TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° RG 24/06751 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWY2

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], pris en la peronne de son syndic

C/

[G] [J] épouse [P], [I] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], pris en la peronne de son syndic

CABINET DE GESTION [H] [F] C.G.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

DEFENDEURS

Madame [G] [J] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

Monsieur [I] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 21 janvier 2026 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée Madame Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M.[I] [P] et Mme [G] [J] sont propriétaires d’un lot dans la Résidence sis [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de leur défaillance dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 31 juillet 2024, et sollicite, au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 44 du décret d’application du 17 mars 1967, 8 du décret du 14 mars 2025 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, de :

« DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDE le syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3], représentée par son syndic en fonctions, la société CABINET DE GESTION [H] [F] C.G.S. (ATRIUM GESTION);

CONSTATER que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en fonctions, la société CABINET DE GESTION [H] [F] C.G.S. (ATRIUM GESTION) les sommes suivantes:

-5.984,80 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 8 septembre 2021 et le 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2022;

-2.157,16 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNER in solidum M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en fonctions, la société CABINET DE GESTION [H] [F] C.G.S (ATRIUM GESTION) les sommes suivantes:

-2.000 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble;

-2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens intégrant le coût du commandement de payer pour 171 euros;

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil;

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.»

M. et Mme [P], assignés à étude, n’ont pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2025. Le demandeur ayant donné son accord pour le recours à une procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2026.

Par bulletin en date du 16 janvier 2026, l’avocat du demandeur a été invité à transmettre, au plus tard le 19 janvier 2026, l’intégralité de la pièce 4.1 figurant à son dossier de plaidoirie (procès-verbal de l’assemblée générale du 08 septembre 2020), la copie produite s’avérant incomplète et ne contenant que les pages impaires.

Aucune communication n’a été effectuée dans le délai requis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5 984,80 euros au titre des charges courantes et travaux impayés entre le 8 septembre 2021 et le 16 janvier 2024, ainsi que la somme de 2 157,16 euros au titre des frais de recouvrement.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. et Mme [P] sont propriétaires du lot n°137 dans la copropriété susvisée.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-8 septembre 2020, dont il ressort que l’assemblée générale a approuvé des comptes travaux et ratifié divers travaux ;

-25 mai 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et voté divers travaux,

-13 juin 2022 ayant rejeté l’approbation des comptes pour l’exercice 2021, approuvé le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023, voté divers travaux, et voté divers travaux,

-12 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et de l’exercice 2024 et voté divers travaux,

— les attestations de non-recours afférentes

— une mise en demeure par lettre recommandée du 08 mars 2022 demandant le règlement de la somme de 8014,47 euros et son accusé de réception,

— un commandement de payer datant du 20 avril 2022 pour un montant de 9089,06 euros, facturé 171 euros,

— le relevé de compte des défendeurs faisant apparaître un solde débiteur de 5984,80 euros au titre des charges courantes dues au 16 janvier 2024 et 2157,16 euros au titre des frais de recouvrement décomposés de la manière suivante :

-48 euros au titre de « frais de mise en demeure », facturés le 25 février 2020,

-5,36 euros au titre de « frais postaux mise [en demeure] », facturés le 01 mars 2020,

-42 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 05 mai 2021,

-61 euros au titre de « honoraire de mise en demeure », facturés le 08 mars 2022,

-185 euros au titre des frais de « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice », facturés le 19 avril 2022,

-185 euros au titre des frais d’ « honoraires de conclusion d’un protocole», facturés le 23 mai 2022,

-478,80 euros au titre d’ «honoraires transmission dossier avocat», facturés le 18 janvier 2023,

-194,40 euros au titre d’ « honoraires constitution d’hypothèque », facturés le 18 janvier 2023,

-478,80 euros au titre d'« honoraires suivi dossier avocat 01er semestre 2023 », facturés le 30 juin 2023,

-478,80 euros au titre d'« honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2023 », facturés le 29 décembre 2023.

Toutefois le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 12 juin 2023 au 30 septembre 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant prévu pour les prestations de «frais de mise en demeure », « frais postaux mise [en demeure], « honoraire de mise en demeure », « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice », « honoraires de conclusion d’un protocole», « honoraires transmission dossier avocat» et « honoraires constitution d’hypothèque » facturées avant sa conclusion. Ces sommes ne seront donc pas retenues.

S’agissant des « honoraires suivi dossier avocat 01er semestre 2023 » et « honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2023 », l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, non justifiées en l’espèce.

Les comptes pour les années 2020 à 2022 ayant été approuvés et les budgets prévisionnels pour les exercices 2023 et 2024 adoptés, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 5 984,80 euros au titre des charges courantes et travaux impayées au 16 janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 mars 2022, que M. [P] et Mme [J] sont condamnés à lui payer .

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des charges dues.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, le demandeur invoque la solidarité sans fondement légal ou conventionnel à l’appui de sa demande. Dans ses conclusions, il déclare que les défendeurs sont mariés sans produire de pièce justifiant cet état.

De plus, l’extrait de matrice cadastrale est établi au nom de « M. [I] [P] » et « Mme [G] [J] ».

Dès lors, la demande de condamnation solidaire est écartée et les condamnations seront prononcées in solidum.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice qu’il subit du fait de sa privation de fonds nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble.

Le demandeur explique que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs à régler leurs charges lui a causé un préjudice qui l’a contraint à effectuer auprès des autres copropriétaires des appels de fonds complémentaires.

Il rappelle que le paiement des charges est une obligation légale, que la résistance abusive des défendeurs met en difficulté la gestion de la copropriété et sa trésorerie, au risque d’être privé de prestations nécessaires à la vie de la copropriété.

En l’espèce, l’étude des pièces ne permet pas de mettre en évidence des appels de fonds extraordinaires pour pallier la carence des défendeurs, et aucune autre pièce n’est produite aux débats permettant d’accueillir les demandes du syndicat des copropriétaires.

En outre, le demandeur se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des défendeurs dans le paiement de leurs charges aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [P] et Mme [G] [J] , qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de délivrance du commandement de payer datant du 20 avril 2022 d’un montant de 171 euros.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Les défendeurs sont par conséquent condamnés in solidum à lui régler la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3], la somme de

5 984,80 euros relative aux charges et travaux impayés au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [G] [J] au paiement des dépens de l’instance comprenant les frais de délivrance du commandement de payer datant du 20 avril 2022 d’un montant de 171 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE