TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 MARS 2026

N° RG 25/01788 – N° Portalis DB3R-W-B7J-22KF

N° de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] À [Localité 1] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SOGI

c/

[G] [X],

[D] [B] [F]

IF

[C] [J]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] À [Localité 1] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SOGI

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDEURS

Madame [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [D] [B] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Victor TOWO KAMGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1

INTERVENTION FORCEE

Monsieur [C] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 09 mars 2026 à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est administré par le cabinet SOGI en qualité de syndic.

Madame [G] [X] et Monsieur [O] [B] [F] sont propriétaires du lot n°21 consistant en un appartement au premier étage de l’immeuble.

Monsieur [C] [J] est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Des désordres d’infiltrations ont été constatés.

Le 25 octobre 2024, le cabinet SOGI a mis en demeure Monsieur [O] [B] [F] de procéder à des travaux de plomberie afin de supprimer les fuites alléguées.

Le 28 septembre 2024, l’entreprise [K] [V] est intervenue dans l’appartement des défendeurs, a établi un devis pour un montant total de 4.321,75 euros de travaux de plomberie et a rendu un rapport le 28 avril 2025 faisant état d’une non-conformité des installations de plomberie dans l’appartement en raison d’une absence d’étanchéité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 30 juin 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a mis en demeure Monsieur [O] [B] [F] de justifier de la réalisation de travaux utiles à la suppression des infiltrations.

Le 3 septembre 2025, un commissaire de justice a dressé un procès-verbal de constat faisant état, dans l’appartement situé au rez-de-chaussée, de fuites d’eau en provenance du plafond, de traces de corrosion sur les lames de PVC et de traces d’infiltrations sur le mur.

Considérant que ces travaux n’ont pas été réalisés et préjudicient aussi bien aux parties privatives du rez-de-chaussée qu’aux parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], a par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, assigné la société Madame [G] [X] et Monsieur [O] [B] [F] par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

A titre principal,

Autoriser le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SOGI, et toutes entreprises de son choix, à accéder à l’appartement appartenant à Monsieur [B] et Madame [X] par ministère de commissaire de justice de son choix, assisté d’un serrurier, si besoin est avec le concours de la force publique, afin de procéder aux travaux de réfection de la salle de bain de Monsieur [B] et Madame [X] conformément au devis de la société [V] du 28 septembre 2024.

Condamner Monsieur [B] et Madame [X] à prendre à sa charge le devis de la société [V] du 28 septembre 2024.

A titre subsidiaire,

Désigner tel Expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président,

En tout état de cause,

Condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SOGI, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive.

Condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SOGI la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 10 décembre 2025, elle a été renvoyée pour permettre au demandeur de mettre en cause le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée subissant les désordres allégués.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [C] [J] en intervention forcée.

Lors de l’audience du 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Madame [G] [X] et Monsieur [O] [B] [F] ont soutenu oralement leurs conclusions aux termes desquels ils demandent :

À titre liminaire

Prononcer la nullité de l’assignation,

Subsidiairement, la déclarer irrecevable,

À titre principal,

Dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse,

Dire n’y avoir lieu à référé,

Se déclarer incompétent,

Renvoyer les parties à se pourvoir au fond,

À titre subsidiaire

Constater l’absence de décision d’assemblée générale,

Dire que le syndic est dépourvu de tout titre,

Débouter le syndicat de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

Condamner solidairement le syndicat de copropriété et le syndic aux dépens,

Condamner personnellement le syndic à payer aux défendeurs la somme de 5 000 euros au titre de dommages-intérêts,

Les condamner à payer aux défendeurs la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [C] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l’article 54 :

Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

Un exposé des moyens en fait et en droit ;

La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

En l’espèce, Madame [G] [X] et Monsieur [O] [B] [F] soutiennent que l’assignation est nulle car le syndicat des copropriétaires ne qualifie pas juridiquement les travaux à réaliser, n’identifie aucun fondement légal précis permettant leur imputation aux défendeurs et en ne vise aucune décision d’assemblée générale.

Or, il est constant que l’assignation en date du 9 juillet 2025 comporte toutes les mentions imposées par l’article 56 du code de procédure civile de telle sorte que les arguments soulevés par Madame [X] et Monsieur [B] ne permettent pas de relever la nullité de cette dernière mais s’apparentent plutôt à des moyens de défense.

Partant, l’exception de nullité soulevée n’est pas fondée.

Sur la recevabilité de la demande en référé

Madame [G] [X] et Monsieur [O] [B] [F] soutiennent que la demande en référé est irrecevable faisant valoir l’existence de contestations sérieuses et l’absence de caractère urgent. Toutefois, ces considérations constituent également des moyens de défense au fond et ne sauraient faire obstacle à la recevabilité de la demande au sens de l’article 31 du code de procédure civile.

Sur la demande principale

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La réalité de la violation et son caractère évident doivent être constatés. Les mesures ne doivent tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite et doivent être proportionnés à l’objectif poursuivi, le juge devant procéder à la mise en balance des intérêts en présence.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a entendu saisir le juge des référés sur le fondement de ces dispositions en sollicitant l’autorisation à accéder à l’appartement de Madame [G] [X] et Monsieur [O] [B] [F] afin de procéder aux travaux de réfection de leur salle de bain à leur charge, en imputant le montant desdits travaux sur leur compte copropriétaire.

