TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 06 Novembre 2025

Dossier N° RG 22/02224 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JNBF

Minute n° : 2025/290

AFFAIRE :

[E] [P], [O] [P] C/ S.C.I. MEDITERRANEE, S.A.S. BEZZINA

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, greffier faisant fonction, lors des débats

Madame Aurore COMBERTON, greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

copie exécutoire à :

Maître Thierry [B]

Maître Benoît LAMBERT

Maître Jérôme [Localité 3]-DEBAINES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [P], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

S.C.I. MEDITERRANEE représentée par son gérant en exercice la SOCIETE PROMOGIM dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. BEZZINA, dont le siège social est sis [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La Sci Méditerranée, es qualité de constructeur vendeur non réalisateur a entrepris la construction d’un ensemble immobilier composé de 117 logements répartis en 8 bâtiments dénommé « [Adresse 7] à [Adresse 6].

Le programme a été commercialisé en vente en l’état futur d’achèvement.

Mme [O] [P] et M. [E] [P] ont acquis les lots 323 (appartement), 320 (garage) et 42 (cave) suivant acte passé en l’étude de Me [J], Notaire à [Localité 5], le 15 décembre 2017.

Ils ont choisi l’option relative au système de climatisation pour un montant de 9000 € et le promoteur a confié le lot chauffage/climatisation à la Sas Bezzina.

Le 29 janvier 2019, M. [P] a informé la Sci Méditerranée de l’absence de fonctionnement de la climatisation réversible.

Ils ont ensuite signalé des écoulements d’eau dans le faux plafond de l’entrée de l’appartement et malgré de nombreux courriels échangés par Promogim/ Sci Méditerranée jusqu’au 26 novembre 2019, ainsi que les interventions de la société Bezzina, le problème n’a pas été résolu.

Par acte d’huissier du 15 janvier 2020, les époux [P] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan qui, par ordonnance du 24 juin 2020, a désigné M. [X] en qualité d’expert.

La Sci Méditerranée a fait assigner, le 28 janvier 2021, la société Bezzina et par ordonnance de référés du 24 mars 2021, le juge a déclaré commune et opposable à la société Bezzina l’ordonnance du 24 juin 2020 et a enjoint celle-ci de communiquer des documents, sous astreinte, à la Sci Méditerranée.

M. [W] [X] a rendu son rapport d’expertise le 7 février 2022.

Après une tentative de règlement amiable du litige, Mme [O] [P] et M. [E] [P] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan, les 21 et 22 mars 2022 la Sci Méditerranée et la Sas Bezzina, afin de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 1792 et suivants du même code,

Condamner solidairement la Sci Méditerranée et la société Bezzina à payer à Mme et M. [P] la somme de 9.369.72 euros au titre des travaux de remise en état de l’appareil de climatisation de leur appartement ;

Les condamner sous la même solidarité à la somme de 1.000 euros au titre des travaux de remise en état des murs et des plafonds après réalisation des travaux de climatisation ;

Les condamner sous la même solidarité à la somme de 6.240 euros au titre de l’indemnité compensatrice du préjudice de jouissance, montant arrêté au 31 Mars 2022, outre la somme de 160 euros par mois à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la décision à intervenir ;

Les condamner à la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

Condamner solidairement la Sci Méditerranée et la société Bezzina aux entiers dépens de l’Instance en ce compris les frais de l’expertise ;

Les condamner à la somme de 9.013 euros au titre des frais Irrépétibles ;

Ordonner que l’ensemble des sommes allouées aux époux [P] porteront intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2019, date de la première mise en demeure adressée par M. [P] ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Débouter par anticipation les défendeurs de toutes demandes qui tendraient à s’opposer à l’application de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir.

Par conclusions d’incident du 4 novembre 2022, la Sci Méditerranée a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’irrecevabilité tirée de la forclusion dans le cadre d’une action fondée sur les articles 1642-1 et suivants du code civil, outre des demandes au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 26 juillet 2023, le juge de la mise en état a déclaré [O] [R] épouse [P] et [E] [P] recevables en leur action fondée sur les dispositions de l’article 1792 du code civil et a condamné la Sci Méditerranée à verser aux époux [P] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes les autres parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 20 janvier 2025, avec effet différé au 11 juillet 2025. L’audience s’est tenue le 4 septembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières écritures notifiées par le Réseau privé virtuel des avocats (désigné ci-après RPVA), le 20 janvier 2025, M. et Mme [P], au visa des articles 1103 et 1104, 1792 et suivants du code civil, demandent au tribunal de :

