— N° RG 24/00757 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUCK

Date : 26 Février 2025

Affaire : N° RG 24/00757 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUCK

N° de minute : 25/00076

Formule Exécutoire délivrée

le : 11-03-2025

à : M^e Jean-Charles NEGREVERGNE + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 11-03-2025

à : M^e Christine BALDUCCI-GUERIN + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et de Madame Florine DEMILLY, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. ADA2J

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Anissa ROBIN EL KHADRAOUI, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [K] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Marie-Laure CLENET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Christine BALDUCCI-GUERIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 08 Janvier 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 30 novembre 2021, la société civile immobilière ADA2J (le bailleur) a donné à bail commercial à Monsieur [K] [O] (le preneur) des locaux situés [Adresse 1] , moyennant un loyer principal annuel hors charges et hors taxes de 18 000 euros, soit un loyer principal mensuel hors charges et hors taxes de 1500 euros, payable mensuellement et d’avance le 1er jour de chaque mois civil par prélèvement.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte extrajudiciaire du 26 avril 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour la somme de 15 963,01 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées partiellement impayées, par acte d’huissier du 14 août 2024, signifié dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, le bailleur a fait assigner le preneur devant la présente juridiction des référés aux fins de voir :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’action engagée par la SCI ADA2J ;

En conséquence,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée dans le bail consenti entre la SCI ADA2J et Monsieur [O] à compter du 26 mai 2024

— Condamner Monsieur [O] à payer la somme provisionnelle de 17.763,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] et y compris de tout occupant de son chef, sans délai et si besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 150 euros par jours à compter de la présente ordonnance ;

— Condamner Monsieur [O] à payer à la SCI ADA2J une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges augmentées de 10% mensuelle et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Condamner Monsieur [O] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement ;

— Rappeler l’exécution provisoire ;

Par décision du 4 décembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 janvier 2025 afin de permettre au défendeur de faire valoir ses prétentions et moyens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 8 janvier 2025, Monsieur [K] [O] sollicite du juge des référés de :

— Juger que à M. [K] [O] a effectué des règlements ensuite du commandement de payer du 26 avril 2024 d’un montant total de 18.000 euros à valoir sur la dette locative;

— Donner acte à M. [K] [O] de sa proposition de régler l’arriéré locatif fixé à 11.763,01 euros, sur un échéancier de 6 mois en se réservant la possibilité d’en anticiper le terme;

— Surseoir à statuer sur la clause résolutoire dans l’attente du règlement de la dette locative;

— Juger M. [K] [O] de bonne foi dans l’exécution du bail commercial lequel s’est trouvé contraint à divers aléas que celui-ci entend réparer à cette étape des débats;

— Donner acte à M. [K] [O] qu’il a fait procéder à des travaux d’un montant total de de 50.880 euros en juillet 2023 au titre de la rénovation et la remise aux normes des installations du fonds de commerce;

En conséquence,

— Débouter la SCI ADA2J de sa demande de voir acquise la clause résolutoire ; – Débouter la SCI ADA2J de sa demande de voir fixer une indemnité d’occupation à la charge de M. [K] [O];

— Débouter la SCI ADA2J de sa demande d’expulsion sous astreinte comminatoire comme étant sans fondement eu égard à l’engagement de payer du débiteur pris devant le Tribunal de céans;

— Débouter la SCI ADA2J de sa demande d’expulsion à l’encontre de M. [B] [O] eu égard aux conséquences manifestement excessives, et en tout état de cause, traduisant un enrichissement sans cause du bailleur au vu des locaux rénovés récemment;

A titre reconventionnel, au cas où l’expulsion serait ordonnée,

— Condamner le bailleur SCI ADA2J au titre du paiement de l’indû à rétrocéder à M. [K] [O] la somme de :

*50.880 euros au titre des travaux récents sur embellissements et remise en conformité réalisés en juillet 2023;

*250.000 euros au titre du prix des éléments incorporels du fonds de commerce réglés en novembre 2021 au bailleur que celui-ci ne saurait ainsi obtenir à nouveau à titre gratuit;

— Ordonner la compensation comptable entre la dette locative et le montant des travaux d’agencement ;

— Ordonner la restitution du dépôt de garantie de 3.000 euros au preneur;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI ADA2J à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la SCI ADA2J aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de constat de Maître [S] commissaire de Justice à [Localité 5] ainsi que ceux de Maître BALDUCCI-GUERIN au titre de sa postulation au Barreau de Meaux;

