Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

33 avenue Pierre Mendès-France

75013 PARIS

représentée par Maître Cynthia LE BERRE, avocate au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [S]

28, avenue Jose Maria de Heredia

Résidence ADOMA Logement B110 Etage 2

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/03432 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLPT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Cynthia LE BERRE

CCC à Monsieur [G] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2022, pour une durée d’un mois renouvelable à compter du 1er mars 2022, la société anonyme d’économie mixte ADOMA a conclu avec Monsieur [G] [S] un contrat de résidence pour la mise à disposition d’un logement numéro B110 situé 28 avenue José Maria de Heredia à Nantes (44300), moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 465.26 euros. Est annexé le règlement intérieur, signé du résident.

Le 18 mars 2024, Madame [Z] [K], agent d’entretien intervenant au foyer ADOMA, a porté plainte contre X se disant [F] [L] [M] pour des faits d’agressions sexuelles. Le 19 mars 2024, Madame [A] [D] [N], secrétaire au même foyer, a porté plainte contre Monsieur [G] [S] pour des faits identiques. Le 11 avril 2024, Messieurs [T] [E], ouvrier de maintenance de la société ADOMA, et [M] [U], employé au foyer, ont également déposé une plainte contre le résident pour des faits d’exhibition sexuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, la société Adoma a mis en demeure Monsieur [G] [S] de libérer les lieux le contrat se trouvant résilié en raison de comportements constitutifs d’un manquement à ses obligations contractuelles.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la société CDC Habitat Adoma a fait assigner Monsieur [G] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

Constater que Monsieur [G] [S] a commis une voie de fait en totale violation des dispositions du règlement intérieur en commettant de manière répétée des actes d’injures, d’agression et d’exhibition sexuelle, cette voie de fait étant constitutive d’une faute grave ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit de l’article 1 du règlement intérieur de la société ADOMA, rappelée aux termes de la mise en demeure du 2 mai 2024, signifiée en date du 22 mai 2024, et la résiliation du contrat de résidence de Monsieur [G] [S] à compter du 23 juin 2024 ;Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Monsieur [G] [S] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que le délai de deux mois prévus à l’article 62 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 doit être écarté au cas d’espèce, compte tenu de la gravité des faits ;

Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 23 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, sur la base de la redevance mensuelle due, et ce jusqu’au jour du départ effectif des lieux et condamner Monsieur [G] [S] au paiement de cette somme ;Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA la partie des frais non compris dans les dépens d’un montant de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [G] [S] au paiement à son profit de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure.

A l’audience du 06 février 2025, la société ADOMA, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [S] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les contrats de résidence sociale sont exclus du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sont régis par les dispositions de droit commun du code civil et les dispositions convenues entre les parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [G] [S] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du contrat et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article L. 633-2 du Code de la construction et de l’habitation, applicable au contrat de résidence sociale liant les parties, dispose que : “Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire” peut intervenir en cas d’ “ inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur”.

L’article R 633-3 du même code précise que “Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur”. Cette résiliation doit être signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’article 11 du contrat de location liant les parties prévoit en effet une clause résolutoire disposant que la société ADOMA peut résilier de plein droit le contrat “en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur”. Cette clause prévoit également que “la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception”.

Par ailleurs, l’article 1 du règlement intérieur, paraphé et signé par Monsieur [G] [S], prévoit que “Tout résident devra parapher et signer le présent règlement qui fait partie intégrante du contrat de résidence. Il devra le respecter en tous points. En cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat pourra être résilié de plein droit par Adoma, ladite résiliation produisant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (…)”.

L’article 2 de ce règlement intérieur stipule enfin que : “De façon générale, le résident s’engage à se conformer à la règlementation en vigueur, à user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination (…) Le résident s’engage également à (…) respecter les personnes et les biens. Tout comportement constitutif d’une violence et/ou d’une voie de fait sera considéré comme une faute grave justifiant la résiliation du contrat de résidence (…)”.

En l’espèce, la société ADOMA a mis à la disposition de Monsieur [G] [S] à compter du 1er mars 2022 un logement dans le cadre d’un contrat de résidence sociale. Elle lui reproche des agissements graves et répétés commis à l’encontre de ses employés ou ceux de son prestataire de service, concernant Mesdames [Z] [K] et [A] [D] [N], ainsi que Messieurs [T] [E] et [M] [U], s’agissant de faits décrits tels que des agressions sexuelles et exhibition sexuelle.

La société ADOMA affirme que, malgré le courrier daté du 2 mai, signifié le 22 suivant, mettant en demeure Monsieur [G] [S] de quitter les lieux en raison des faits sus-cités, celui occupe toujours les lieux.

A l’appui de ses dires, elle verse les dépôts de plainte de Madame [Z] [K], agent d’entretien intervenant au foyer ADOMA, de Madame [A] [D] [N], secrétaire au même foyer, de Messieurs [T] [E], ouvrier de maintenance de la société ADOMA, et [M] [U], employé au foyer.

Ces plaintes ont été déposées contre Monsieur [G] [S] et X se disant pour des faits d’agression sexuelle et d’exhibition sexuelle, commis entre le 18 mars et le 9 avril 2024.

En l’absence de Monsieur [G] [S], ces faits ne sont pas critiqués.

Il ressort des quatre plaintes que Monsieur [G] [S] est reconnu à plusieurs reprises comme étant l’auteur des faits d’attouchements sexuels et d’exhibition sexuelle, sur une période allant du 18 mars au 9 avril 2024. Ces faits sont constitutifs d’un manquement grave et répété aux obligations contractuelles de Monsieur [G] [S], ce qui justifie la résiliation du contrat de bail.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat, par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 23 juin 2024.

Dès lors, Monsieur [G] [S], occupant désormais les locaux sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique.

Enfin, il convient de mettre à sa charge une indemnité d’occupation sur la base de la redevance mensuelle due, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai

La société ADOMA sollicite de voir écarter l’application de l’article 62 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution.

Ce texte ayant été abrogé depuis l’ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011, il convient alors de rappeler le bon fondement juridique.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, la société ADOMA, qui sollicite la suppression du délai de 2 mois après le commandement pour quitter les lieux, n’apporte aucun moyen au soutien de sa demande ni l’existence d’une voie de fait ni celle d’une procédure de relogement non suivie d’effet du fait du locataire.

En conséquence, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [G] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [S] sera condamné à payer à la société ADOMA, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre Monsieur [G] [S] et la société anonyme d’économie mixte ADOMA, par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 23 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [G] [S] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués numéro B110 situé 28 avenue José Maria de Heredia à Nantes (44300), en satisfaisant aux obligations du résidant sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société anonyme d’économie mixte ADOMA de sa demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation sur la base de la redevance mensuelle due, et CONDAMNE Monsieur [G] [S] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à l’intéressé ses obligations et notamment le paiement des loyers et indemnités d’occupation charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à payer à la société anonyme d’économie mixte ADOMA la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M HORTAIS S ZARIFFA