TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Avril 2026

N° R.G. : N° RG 21/09841 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XB2V

N° Minute :

AFFAIRE

[F] [T] épouse [E]

C/

Société SCI RESIDENCES [Z] [Q] Société civile immobilière au capital de 1.500 Euros inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 444 760 482,

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [F] [T] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Nathalie MALAZDRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1082

DEFENDERESSE

Société SCI RESIDENCES [Z] [Q] Société civile immobilière au capital de 1.500 Euros inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 444 760 482,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0053

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026 en audience publique devant :

Xavier HAUBRY, Vice-président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Xavier HAUBRY, Vice-président

Camille COSQUER, Vice-président

Sylvain THONIER, Juge placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Elza BELLUNE, Greffière placée,

Greffier lors du prononcé : Tiffen MAUSSION, Greffière placée.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCEDURE

[F] [W] [X] [T] épouse [E] s’est portée acquéreur auprès de la société [Z] [Q] des lots n°8, 58 et 97 de la [Adresse 3] (soit un appartement, une cave et un parking) située [Adresse 4] à [Localité 4] pour un prix d’acquisition de 501.450€. L’acte authentique est daté du 4 juillet 2019.

La livraison, prévue au plus tard le 30 juin 2020, est intervenue le 10 mars 2021. Un litige est né sur l’engagement de la responsabilité de la société [Z] [Q] et faute d’accord amiable [F] [T] a saisi le tribunal judiciaire de Nanterre par assignation délivrée par la voie d’un huissier de justice à la société [Z] [Q] en date du 29 novembre 2021. En dernier lieu, [F] [T] demande que la société [Z] [Q] soit condamnée :

À lui verser une somme de 55.987,30 euros à titre de dommages et intérêts (37.107,20 Euros au titre du retard de livraison, 8.880 Euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et 10.000 Euros pour ne pas avoir pu assister sa mère à l’occasion d’une opération chirurgicale), au titre de la responsabilité contractuelle de la société [Z] [Q], engagée au titre de l’article 1231-1 du code civil en raison d’un non-respect du délai de livraison par le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, tenu à une obligation de résultat, alors que la livraison du bien a eu lieu le 10 mars 2021 alors même qu’elle aurait dû intervenir au plus tard au 30 juin 2020 soit après un retard de 253 jours (elle considère le retard de livraison, hors période de confinement du printemps 2020 lié au COVID-19, de 222 jours, soit 7,4 mois) ;À lui payer des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 avril 2021, outre le prononcé d’une astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ;À lui verser une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement, outre la condamnation aux dépens.La société [Z] [Q] demande au tribunal :

De déclarer qu’elle justifie de plusieurs causes de suspension du délai de livraison des lots litigieux ; Tout en reconnaissant une obligation de résultat, la société [Z] [Q] avance qu’une vente en état futur d’achèvement présente par nature plus d’aléas qu’une vente à terme, qu’elle justifie de la défaillance de plusieurs entreprises intervenues sur le chantier avec production des attestations correspondantes et justification de la résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre avec la première société choisie, outre la période liée à la crise du Covid-19 qui présente pour elle les caractéristiques de la force majeure, et des mouvements sociaux en décembre 2019 et janvier 2020 en lien avec la réforme des retraites, et enfin des retards dus aux intempéries justifiées et alors que le contrat prévoyait la possibilité de retards dans une telle hypothèse ; La société considère justifier de 60 semaines de retard cumulées ;

De débouter [F] [T] de ses demandes de dommages et intérêts, et à titre subsidiaire que le montant des condamnations, si sa responsabilité devait être retenue, soit ramené à de plus justes proportions ;De débouter [F] [T] de sa demande formée au titre des intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021 ; La société considère que les intérêts ne peuvent courir qu’à compter du jugement dès lors que les droits revendiqués n’étaient pas remplis au 21 avril 2021 ;De débouter [F] [T] de sa demande d’astreinte, qui n’est ni étayée ni motivée, ainsi que de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;De condamner [F] [T] aux dépens (dont distraction au profit de Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile) et à lui verser une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire, d’écarter l’exécution provisoire et d’ordonner, le cas échéant, la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes les restitutions ou réparations.Chaque partie demande que l’autre soit déboutée de ses demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Après mise en état et ordonnance de clôture, l’audience de plaidoiries s’est tenue devant le juge rapporteur le 11 février 2026, chaque partie ayant procédé au dépôt de son dossier. L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 14 avril 2026.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le retard