Condamner solidairement la Sci Méditerranée et la société Bezzina à payer à Mme et M. [P] la somme de 10 605,87 € au titre des travaux de remise en état de l’appareil de climatisation de leur appartement ;

Les condamner sous la même solidarité à la somme de 1500 euros au titre des travaux de remise en état des murs et des plafonds après réalisation des travaux de climatisation ;

Les condamner sous la même solidarité à la somme de 11 520 € au titre de l’indemnité compensatrice du préjudice de jouissance, montant arrêté au 10 octobre 2024, outre la somme de 160 euros par mois à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la décision à intervenir ;

Les condamner à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

Condamner solidairement la Sci Méditerranée et la société Bezzina aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise ;

Les condamner à la somme de 9.013 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonner que l’ensemble des sommes allouées aux époux [P] porteront intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2019, date de la première mise en demeure adressée par M. [P] ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Débouter par anticipation les défendeurs de toutes demandes qui tendraient à s’opposer à l’application de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir.

Par conclusions numéro 2, notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, la Sci Méditerranée demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1792 du code civil,

A titre principal,

Dire et juger que les désordres affectant l’installation de climatisation de l’appartement des époux [P] ne rendent pas ce dernier impropre à sa destination, le système de climatisation étant optionnel et l’appartement disposant d’un système de chauffage indépendant parfaitement fonctionnel.

En conséquence,

Débouter les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner les époux [P] à payer à la Sci Méditerranée la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les époux [P] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la présente juridiction devait juger que les désordres affectant le système de climatisation rendent l’appartement impropre à sa destination,

Condamner la société Bezzina à relever et garantir la Société Méditerranée de toute condamnation qui serait mise à sa charge tant en principal, intérêts, frais et accessoires au titre des désordres dénoncés par les époux [P].

Condamner la Société Bezzina aux entiers dépens.

En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire.

Subsidiairement, il est demandé la constitution d’une caution bancaire à fournir par la partie adverse, en application des dispositions des article 514-5 et 517 du Code de procédure civile.

Très subsidiairement, il est demandé que toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la société Méditerranée avec exécution provisoire soit consignée entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de Draguignan désigné en qualité de séquestre, sur le compte séquestre ouvert à cet effet dans les livres de la Carpa de Draguignan.

La Sas Bezzina, par conclusions numéro 3, notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, demande, au visa des articles 1792 et suivants, 1103 et suivants, 1642 et 1648 du code civil, au tribunal de débouter les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes, de les condamner à lui payer une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’écarter l’application de l’exécution provisoire et de les condamner aux dépens.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la garantie décennale :

Moyens des parties :

Les époux [P] se fondent sur les articles 1646-1 et 1792 du code civil et font valoir que l’installation de climatisation est intégrée en sous-plafond et que des gaines traversent les murs de l’appartement pour distribuer l’air à travers des grilles situées dans chaque pièce, qu’il s’agit par conséquent d’un ouvrage puisqu’il est intégré et encastré dans l’appartement et ce même s’il ne s’agit pas d’une climatisation réversible. Ils soulignent que si le promoteur prétend que la climatisation était optionnelle et que la plupart des appartements ont été livrés sans, il a pourtant indiqué le 2 septembre 2019 que l’ensemble des appareils de climatisation fonctionne très bien dans la copropriété.

Ils exposent que M. [P] a signalé le dysfonctionnement de la climatisation dès le 29 janvier 2019, que la société Bezzina est intervenue à huit reprises en vain et a fini par retirer l’appareil.

Ils soulignent que selon l’expert, le matériel n’était pas adapté à l’emplacement prévu et que les désordres résultant de malfaçons de mise en œuvre rendent l’installation impropre à sa destination.

La Sci Méditerranée rappelle les conditions d’application de l’article 1792 du code civil et indique qu’en l’espèce il ne s’agit pas d’éléments d’équipement indissociable du bâtiment puisque la climatisation ne fait pas corps avec un ouvrage d’ossature, clos ou couvert qui ne peut être affecté dans sa solidité.

Elle ajoute qu’aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage n’a été détectée.

Pour l’impropriété à destination, ils font valoir qu’il ne s’agit pas de la climatisation mais de l’intégralité de leur immeuble or le système de climatisation était optionnel et que dans la résidence des appartements sont utilisables sans climatisation conformément à la réglementation thermique de 2012. Il précise que le système de climatisation ne participe pas au chauffage de l’appartement et que les demandeurs ne caractérisent pas une atteinte à la destination.

