TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 24/06750 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWFE

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. ‘IMMEUBLE VISION 80 CH -12 SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

[H] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. ‘IMMEUBLE VISION 80 CH -12 SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

Société ATRIUM GESTION,

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

Situation :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [R] est propriétaire des lots n° 121 et 122 au sein de l’immeuble Vision 80 – CH -12 sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 30 juillet 2024 et demande, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 44 du décret du 17 mars 1967,8 du décret du 14 mars 2005 et 131-6 du code civil, de :

« Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VISION 80 – CH – 12 sis à [Adresse 5], représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUIVI GESTION,

Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été veines,

Condamner Monsieur [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

—  6.944,58 euros relatifs aux appels de provisions, charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 16 mai 2024;

—  2.639,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3.000 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au× entiers dépens ;

Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

M. [H] [R], assigné à étude, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 6.944,58, hors frais, au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 juillet 2024 inclus pour la période du 01 avril 2022 au 01 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 16 mai 2024.

Il justifie par la production de la matrice cadastrale que M. [H] [R] est propriétaire des lots n°121 et 122 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 21 juin 2022 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— du 19 juin 2023 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, imputé le solde créditeur issu de la procédure contre la SCI [Adresse 6] au crédit des charges communes générales de l’exercice 2023, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, voté le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté des travaux

accompagnées de leur attestation de non recours,

— la mise en demeure en date du 16 mai 2024, mettant en demeure M. [R] de régler la somme de 8.118,67 euros (dont 6251,07 euros au titre des charges et travaux) et produite avec son accusé de réception,

— le décompte des sommes dues sur la période du 01 avril 2022 au 01 juillet 2024, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 6.944,58 euros au titre des charges et travaux impayés,

— le décompte des sommes dues au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance, d’un montant total de 2.639,60 euros, décomposés de la façon suivante :

—  455 euros facturés le 30 juin 2022 sous le libellé « honoraires suivi dossier avocat »,

—  455 euros facturés le 31 décembre 2022 sous le libellé « honoraires suivi dossier avocat »,

—  478,80 euros facturés le 30 juin 2023 sous le libellé « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023 »,

—  478,80 euros facturés le 29 décembre 2023 sous le libellé « honoraires suivi dossier avocat 2e semestre 2023 »,

—  68 euros facturés le 16 mai 2024 sous le libellé « honoraires de mise en demeure »,

—  500 euros facturés le 10 juin 2024 sous le libellé « honoraires transmission dossier avocat »,

—  204 euros facturés le 10 juin 2024 sous le libellé « honoraires de constitution d’hypothèque ».

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 19 juin 2023 au 30 septembre 2024 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant son entrée en vigueur, le 19 juin 2023.

Deux factures sont produites au titre des sommes de 478,80 euros, facturées le 30 juin 2023 et le 29 décembre 2023, le contrat de syndic facturant à cette somme le « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ».

Or, il n’est justifié en l’espèce, d’aucune diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic et traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

S’agissant de la somme de 500 euros, facturée le 10 juin 2024, le contrat de syndic ne facture le « suivi du dossier transmis à l’avocat » qu’à hauteur de 478,80 euros, et non 500 euros, précision faite comme indiqué ci-dessus que cette facturation n’est possible qu’en cas de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce.

Ainsi, à considérer qu’il s’agirait, comme semble l’indiquer l’intitulé, des honoraires du conseil, ces derniers relèvent cependant des frais irrépétibles, fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2000 euros.

Les frais de constitution d’hypothèques, facturés à hauteur de 204 euros ne sont documentés par aucun justificatif de mise en œuvre de la démarche et sont donc également écartés.

Ainsi, seule la mise en demeure du 16 mai 2024, mettant en demeure de régler la somme de 8.118,67 euros (dont 6.251,07 euros au titre des charges et travaux) et produite avec son accusé de réception, est retenue comme frais nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contrat de syndic prévoit toutefois une facturation à hauteur de 64,80 euros TTC et non 68 euros comme sollicité par le syndicat des copropriétaires, que M. [R] est donc condamné à régler au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement engagés.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 6.944,58 euros au titre des charges impayées sur la période du 01 avril 2022 au 01 juillet 2024 que M. [R] est condamné à lui régler, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique que la résistance abusive du copropriétaire défaillant met en difficulté la gestion de la copropriété puisque sa carence répétée a mis en difficulté la trésorerie du syndicat des copropriétaires qui se trouve amputée de ces revenus, au risque d’être privée de prestations nécessaires à la vie de la copropriété et surtout de l’ensemble de ses résidents, telles que l’eau, l’électricité ou le chauffage.

Il relève de plus que M. [R] loue les deux studios dont il est propriétaire et perçoit des loyers comprenant une partie des charges.

Il indique enfin que M. [R] a déjà été condamné par jugement en date du 22 mars.

Il sollicite donc la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, par jugement en date du 22 mars 2022, M. [R] a été condamné par le tribunal de proximité de Courbevoie à régler la somme de 3.114,67 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01 janvier 2022, celle de 197,51 euros au titre des fais exposés, avec octroi de délais de paiement, M. [R] ayant été autorisé à s’acquitter de sa dette en six versements successifs et mensuels d’un montant de 519,11 euros payables avant le 15 de chaque mois.

Le comportement de M. [R] qui, malgré cette condamnation et l’échéancier accordé, persiste à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M. [R] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros.

Il convient par conséquent de condamner M. [R] à régler cette somme au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [R], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [R] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Vision 80 – CH -12 sis [Adresse 4] à [Localité 4], la somme de 6.944,58 euros au titre des charges impayées sur la période du 01 avril 2022 au 01 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024;

Condamne M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Vision 80 – CH -12 sis [Adresse 4] à [Localité 4], la somme de 64,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

Condamne M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Vision 80 – CH -12 sis [Adresse 4] à [Localité 4], la somme de 1.000 à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [H] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [H] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Vision 80 – CH -12 sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,