La demanderesse considère que la société [Z] [Q], tenue à une obligation de résultat, ne peut invoquer la force majeure pour des mouvements sociaux qui ne correspondent pas à une grève de son propre personnel, ne peut justifier le retard de livraison en raison de la défaillance d’entreprises pourtant choisies par [Z] [Q],

En défense, la société [Z] [Q] répond que la demanderesse a refusé de rencontrer sa Direction Commerciale et Technique dans le courant du mois de septembre 2020 puis a refusé les propositions commerciales de 2.757,97 euros puis de 5.515,94 euros soit 2 % des appels de fonds versés. Tout en reconnaissant une obligation de résultat, la société [Z] [Q] avance qu’une vente en état futur d’achèvement présente par nature plus d’aléas qu’une vente à terme, qu’elle justifie de la défaillance de plusieurs entreprises intervenues sur le chantier avec production des attestations correspondantes et justification de la résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre avec la première société choisie, outre la période liée à la crise du Covid-19 qui présente pour elle les caractéristiques de la force majeure, et des mouvements sociaux en décembre 2019 et janvier 2020 en lien avec la réforme des retraites, et enfin des retards dus aux intempéries justifiées et alors que le contrat prévoyait la possibilité de retards dans une telle hypothèse.

La société [Z] [Q] considère justifier de :

—  1 semaine de retard consécutive lié au changement de maitrise d’œuvre d’exécution ;

—  6 semaines de retard consécutives aux mouvements sociaux :

—  28 semaines de retard consécutives à la défaillance de l’entreprise de gros-oeuvre ;

—  5 semaines de retard consécutives à la défaillance de l’entreprise de chauffage,

plomberie, VMC ;

—  10 semaines de retard consécutives à l’épidémie de COVID-19 ayant suspendu

l’activité sur le chantier ;

—  10 semaines de retard consécutives aux intempéries ;

Soit 60 semaines de retard cumulées (ou un an et deux mois environ).

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1218 du même code prévoit qu’ « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Le tribunal considère comme justifiées les périodes suivantes :

—  10 semaines de retard consécutives à l’épidémie de COVID-19 ayant suspendu l’activité sur le chantier, les deux confinements décidés au niveau national par les pouvoirs publics avant la livraison étant d’une durée cumulée supérieure et alors que ces confinements sont considérés comme remplissant les conditions de la force majeure au regard du caractère imprévisible et irrésistible de cette épidémie pour la société [Z] [Q] ;

—  1 semaine de retard liée au changement de maitrise d’œuvre d’exécution, compte tenu tant de la production de l’attestation prévue par le contrat dans une telle hypothèse que du caractère raisonnable du délai qui a séparé cet évènement du choix d’une autre entreprise et alors que la société [Z] [Q] indique sans être contredite avoir justement changé d’entreprise en raison de retards de la part du premier maître d’œuvre d’exécution retenu ;

Le tribunal considère à l’inverse comme injustifiées les périodes suivantes :

—  10 semaines de retard consécutives aux intempéries, l’attestation versée par la société [Z] [Q] sur les vents forts et la difficulté à poursuivre l’activité du chantier dans un tel cas ne dispensant pas le maître d’œuvre d’être suffisamment précis dans la rédaction et le détail des jours et des périodes concernés, afin que l’acquéreur soit en mesure d’en contester la teneur et, le cas échéant, le tribunal d’en contrôler le calcul ; De façon générale, l’attestation du maître d’œuvre ne saurait constituer une preuve irréfragable et madame [T] est bien fondée à la critiquer et lui opposer des éléments objectifs destinés à exclure les causes de retard identifiées ;

—  6 semaines de retard consécutives aux mouvements sociaux, pour lesquels il n’est pas démontré une impossibilité de poursuivre le chantier alors que les pièces produites permettent de retenir des difficultés de déplacements mais pas une impossibilité d’exercer toute activité, la situation n’étant donc pas jugée comme faisant obstacle à toute exécution du contrat ; Si le contrat du 04 juillet 2019 prévoit dans son article 30.2.2 la grève comme cause légitime de suspension du délai de livraison, c’est à la condition qu’elle soit générale ou particulière à certains secteurs dont le bâtiment, alors qu’il n’est pas démontré que les mouvements sociaux dont il est question remplissent l’une des conditions prévues au contrat ;

