE de sa demande reconventionnelle ;Condamner la société JSOONS SABLIERE à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et réserver les dépens.La demanderesse expose que la société JSOONS SABLIERE n’a pas procédé à des investigations avant le début des travaux ; ces derniers, réalisés dans un immeuble occupé, impactent l’exploitation de son restaurant. Elle relève que la structure porteuse de l’immeuble est instable suite au curage de l’immeuble, rendant nécessaire avant toute reprise des travaux la réalisation d’une expertise judiciaire. Elle précise fonder sa demande de cessation des travaux sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. Concernant la demande reconventionnelle de la défenderesse, la société C.N.P fait valoir qu’elle n’est pas en état de quitter les locaux qu’elle exploite, qui lui paraissent en parfait état, et que cela lui occasionnerait un préjudice financier.

Aux termes d’écritures soutenues à l’audience, la société JSOONS SABLIERE demande de :

Débouter la société C.N.P de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire, circonscrire la mission de l’expert à l’examen de l’étude des structures de l’immeuble et mettre la provision à la charge de la demanderesse ;Enjoindre à la société C.N.P de libérer les locaux qu’elle occupe dans un délai de 4 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard ;Autoriser en tant que de besoin, l’expulsion de la société CPN et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Se réserver la liquidation de l’astreinte provisoire ainsi que la faculté de la modifier ou d’en fixer une nouvelle ;Condamner la société CPN à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

La défenderesse indique avoir effectué les diligences nécessaires avant le début des travaux, rappelant que l’immeuble est une monopropriété et qu’il n’y avait pas de risque sur les immeubles avoisinants. Elle estime que la fragilité de la structure n’a pas été causée par le curage mais que les travaux ont permis de révéler un désordre structurel préexistant. Selon la société JSOONS SABLIERE, le juge des référés n’est pas compétent pour interrompre les travaux autorisés par un permis de construire et dont l’illégalité n’est pas établie ; par ailleurs, la suspension des travaux fragiliserait la structure de l’immeuble. La défenderesse indique qu’il est actuellement dangereux de se maintenir dans les lieux et sollicite le départ de la société CPN pour une période de 4 mois afin de reprendre les planchers, s’engageant à restituer les locaux à l’issue de cette période.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures développées oralement par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le dommage imminent

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce, si la société CPN dénonce des nuisances sonores liées aux travaux ainsi qu’un impact sur sa clientèle, elle ne démontre pas le caractère manifestement illicite de ces troubles.

En revanche, dans une note du 26 janvier 2026, la société QUALICONSULT fait état du mauvais état des planchers bois de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], en raison de la présence d’infestations d’insectes xylophages et de champignons lignivores ayant entraîné des phénomènes de dégradation du bois, d’altérations localisées du bois présentant des zones de moisissures et de pourriture et de la dégradation des poutres de plancher, concluant à l’absence de garantie de la stabilité globale des ouvrages porteurs des immeubles. Le mauvais état de l’immeuble est confirmé par la note de la société ESPB du 21 janvier et par le diagnostic structure réalisé le 12 janvier 2026 par la société CABEBAT. L’ensemble de ces éléments techniques établissent que l’immeuble appartenant à la société JSOONS SABLIERE présente une instabilité importante en raison de l’état de ses planchers et des poutres en bois composant sa structure, avec un risque d’effondrement caractérisé.

L’existence d’un dommage imminent étant dès lors établi, il convient d’apprécier quelle mesure est susceptible de le prévenir. S’il ressort du constat de commissaire de justice du 3 mars 2026 l’existence de vibrations causées par les travaux en cours, leur impact sur la structure de l’immeuble n’est pas démontré par la demanderesse. La société CPN défaillant à établir que la suspension des travaux permettrait de prévenir le dommage imminent, sa demande sera donc rejetée.

A l’inverse, les sociétés ESPB et CADEBAT, intervenues pour effectuer les diagnostics sur les lieux, préconisent l’évacuation du site avant la réalisation de travaux de confortement de l’immeuble. Dans son attestation du 6 mars 2026, Monsieur [A] [R], maître d’œuvre, relève la nécessité de réaliser sans délais les travaux de stabilisation dont la durée est évaluée à 4 mois, ce qui est confirmé par le planning prévisionnel aux fins de dépose du plancher et d’installation d’une structure métallique. Ainsi, la libération d’immeuble de ses occupants le temps de réaliser des travaux de confortation de sa structure permettra de prévenir la réalisation du dommage imminent. Si la cessation temporaire d’activité occasionnera une perte financière à la société CPN, la mesure reste néanmoins proportionnée au vu de la durée des travaux et de l’importance du risque actuel pour les personnes accueillies au sein de l’établissement.

