TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— Maître [W] [B]

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Copies certifiées conformes à :

— Maître [W] [B]

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00883

N° Portalis 352J-W-B7J-C6UGV

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0242

DÉFENDEUR

Direction nationale d’intervention domaniales, prise en la personne de son directeur régional, es qualites de curateur 51 la succession déclarée vacante dc M. [U] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00883 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6UGV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [U] [K] était propriétaire de son vivant des lots de copropriété n°6 et 11 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

M. [U] [K] est décédé le 8 mars 2019.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2020, sa succession a été déclaré vacante et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) en a été nommée curateur.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 septembre 2024 et remise au destinataire le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la DNID de payer la somme de 25 711,32 euros au titre des arriérés de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la DNID en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant ce tribunal, aux fins de :

« Vu notamment les dispositions de la loi du 10 juillet 1 965 ;

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’expose des faits qui précède,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], agissant par son syndic en exercice, la société [Localité 1] GTB, conclut qu’il plaise au tribunal judiciaire de Paris de le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Et y faisant droit,

CONDAMNER la Direction nationale d’interventions domaniales, agissant ès qualité de curateur de Monsieur [K] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], agissant par son syndic en exercice la société [Localité 1] GTB, la somme en principal de 30.243,43 € au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure en date du 9 septembre 2024 et, sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER la Direction nationale d’interventions domaniales, agissant ès qualité de curateur de [U] [K], à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER encore la Direction nationale d’intervention domaniales à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], agissant par son syndic en exercice, le Cabinet BAP-SAS, une somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la direction nationale d’interventions domaniales aux dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir par application des dispositions de l°artic1e 515 du CPC. »

Dans son mémoire du 10 juin 2025 dont le demandeur a eu régulièrement connaissance et qu’il a notifié ce même jour par voie électronique au tribunal, la DNID demande au tribunal de :

— VU le Code civil, et notamment ses articles 809 à 810-12, 1153 et suivants, 1231-6 alinéas 1er et 3, 1240, 1343-2 et 1353 alinéa 1er ;

VU le Code de procédure civile, et notamment ses articles 9, 514, 515, 696, 699, 700 et 1342 à 1353 ;

VU le Cade général de la propriété des personnes publiques, et notamment ses articles R.2321-9, R. 2331-1, R. 2331-3, R. 2331-6 et R. 2331-10 ;

VU la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19, 19-2, 30 et 42 ;

VU le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment ses articles 35 à 37 et 55 ;

VU le décret n° 2017-1827 du 28 décembre 2017 relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales ;

VU l’arrêté du 23 décembre 2006 modifié relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales ;

VU la jurisprudence citée ;

V U les pièces versées aux débats ;

— statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 1er avril 2019 au 28 novembre 2024 pour un montant de 29.919,43 €, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, s’en rapportant à Justice sur ce point ;

— débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total de 324,00 € ;

— le débouter aussi de sa demande de paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéas 1er et 3 du Code civil ;

— le débouter également de sa demande de paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le débouter encore de sa demande formée au titre des dépens ;

— statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne s’y opposant pas ;

— dire qu’en tout état de cause, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux. »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2018, 17 octobre 2019, 23 novembre 2020, 9 novembre 2021, 29 septembre 2022, 27 septembre 2023 et 1er octobre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 7 novembre 2025 mentionnant un solde débiteur au 11 juin 2025 de 30 344,29 euros.

La DNID ne conteste pas la créance du syndicat des copropriétaires dans la limite de 29 919,43 euros correspondant selon elle aux charges hors frais de recouvrement.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [U] [K], déduction faite des frais de mise en demeure (48 euros le 4 septembre 2020 et 96 euros le 30 septembre 2024) et des honoraires d’avocat (180 euros le 9 septembre 2024), est en effet débiteur de 29 919,43 euros.

La DNID en qualité de curateur à la succession de M. [U] [K] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 10 juin 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure du 4 septembre 2020, en sorte qu’il ne justifie pas du bien-fondé de la somme de 48 euros facturée à ce titre.

Les honoraires d’avocat de 180 euros constituent des frais irrépétibles, en sorte qu’ils ne peuvent être pris en compte.

En revanche, les frais de mise en demeure facturés le 30 septembre 2024 à hauteur de 96 euros et correspondant au courrier de mise en demeure du 9 septembre 2024 dont le syndicat des copropriétaires justifie, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

La DNID en qualité de curateur à la succession de M. [U] [K] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement.

2 – Sur la demande indemnitaire

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence dans le paiement des charges a causé un préjudice certain à la copropriété en perturbant son fonctionnement et contraignant les copropriétaires à faire l’avance de la quote-part indûment retenue.

La DNID réplique qu’aucune preuve d’une conduite fautive de sa part n’est rapportée alors qu’elle n’a été nommée curateur que plus d’un an après le décès de M. [K], et ce à la demande de la ville de [Localité 1] et non du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par l’octroi des intérêts au taux légal.

*

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la DNID a agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 16 septembre 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 25 711,32 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur l’étendue de l’obligation de la DNID

En vertu de l’article 810-4 du code civil, le curateur est seul habilité à payer les créanciers de la succession. Il n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

La DNID, ès qualités, n’est donc tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux de M. [U] [K].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La DNID, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la DNID sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre. Sa demande réciproque sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur à la succession de M. [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic la SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB, les sommes de :

—  29 919,43 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 10 juin 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 25 711,32 euros et à compter du 24 décembre 2024 pour le surplus ;

—  96,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, n’est tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Février 2026

La Greffière La Présidente