TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° R.G. : N° RG 25/00738 – N° Portalis DB3R-W-B7J-Z33W

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. de l’ensemble immobil ier sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic

C/

S.A.S. SAS REPUBLIQUE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l’ensemble immobil ier sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic

CABINET FONCIA ATHENA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS REPUBLIQUE

[Adresse 1]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS République est propriétaire de 27 parkings correspondants aux lots n° 6392, 6393, 6394, 6395, 6396, 6397, 6398, 6399, 6400, 6401, 6402, 6412, 6414, 6415, 6416, 6593, 6594, 6595, 6596, 6597, 6598, 6599, 6600, 6601, 6602, 6603, et 6614 au sein de l’immeuble [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a faite assigner en paiement, par acte délivré le 05 novembre 2024 et il demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et en particulier de ses articles 10, 10-1 et du décret du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, de :

— CONDAMNER la société SAS REPUBLIQUE au paiement d’une somme de 9.515,38 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4e trimestre 2024 incluse).

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER la société SAS REPUBLIQUE au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER la société SAS REPUBLIQUE à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS République, assignée par acte remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Aux termes du dispositif de son assignation, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 9515,38 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 02 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

Dans le corps de ses écritures, il demande toutefois que cette condamnation soit assortie des intérêts à compter de la délivrance de l’acte.

Cependant, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande liée aux intérêts, non reprise au dispositif de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un relevé de propriété que la SAS République est propriétaire des lots n°6392, 6393, 6394, 6395, 6396, 6397, 6398, 6399, 6400, 6401, 6402, 6412, 6414, 6415, 6416, 6593, 6594, 6595, 6596, 6597, 6598, 6599, 6600, 6601, 6602, 6603, et 6614 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, ajusté le budget pour l’exercice 2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et voté des travaux de rénovation des parties communes, accompagné de l’attestation de non recours,

— le décompte des sommes dues au 02 octobre 2024, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 9515,38 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

—  40 euros facturés les 12 mai 2023, 09 novembre 2023 et 30 novembre 2023 au titre de frais de mise en demeure,

-250 euros facturés le 25 avril 2024 au titre des frais d’envoi dossier avocat

-250 euros facturés les 21 juin 2024 et 02 octobre 2024 au titre des frais de suivi dossier contentieux,

-120 euros facturés le 26 avril 2024 au titre d’honoraires cabinet BJA lettre comminatoire,

soit un total de 990 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 27 juin 2024 au 30 juin 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant son entrée en vigueur, le 27 juin 2024.

S’agissant des frais de suivi contentieux, facturés le 02 octobre 2024, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Enfin, s’agissant de la somme de 120 euros, qui correspond à un courrier de mise en demeure adressée au copropriétaire débiteur, elle est facturée au titre d’honoraires d’avocat et relève ainsi des frais irrépétibles pour lesquels le syndicat des copropriétaires formule déjà une demande.

Par conséquent, au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8525,38 euros au titre des charges impayées au 01 octobre 2024 (appel du 4e trimestre 2024 inclus).

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts sur les sommes dues au syndicat des copropriétaires est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique que le comportement de la SAS République est répétitif et injustifié et que sa résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Il ajoute que l’importance de ce solde débiteur cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires et qu’un compte de copropriété ne peut être débiteur, le comportement de la défenderesse ayant abouti à l’obliger à faire l’avance des sommes dues par cette dernière.

Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SAS République dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SAS République, partie perdante, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SAS République est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SAS République à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 8525,38 euros au titre des charges impayées au 01 octobre 2024 (appel du 4e trimestre 2024 inclus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS République aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SAS République à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,