La Sas Bezzina indique que l’installation était adaptée à l’appartement et que mise en place dans d’autres logements, elle n’a pas posé de problème.

Elle souligne qu’après avoir obtenu le remplacement du matériel par le fabriquant, les époux [P] ont refusé l’installation du nouveau matériel et que l’ancien appareil a été détruit lors des inondations classées en état de catastrophe naturelle. Elle considère que les demandeurs sont à l’origine de leur préjudice puisqu’ils se sont opposés au changement du climatiseur.

Comme la Sci Méditerranée ils soutiennent que l’absence de climatisation ne rend pas l’appartement impropre à l’occupation, qu’il ne s’agit que d’un élément de confort et que le système installé ne concernait pas le chauffage.

Réponse du tribunal :

En application de l’article 1646-1 du code civil « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux des obligations dont les architectes et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3 »

Selon l’article 1792 du code civil « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maitre de l’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un des ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La mise en œuvre de la garantie décennale intervient lorsque, comme en l’espèce, le dommage affectant l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage, la climatisation, le rend impropre à sa destination.

Dans ce cas, il convient d’apprécier l’impropriété à destination par rapport non pas à cet élément d’équipement mais à l’ensemble de l’ouvrage, l’appartement étant destiné à l’habitation.

L’expert judiciaire indique que le système de climatisation installé dans l’appartement des époux [P] est de type airzone, à savoir que l’unité intérieure installée dans le hall d’entrée distribue de l’air traité dans les diverses pièces à travers des réseaux de gaines souples isophoniques fixées en plafond du couloir et alimentant des grilles de soufflage, le tout fermé dans un faux plafond.

Lors de l’expertise l’unité centrale de la climatisation avait été déposée et emportée par la société Bezzina, les réseaux frigorifiques étaient en attente de raccordements, le réseau condensats était obturé. L’unité avait été déposée pour être expertisée en usine mais a disparu dans un entrepôt de la Sas Bezzina avec tous les documents s’y rapportant à la suite d’une inondation. L’expert a alors effectué un bilan afin d’étudier les besoins thermiques nécessaires.

Il sera précisé que par courriel du 26 novembre 2019, M. [E] [P] a refusé le replacement à l’identique du matériel de climatisation par la société Bezzina, en considérant que les mêmes causes allaient produire les mêmes effets. Il expliquait que dans les autres appartements où le système de climatisation fonctionnait, la pose était différente. M. [X] a d’ailleurs constaté au vu de l’espace destiné à recevoir l’unité que les dimensions des différents équipements du système n’étaient pas adaptées à la configuration des lieux. Le manque de reprise d’air a obligé l’installateur à créer une grille de reprise dans le couloir pour pallier au dysfonctionnement et dégivrage fréquents de l’unité intérieure.

Pour autant, l’expert a confirmé que le système de climatisation litigieux n’avait pas pour vocation d’assurer le chauffage de l’appartement et il est établi qu’il s’agissait d’une installation optionnelle choisie par les acquéreurs pour une construction conforme à la réglementation thermique 2012.

Le système de climatisation objet du litige constitue un élément d’équipement indissociable installé lors de la construction de l’immeuble. Si des désordres affectent cette installation, il est également nécessaire qu’ils rendent l’immeuble dans lequel elle se trouve impropre à sa destination pour pouvoir retenir la garantie décennale.

Or, l’absence de climatisation n’entraine qu’un inconfort durant les périodes de chaleur mais ne rend pas l’appartement impropre à sa destination, de sorte que la responsabilité décennale de plein droit de la Sci Méditerranée ne peut être retenue.

Aucun contrat n’a été souscrit entre les époux [P] et la Sas Bezzina et les demandeurs ne recherchent pas la responsabilité de cette dernière sur le fondement extra-contractuel.

Ils seront alors déboutés de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la Sci Méditerranée et la Sas Bezzina.

2. Sur les demandes accessoires

Mme [O] [P] et M. [E] [P], parties perdantes, seront condamnées aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et l’équité ne justifie pas de faire application de ce même article en faveur de la Sci Méditerranée et/ ou de la Sas Bezzina.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter eu égard à l’ancienneté du litige, conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [O] [P] et M. [E] [P] de toutes leurs demandes dirigées contre la Sci Méditerranée et contre la Sas Bezzina ;

CONDAMNE Mme [O] [P] et M. [E] [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE les demandes de la Sci Méditerranée et de la Sas Bezzina fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SIX NOVEMBRE MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,