—  28 semaines de retard consécutives à la défaillance de l’entreprise de gros-œuvre, faute de mesures nécessaires et suffisantes de la part du Maître d’Ouvrage pour remplacer cette entreprise dans un délai raisonnable, alors qu’il n’est pas justifié ni des mesures qui auraient été prises par [L] ni de leur date, le constat d’huissier et les quelques courriers produits par la société [L] ne permettant pas de justifier de la durée de 28 semaines revendiquée ; Si le contrat du 04 juillet 2019 prévoit dans son article 30.2.2 l’abandon du chantier par une entreprise comme cause légitime de suspension du délai de livraison, cette clause ne dispense pas [Z] [Q] de l’adoption de mesures utiles et suffisantes lorsque cet évènement survient, mesures qui n’ont pas été réalisées et justifiées en l’espèce malgré la durée prolongée de l’arrêt de 28 semaines dont le bénéfice est revendiqué ;

—  5 semaines de retard consécutives à la défaillance de l’entreprise de chauffage,

Plomberie, VMC, faute de mesures nécessaires et suffisantes de la part du Maître d’Ouvrage pour remplacer cette entreprise dans un délai raisonnable, l’unique pièce versée à ce sujet étant une attestation rédigée par le maître d’œuvre d’exécution sans que des justificatifs des actions menées le cas échéant par [Z] [Q] ne soient produits ; le même raisonnement que celui exposé au tiret précédent sera appliqué pour écarter la clause du contrat du 04 juillet 2019 relative à la suspension du délai de livraison.

Aussi, le tribunal considère qu’en l’espèce la responsabilité sans faute invoquée est établie, les éléments justificatifs avancés en défense ne remplissant pas les conditions de la force majeure et sans que les clauses contractuelles invoquées ne permettent d’exonérer totalement la société [Z] [Q] de sa responsabilité, le tribunal pouvant donc étudier les demandes d’indemnisation présentées.

Sur le préjudice et son indemnisation

Mme [T] demande 37.107,20€ au titre du retard de livraison, 8.880€ au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et 10.000€ pour ne pas avoir pu assister sa mère à l’occasion d’une opération chirurgicale, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 avril 2021, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jour de la signification du jugement à intervenir.

La société [Z] [Q] reproche à la demanderesse de ne pas justifier de son calcul l’amenant, hors de toute clause pénale contractuelle, à demander 1% du prix de vente par mois de retard. Elle avance sans être contredite qu’une livraison a été proposée le vendredi 26 février 2021 et n’a été repoussée au 10 mars 2021 qu’à la demande de Mme [T]. La société reproche également à la demanderesse un calcul de perte de loyer basé sur une attestation qu’elle se fournit à elle-même pour indiquer qu’elle loue l’appartement à ses parents pour 1.200€ par mois, qu’une telle indemnité est un doublon par rapport à l’indemnisation déjà demandée par ailleurs au titre du retard, et que la somme de 10.000€ demandée en lien avec l’opération chirurgicale subie par la mère de Mme [T] l’est sur la seule base d’un bulletin d’hospitalisation, sans aucun autre justificatif de dépenses et pour une hospitalisation entre le 14 mars 2021 et le 22 mars 2021 soit après la livraison de l’appartement (la demanderesse rétorque que l’opération a justement été décalée).

La société [Z] [Q] calcule que les sommes revendiquées en demande représentent une somme mensuelle de 7.565,85 Euros entre le 1er juillet 2020 et 10 mars 2021 pour un appartement de type T3 à [Localité 5].

Sur ce,

Le tribunal considère qu’en absence de tout justificatif venant justifier du préjudice financier effectivement subi, il ne peut qu’écarter les demandes présentées par Mme [T] au titre du retard de livraison.

La demande présentée de manière séparée au titre de la perte de chance de percevoir des loyers sera écartée en l’absence de justificatifs extérieurs venant justifier du préjudice allégué.

La demande présentée de manière séparée au titre du préjudice moral en lien avec l’opération chirurgicale subie par la mère de Mme [T] sera écartée faute de démonstration d’un préjudice particulier imposant, en raison de l’indisponibilité de l’appartement, le décalage de l’opération.

Les demandes relatives aux intérêts de retard, au prononcé d’une astreinte et à l’exécution provisoire deviennent sans objet en raison de la décision rendue qui n’accorde aucune indemnité à Mme [T].

Sur les dépens et sur l’article 700

Mme [B] succombe, sera condamnée aux dépens.

La société [Z] [Q] demande que Mme [T] soit condamnée à lui verser une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune facture n’est produite. L’équité commande en l’espèce de faire droit à cette demande à hauteur de 3.000€.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE [F] [W] [X] [T] épouse [E] de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société [Z] [Q] en raison de l’absence de justificatifs des préjudices allégués ;

CONDAMNE [F] [W] [X] [T] épouse [E] aux dépens et à verser à la société [Z] [Q] une somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Tiffen MAUSSION, Greffière placée, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,