Ainsi, pour prévenir le risque imminent pour les personnes et pour les biens causé par l’état de la structure de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], il sera fait injonction à la société CPN et à tout occupant de son chef de libérer les lieux par elle occupé dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard, et ce pour une durée maximum de 4 mois, afin de permettre la réalisation des travaux de confortation de l’immeuble.

Le montant de cette astreinte apparaissant suffisamment dissuasif, il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une autorisation d’expulsion de la défenderesse.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, un permis de construire a été délivré par arrêté du 8 août 2025 aux fins de rénovation, surélévation et modification ainsi que de démolition partielle du bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Or, la réalisation d’une expertise préventive ou d’un constat de commissaire de justice n’est pas une condition préalable au commencement de travaux régulièrement autorisés par un permis de construire, mais constitue uniquement un moyen de se préconstituer un élément de preuve dans la perspective de futurs litiges avec les personnes potentiellement impactées. La société JSOONS SABLIERE a donc pu en opportunité décider de ne pas recourir à ces procédures, ce qui ne saurait en soi constituer un comportement fautif de sa part.

La société CPN expose subir un préjudice en raison des travaux réalisés dans l’immeuble dont elle occupe le rez-de-chaussée, notamment en raison des nuisances sonores et de leur impact sur sa clientèle. Ainsi, un commissaire de justice a constaté le 3 mars 2026 des vibrations et des bruits de marteau-piqueurs, entraînant le départ des clients. Elle estime par ailleurs que les embellissements et aménagements du restaurant qu’elle exploite risquent d’être endommagés par la reprise des planchers, dont la nécessité est établie comme démontré ci-dessus.

Par ces différents éléments rendant vraisemblables l’existence des désordres allégués, le demandeur justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. L’expertise étant ordonnée dans l’intérêt probatoire de la demanderesse, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, il y a en conséquence lieu de condamner la société CPN aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En l’espèce, la société CPN sera condamné à payer à la défenderesse la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande de cessation des travaux sous astreinte formée par la société CPN ;

FAISONS INJONCTION à la société CPN de libérer les locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 3] dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard, et ce pour une durée maximum de 4 mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de l’astreinte ;

REJETONS la demande d’expulsion formée par la société JSOONS SABLIERE ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une mesure d’expertise et commettons pour y procéder :

Monsieur [G] [X]

E-mail : [Courriel 1]

[Adresse 4]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

Tél. fixe : 0147572634

(expert inscrit à la cour d’appel de [Localité 5] sous la rubrique C.2.1. Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’oeuvre)

Lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix avec pour mission de :

— convoquer toutes les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

— se rendre sur le site sis [Adresse 3] à [Localité 3], et notamment dans les locaux occupés par la société CPN, en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

— après avoir précisé, le cas échéant, l’état d’avancement des travaux déjà réalisés, dresser, par tout moyen et sur tout support qu’il diffusera ensuite aux parties, un état descriptif technique de l’immeuble appartenant aux parties ou exploité par elles ; dire s’il présente des altérations ou des faiblesses apparentes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— dire si des précautions ont été prises par les parties pour éviter, le cas échéant, que les altérations ou faiblesses constatées ne s’aggravent ou que des altérations ou faiblesses n’apparaissent du fait des travaux entrepris ; le cas échéant, décrire les dispositions confortatives ou toute autre mesure préventive mises en œuvre et leur éventuelle incidence sur la jouissance des biens des parties ;

— dresser un état descriptif technique de l’immeuble après l’exécution de la construction ;

— dans l’hypothèse où, avant l’achèvement du clos et du couvert de la construction, ravalement compris, l’une des parties alléguerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition de dommages ou l’aggravation de dommages antérieurement constatés, notamment des nuisances sonores, une perte de chiffre d’affaire ou la dégradation des locaux exploités par la société CPN, procéder à leur examen ; en ce cas, rédiger, si une partie le demande, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages et, le cas échéant, son avis sur les dispositions envisagées pour que ces dommages ne s’aggravent ;

— dans l’hypothèse où il estimerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition ou l’aggravation des dommages constatés, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à maintenir ou remettre les locaux exploités par la société CNP dans leur état antérieur et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

AUTORISONS les parties, en cas d’urgence reconnue par l’expert, à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par le technicien commis sous la direction du maître d’œuvre de la demanderesse et par des entreprises qualifiées de son choix sous le contrôle de bonne fin de l’Expert, qui donnera son avis sur les comptes constitués et justifiés présentés par les parties ;

DISONS qu’en cas de besoin dans le cadre des opérations d’expertise et pour faire procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra éventuellement faire passer sur les propriétés voisines concernées, avec l’accord de leurs propriétaires, les maîtres d’œuvre et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaire ou utile

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 5] Cedex (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 7.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la société CPN entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

CONDAMNONS la société CPN à payer à la société JSOONS SABLIERE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la société CPN au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société CPN au paiement des entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 6], le 19 mars 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge