TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 12 FEVRIER 2026

N° RG 25/02096 – N° Portalis DB3R-W-B7J-24YR

N° de minute :

S.C.I. INVEST YB,

Monsieur [O] [W]

c/

syndicat des copropriétaires [V] [H] sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS Cabinet Jourdan

DEMANDEURS

S.C.I. INVEST YB

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [O] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Bruno SAFFAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0809

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires [V] [H] sis [Adresse 1] à [Localité 1] -représenté par son syndic la SAS Cabinet Jourdan -

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0551

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 29 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 9 février 2026, et prorogé à ce jour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [W] est gérant de la SCI Invest YB, laquelle a acquis, aux termes d’un acte authentique du 25 février 2022 un appartement duplex de 7 pièces situé aux 6 et 7 ème étages de l’immeuble sis [Adresse 3] Levallois-Perret.

M. [W] est occupant avec sa famille de cet appartement.

Il y a fait réaliser des travaux de rénovation et d’embellissement, comportant notamment le changement des radiateurs de l’appartement.

Par courriels des mois de novembre 2024 et janvier 2025, M. [W] a attiré l’attention du syndic, le cabinet Jourdan, sur des problèmes de chauffage de l’appartement, sollicitant l’intervention du chauffagiste de l’immeuble, la Ciec, ainsi que sur un dégât des eaux.

Par courriel du 30 janvier 2025, ce cabinet lui a fait parvenir le dernier rapport du chauffagiste de la copropriété et a souligné que l’installation avait été faite sans tenir compte des contraintes de celle-ci, les radiateurs installés étant inadaptés aux capacités de l’installation en place.

Par courriel du 26 mars 2025 M. [W] a relancé le syndic, déplorant n’avoir aucune nouvelle des suites à envisager s’agissant du dégât des eaux et déplorant son aggravation.

Par courrier de son conseil en date des 18 février 2025 M. [W] a sollicité du syndic que soit envisagée l’augmentation de la pression d’eau chaude dans le réseau, et la désignation de la Ciec, en vue d’une analyse plus approfondie du problème de chauffage.

Un nouveau rapport a été établi par la CIEC le 19 mai 2025.

Par suite et par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 mai 2025, M. [W] a, par la voie de son conseil, sollicité, sans succès, du syndic qu’il passe commande aux fins de mise en œuvre du travail d’équilibrage de l’installation préconisé selon lui par la CIEC.

Dans ces conditions, M. [W] et la SCI Invest YB ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 1] 92300 [Adresse 5] (ci-après le SDC) devant le juge des référés du tribunal de céans à l’audience du 29 décembre 2025 aux fins de voir :

— ordonner au SDC de mettre en œuvre les mesures préconisées par la CIEC, à savoir l’équilibrage de l’installation de chauffage collectif sur la verticale et l’horizontale et peut être le changement des pompes, et dire que faute de s’exécuter dans un délai de 8 jours suivant une mesure thermique inférieure à 22° il sera tenu payer à M. [W] une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner le SDC à payer à chacun des demandeurs la somme provisionnelle de 2 500 euros à valoir sur les dommages et intérêts à venir ;

— ordonner au SDC de faire réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse extérieure qui se trouve au 7ème étage de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

— condamner le SDC à payer à M. [W] une provision de 7 000 euros à valoir sur les travaux de remise en état de son appartement consécutivement au dégât des eaux provenant de cette terrasse ;

— condamner le SDC aux dépens ainsi qu’à payer à chacun des demandeurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, les demandeurs ont soutenu oralement les termes de leur assignation.

Le SDC a déposé des conclusions, soutenues oralement, et sollicite du juge des référés de :

— sur les questions de chauffage :

— A titre principal, dire n’y avoir lieu à référé ;A titre subsidiaire, ordonner une expertise ;

— A titre infiniment subsidiaire, rejeter la demande d’astreinte

Fixer la mesure thermique à être dans l’appartement considéré à la norme réglementaire de 19°C ;

— sur le dégât des eaux :

A titre principal

— dire n’y avoir lieu à référé

— A titre subsidiaire, ordonner une expertise,

A titre infiniment subsidiaire

— rejeter la demande d’astreinte

— sur les demandes d’octroi de dommages-intérêts provisionnels :

— débouter les demanderesses de leurs prétentions ;

— en tout état de cause, condamner solidairement la SCI INVEST YB et Monsieur [W] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— les débouter de ce chef de demande ;

— les condamner solidairement aux dépens dans l’hypothèse où il est dit n’y avoir lieu à référé

— réserver les dépens dans l’hypothèse où il serait fait droit aux mesures expertales sollicitées à titre subsidiaire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LES DEMANDES DE TRAVAUX

Les demandeurs fondent leur demande, s’agissant de la mise en œuvre par le SDC de travaux, sur l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Ils ne précisent pas, y compris à l’audience après que cette difficulté ait été relevée par la partie adverse, le texte propre aux pouvoirs du juge des référés sur lequel ils entendent voir ce juge prononcer les mesures qu’ils sollicitent.