Madame [G] [X] et Monsieur [O] [B] [F] contestent l’origine des infiltrations et produisent notamment :

Le courrier électronique du 1er mai 2025 de Madame [M] [R] [W], propriétaire d’un appartement dans l’immeuble faisant état d’une intervention le 25 avril 2025 en recherche de fuite relevant de l’humidité au niveau de la colonne d’évacuation des parties communes,

Des photographies de la salle de bain de leur appartement, où il est possible de constater un décollement de la peinture sur la partie haute du mur et le décollement du papier peint dans d’autres pièces,

Une attestation de témoin de Monsieur [S] [I] [P] du 20 janvier 2025, où il est déclaré « nous avons eu nous-même des problèmes avec le syndic, pour des problèmes de fuites d’eau suite à la colonne d’évacuation des parties communes »,

Un courrier électronique de Madame [M] [R] [W] en date du 13 décembre 2018 expliquant être concernée par les travaux sur la colonne des eaux usées engendrant des dommages dans son appartement

Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 16 janvier 2026 constatant, dans l’appartement de Madame [X] et Monsieur [B] la présence de carreaux au sol de la salle de bain, « secs au toucher », « la présence d’un joint autour du bac », de nombreuses spores d’humidité dans les autres pièces, notamment dans la chambre ;

Il se déduit de ces éléments que les fuites et infiltrations alléguées semblent exister depuis 2018 et qu’il existe un débat sur leur cause, le syndicat des copropriétaires considérant que l’origine des dommages se trouve dans l’appartement de Madame [X] et Monsieur [B] tandis que d’autres copropriétaires considèrent que la colonne des eaux usées de la copropriété pourrait en être la cause.

En outre, la présence de dégâts sur la partie haute des murs de l’appartement de Madame [X] et Monsieur [B] (humidité, décollement de peinture) et le constat établi par le commissaire de justice faisant état de la présence d’un joint d’étanchéité et de carrelage au sol sec ne permettent pas de confirmer avec l’évidence requise en référé l’hypothèse selon laquelle l’absence d’étanchéité de la salle de bain des défendeurs serait l’origine exclusive des dommages. En tout état de cause, une telle autorisation ne saurait être accordée sur le seul fondement du rapport établi par Monsieur [V], lui-même membre du conseil syndical.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue, dans l’administration de la preuve qui lui incombe, à démontrer l’urgence de la situation ou l’existence d’un trouble manifestement illicite. Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’autorisation à pénétrer dans l’appartement de Madame [X] et Monsieur [B] tout en leur faisant supporter le coût des travaux projetés.

La demande de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive ne pourra en conséquence qu’être rejetée, le demandeur échouant à établir la mauvaise foi ou l’intention de nuire des défendeurs.

Sur la demande subsidiaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Le demandeur à une mesure d’instruction sur le fondement de ce texte doit seulement démontrer un motif légitime qu’il a de conserver ou d’établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, c’est-à-dire l’existence d’un « procès en germe » qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

En l’espèce, les arguments développés par les parties et les pièces versées aux débats (et notamment les constats établis par commissaires de justice les 3 septembre 2025 et 16 janvier 2026) signent pour le syndicat des copropriétaires l’existence d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

Au regard des pièces versées au dossier et des observations respectivement formulées par les parties, il convient de donner à l’expert la mission figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur la demande reconventionnelle des défendeurs

Madame [X] et Monsieur [B] sollicitent la condamnation du syndic au paiement de la somme de 5.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices et au titre de la résistance abusive sans toutefois fonder leur demande, étant observé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner l’exécution définitive d’une obligation consistant dans le paiement d’une somme d’argent, seule une provision à valoir sur la créance peut être accordée.

Au surplus, cette demande en paiement qui semble reposer sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle du syndic nécessitait pour son examen que le cabinet SOGI soit assigné en intervention forcée à titre personnel par les consorts [X]/[B].

En tout état de cause, ces derniers n’apportent aucun élément plausible de preuve à l’appui de leur demande.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera donc tenu aux dépens et les demandes en paiement au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par une ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Madame [X] et Monsieur [B] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation à accéder à l’appartement des défendeurs, de les condamner à titre provisionnel au titre du devis établi le 28 septembre 2024 et au titre de la résistance abusive ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonnons une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

[Y], [A] [H]

EURL FARÉ D’ART ET D’ARCHITECTURE [Adresse 4]

[Localité 8]

E-mail : [Courriel 1]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 9] sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’oeuvre)

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, avec mission pour lui de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que tous les documents et tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties, la mission précise de chaque intervenant et le calendrier des travaux,

– se rendre sur place, [Adresse 3] à [Localité 10],

– examiner les désordres allégués aux termes de l’assignation et des pièces jointes, les décrire en indiquant leur nature, leur importance, leur étendue et éventuellement la date de leur apparition,

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité des ouvrages ou de les rendre impropres à leur destination,

– rechercher la cause des désordres, en précisant éventuellement si, et pour quelles raisons et dans quelle mesure, ils sont ou non susceptibles de trouver totalement ou partiellement leur origine dans les parties communes ou privatives,

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, la part qui leur est imputable,

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en se faisant communiquer au besoin par les parties des devis ou estimations chiffrées,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par les demandeurs et proposer une base d’évaluation,

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 5] 92020 [Adresse 6] Cedex (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Rappelons que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Rejetons la demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 11], le 16 mars 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président