Le défendeur expose au soutien de ses prétentions avoir acquis un fonds de commerce de bar tabac auprès de la SNC [X] BATAVE représentée par son gérant, M. [E] [X] et avoir signé dans le même temps un bail commercial auprès de la SCI ADA2J, également représentée également par M. [E] [X]. Le fonds de commerce présentant une certaine vétusté, il indique avoir dû entreprendre des travaux de rénovation et de remise aux normes ainsi que de création d’une cuisine et que ces travaux ont nécessité une fermeture de l’établissement qui a obéré sa trésorerie, laquelle s’est prolongée en raison de problèmes de santé. Il fait état d’une reprise d’activité et de la souscription d’un emprunt bancaire de 200.000 euros qui lui permet d’acquitter l’arriéré locatif. Il reconnait devoir la somme de 11.763, 01 euros, loyers du mois de janvier inclus après avoir acquitté la somme totale de 18.000 euros sur l’arriéré locatif. Il argue de la particulière gravité qu’aurait son expulsion des locaux au regard de sa situation professionnelle et familiale et ajoute que les travaux amélioratifs qu’il a exécutés enrichiraient sans cause le bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions régularisées à l’audience et soutenues oralement, le bailleur, représenté par son conseil, ramène sa demande de condamnation provisionnelle à la somme de 16.103 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024 et sollicite en outre, en réponse aux conclusions du défendeur de voir débouter Monsieur [O] de:

— ses demandes de délai et de sursis à statuer dans l’attente du règlement de la dette locative, ainsi que de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— sa demande reconventionnelle au titre du paiement de l’indu à lui rétrocéder les sommes suivantes :

o 50.880 euros au titre des travaux effectués

o 250.000 euros au titre des éléments incorporels du fonds de commerce,

et de sa demande de compensation comptable entre la dette locative et le montant des travaux d’agencement.

Il demande également que Monsieur [O] soit débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie à hauteur de 3 000 euros et sollicite désormais la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il admet que Monsieur [O] a effectué le 27 décembre 2024 un virement de la somme de 10.000 euros et qu’antérieurement, le 12 novembre 2024, un autre virement de la somme de 5.000 euros a été effectué à son bénéfice. Le bailleur ajoute que seule la somme de 3.600 euros a été payée au titre des loyers dus sur l’année 2024.

En réponse à la demande reconventionnelle du défendeur, le bailleur relève d’une part, que les travaux effectués par Monsieur [O] sont des travaux d’embellissement et de rénovation et que les locaux loués comportaient une cuisine, ainsi qu’il appert des dispositions du contrat de bail, et d’autre part que les dispositions conventionnelles qui font loi privent le locataire de la possibilité de pouvoir solliciter une indemnisation causée par l’amélioration ou l’embellissement des locaux.

S’agissant enfin de la demande de restitution du dépôt de garantie, le bailleur rappelle qu’en application de l’article 2 du contrat de bail, ce dépôt de garantie lui reste acquis du fait du défaut de paiement des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, Monsieur [K] [O], par l’intermédiaire de son conseil, n’élève aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer les loyers qui lui sont réclamés par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus sur la période du 01 juillet 2023 au 30 avril 2024 et le décompte des versements effectués. Cela étant, il convient d’observer à toutes fins que ce commandement, s’il vise les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et reproduit en annexe les dispositions de l’article 9 “clause résolutoire” insérées dans le contrat de bail et celles de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce, mentionne deux délais de paiement sous peine d’acquisition de la clause résolutoire, l’un de six semaines et l’autre d’un mois, ce qui prête à confusion quand à la date butoir de paiement sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement de payer contient cependant toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 15.963,01 euros, arrêtée au 30 avril 2024 et il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées au jour de la délivrance de l’acte, le 14 août 2024, ce que Monsieur [K] [O] ne conteste, au demeurant, pas.

Ensuite, selon le décompte produit aux débats, après paiements partiels effectués par le preneur, la créance du bailleur s’élève désormais à la somme de 16.108 euros, qui n’est pas contestée, Monsieur [K] [O], par la voix de son conseil, reconnaissant expressément à l’audience devoir cette somme.

Il y a donc lieu de condamner par provision Monsieur [K] [O] au paiement de cette somme arrêtée au 7 janvier 2025 et non au 30 juin 2024, comme mentionné par erreur dans les conclusions du bailleur.

Monsieur [K] [O] explique cette absence de paiement par des difficultés financières liées à la fermeture pour travaux de son établissement et ensuite à des problèmes de santé.

Compte tenu des circonstances de la cause, à savoir deux virements d’un montant respectif de 5.000 euros et 10.000 euros effectués les 12 novembre 2024 et 27 décembre 2024, du paiement des loyers des mois de mai et juin 2024, de l’accord de principe donné par AXA BANQUE le 10 octobre 2024 sur l’octroi d’un prêt d’un montant de 200.000 euros pour travaux et trésorerie, qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à Monsieur [K] [O] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard de la teneur de la présente ordonnance, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [O] anx entiers dépens de l’instance éteinte qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 avril 2024.

En considération de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes respectives des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile..

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamnons Monsieur [K] [O] à payer à société civile immobilière ADA2J la somme provisionnelle de 16.108 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 15 963,01 euros et à compter du 14 août 2024 sur le surplus;

Disons que Monsieur [K] [O] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 6 (SIX) mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

Disons que, faute pour Monsieur [K] [O] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [O] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 1],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamnons en ce cas Monsieur [K] [O] à payer à titre provisionnel cette somme à la SCI ADA2J,

Condamnons Monsieur [K] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2024;

Déboutons les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président