Les textes, au nombre de deux, sont les suivants :

— article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » ;

— article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs et aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce et faute d’invoquer clairement l’un de ces textes, les demandeurs n’ont pas précisément indiqué en quoi sont réunies leurs conditions d’application.

— sur la demande afférente à la problématique de chauffage

Il n’est pas établi en l’espèce d’urgence, de trouble illicite ou dommage manifestement imminent dont le règlement incomberait au SDC et qui résulterait de la défaillance de ce syndicat, alors que les pièces versées aux débats, d’une part, ne permettent pas de démontrer la nature chronique d’une insuffisance de chauffage dans l’appartement ni le niveau de température effective, le constat du commissaire de justice ayant été réalisé de manière ponctuelle, isolée, sans précisions de la durée d’ouverture préalable des robinets de chauffe, d’autre part montrent que la CIEC a, dans un premier temps, considéré expressément que les difficultés de chauffage dans l’appartement de la SCI occupé par M. [W] étaient dus aux changements des radiateurs par ces derniers sans information de la CIEC et sans pris en compte dès lors des capacités de l’installation commune.

Si un courriel (qui n’est pas, contrairement à l’intitulé de la pièce versée, un « rapport » en bonne et due forme de la société chauffagiste) postérieur d’un employé de la CIEC, en date du 19 mai 2025, apparaît nuancer en partie cette conclusion, force est de constater :

— que cet écrit manque indéniablement de clarté, comportant une phrase incomplète et ne contenant aucune explication des travaux envisagés ni d’avis véritable sur leur caractère nécessaire ou facultatif de nature à permettre d’identifier à qui incomberaient ces travaux (nécessité pour l’ensemble de la copropriété ou nécessité engendrée par et pour les seules installations de M. [W]) ;

— que cet écrit est en outre contrebalancé par un autre courriel, certes antérieur mais plus détaillé d’un autre employé de la société Ciec, en date du 18 mars 2025, indiquant que « l’augmentation de la pression dans l’installation de chauffage n’aura que très peu voire pas d’incidente pour le reste de la copropriété », que « si c’était un problème de pression d’autres propriétaires seraient impactés par le manque de chauffage car j’imagine que M. [W] n’est pas le seul propriétaire au 11ème étage [ce point semblant affecté d’une erreur d’étage] » ou encore que « si nous devions toucher au début du réseau de chauffage (chose que nous ne ferons pas) un équilibrage général du réseau de chauffage sera à prévoir », et que « même si le débit est augmenté encore faudrait-il que la pompe de chauffage en place soit en capacité de délivrer le débit attendu », étant précisé que cette prestation d’équilibrage et un éventuel remplacement de la pompe de chauffage ont "un coût énorme ».

Dans ces conditions les demandeurs ne démontrent nullement que les difficultés de chauffage qu’ils subissent dépendraient d’une mesure à prendre par la copropriété, ainsi qu’il le sollicite, et non d’une mesure à prendre par leurs soins, concernant leur propre installation privative de chauffage. Il ne peut en effet être considéré, sans aucun avis technique sérieux sur les causes et au regard d’une partie des avis existants qui tendent même à mettre en cause cette installation privative, ainsi que de l’absence de tout signalement de difficultés identiques dans d’autres appartements de la résidence, qu’il incomberait au [O] de réaliser, même à titre conservatoire, des travaux coûteux et d’ampleur pour résoudre une difficulté de chauffage qui pourrait possiblement être réglée par le seul changement des radiateurs de M. [W].

Il est relevé au surplus que les demandeurs n’ont entendu fournir aucun renseignement à la juridiction sur la nature, l’étendue et la date des travaux initialement réalisés par leurs soins dans l’appartement.

Il n’y a pas lieu dès lors à référé sur la demande de mise en œuvre des travaux. Une détermination des causes des difficultés de chauffage invoquées s’impose en revanche afin que ces dernières soient résolues dans les meilleurs délais, le SDC justifiant à cet égard d’un motif légitime de voir ordonner une expertise.

Il sera par conséquent fait droit à cette demande dans les termes du dispositif. La consignation incombera au syndicat.

— Sur la demande afférente au dégât des eaux

Il doit de la même façon être déploré que les demandeurs ne s’attachent nullement à préciser clairement les textes fondant leur demande ni en quoi les conditions en seraient réunies.

Il est ensuite relevé, comme s’agissant du problème de chauffage, que les éléments versés aux débats ne permettent nullement de retenir que la résolution du dégât des eaux dépendrait d’une mesure à prendre par la copropriété, dès lors que s’il est constant que la toiture terrasse est commune, il est également constant que les demandeurs y ont effectué des travaux au titre desquels ils ont été interpelés par le SDC, notamment en ce que les travaux ont été réalisés sans autorisation et que certains dispositifs d’étanchéité n’ont pas été remis en place ou sont fragilisés (courrier du 19 septembre 2023 et compte rendu de visite du 16 mai 2024 notamment).

Il n’est pas établi, au surplus, de lien entre l’étanchéité de la toiture terrasse et le dégât des eaux déploré par les demandeurs, alors que le rapport de la SFPC Probat versé aux débats par ces derniers en pièce 14 mentionne la nécessité de vérifier également dans l’appartement mitoyen à celui de M. [W] si le mur concerné est mitoyen à une pièce d’eau voisine. Il n’est pas établi que cette recherche ait été faite et cette piste exclue.

Il est relevé de nouveau que les demandeurs n’ont entendu fournir aucun renseignement à la juridiction sur la nature, l’étendue et la date des travaux réalisés par leurs soins.

Il est en outre établi que le SDC n’est pas demeuré passif et qu’une instruction dommages-ouvrage est en cours, sans que toutefois la première réunion ait pu se tenir faute de présence des demandeurs.

Il n’est pas caractérisé d’urgence, de trouble manifestement illicite ou dommage imminent.

La nécessité et l’adaptation des mesures sollicitées à la charge du SDC ne sont nullement établies et les pièces versées aux débats ainsi que le litige en cours mettent avant tout au jour la nécessité de déterminer les causes du dégât des eaux, dont la matérialité n’est pas contestée. Une expertise sera donc également ordonnée sur ce point, aux frais du SDC, dans les termes du dispositif.

La SCI et M. [W] seront déboutés de leurs demandes.

2. Sur les demandes de provision

Les demandeurs ont précisé en l’espèce le fondement de leurs demandes, à savoir l’article 835 alinéa 2 susvisé du code de procédure civile.

Force est toutefois de constater, pour les motifs précédemment évoqués tenant à l’incertitude sur l’origine et les causes des dommages invoqués, l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’obligation du SDC de pourvoir à l’indemnisation des demandeurs.

Cette contestation réside également, concernant le préjudice matériel (travaux de remise en état) dans l’absence de toute précision quant au financeur de ces travaux, la demande étant formée au bénéfice de M. [W] occupant, tandis que le propriétaire du bien est la SCI. Le statut juridique de l’occupation des lieux par M. [W] et sa famille n’est pas précisé (existence ou non d’un bail).

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

3. Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI YB Invest et M. [W] aux fins de mise en œuvre de travaux par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 1] 92300 [Adresse 5] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à valoir sur le préjudice moral et les travaux de remise en état ;

— SUR LES DÉSORDRES RELATIFS AU CHAUFFAGE

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [F] [G]

SARL VIARIS CONSULT [Adresse 6]

[Localité 4]

[Courriel 1]

0615292965

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et examiner les désordres affectant les installations privatives et collective de chauffage tels que mentionnés dans l’assignation et les pièces produites ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

— décrire le cas échéant le dysfonctionnement des chauffages de l’appartement des demandeurs, en précisant les constatations opérées quant aux températures réelles dans les pièces, à la configuration et au réglage des radiateurs, à leur état de chauffe et de fonctionnement, ainsi que les constatations opérées et dyfonctionnements éventuels s’agissant de la chaufferie et des éléments d’équipement de chauffage commun ;

— en rechercher et en préciser la ou les causes ;

— en préciser la date d’apparition ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— décrire et préciser notamment la nature et l’étendue des derniers travaux réalisés sur les équipements de chauffage privatifs ou collectifs concernés et détailler leur incidence éventuelle sur les dysfonctionnements constatés ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

— SUR LES DÉSORDRES D’HUMIDITÉ/ÉTANCHÉITÉ

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert :

avec mission de :

Monsieur [S] [I]

[Adresse 7]

[Localité 6]

[Courriel 2]

0608477824

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

– se rendre sur place, au [Adresse 8] à [Localité 5] ;

– examiner les désordres allégués dans l’assignation et les pièces afférentes (humidité/dégât des eaux) dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition,

— en détailler l’origine et les causes ;

— préciser et expliquer notamment tout lien éventuel avec l’étanchéité de la ou des terrasses évoquées dans l’assignation et les conclusions en défense ;

— préciser et détailler l’étendue des derniers travaux réalisés sur la ou les terrasses, par le syndicat de copropriétaires comme par les demandeurs ;

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité du bien immobilier des demandeurs ou de le rendre impropre à sa destination, et dire plus particulièrement si l’appartement a été rendu inutilisable à la suite du dégât des eaux ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, le cas échéant désordre par désordre, en se faisant communiquer au besoin par les parties des devis et/ou propositions chiffrées concernant les travaux envisagés,

– fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

— DISPOSITIONS COMMUNES AUX DEUX EXPERTISES SUSVISÉES

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal de grande instance de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 9] Cedex (01 40 97 14 29, dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de chacun des experts, qui devra être consignée par les demandeurs entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal : Régie du Tribunal judiciaire de Nanterre, [Adresse 10], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision): [Courriel 3] ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que le cas échéant les frais d’expertise seront avancés par l’Etat, comme il est dit à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991 sur l’aide juridique,

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Déboutons les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 7], le 12 février 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente