TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 MARS 2026

N° RG 25/00966 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2LFE

N° de minute :

Syndic. de copro. du, [Adresse 1], et, [Adresse 2] À, [Localité 1] – représenté par son syndic, la société RL, MEILLANT ET, BOURDELEAU -

c/

Monsieur, [G], [P]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], et, [Adresse 2] À, [Localité 1] – représenté par son syndic, la société RL, MEILLANT ET, BOURDELEAU -,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représenté par Maître Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEUR

Monsieur, [G], [P],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représenté par Maître Frédérique FERRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0685

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 17 mars 2026, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis, [Adresse 5] et, [Adresse 6] à, [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est administré par la société, ORALIA, MEILLANT ET, BOURDELEAU.

Monsieur, [G], [P] est propriétaire d’un appartement en duplex avec terrasse situé aux 5ème et 6ème étages du bâtiment sis, [Adresse 7].

Considérant que ce dernier aurait procédé à la destruction d’une gaine technique, partie commune de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à Neuilly-sur-Seine (92200) a, par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, assigné Monsieur, [G], [P] devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins de :

Juger le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 1] et, [Adresse 8], [Adresse 9], à, [Localité 4], représenté par son syndic,, [I], [Z] et, [C], recevable en ses demandes et le déclarer bien fondées ;Condamner Monsieur, [G], [P] à remettre les parties communes dans leur état antérieur aux dépose et démolition des gaines techniques et conduits de cheminée ;Assortir ces condamnations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Monsieur, [G], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 1] et, [Adresse 10], à, [Localité 4], représenté par son syndic,, [I], [Z] et, [C], une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur, [G], [P] aux entiers dépens de l’instance.L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 8 juillet 2025, elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande du syndicat des copropriétaires. A cette occasion, il a été rendu une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur dans les conditions prévues à l’ancien article 127-1 du code de procédure civile. Les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience du 3 février 2026, Monsieur, [G], [P] a soutenu les termes de ses conclusions et demande de :

Dire et juger que les conditions de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile ne sont pas réunies et dire que le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] et, [Adresse 8], [Adresse 11] à, [Localité 4] ne rapporte pas la preuve de l’existence de dommages imminents ou de troubles manifestement illicites dont Monsieur, [G], [P] serait à l’origine ;En conséquence :

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation de Monsieur, [G], [P] à « remettre les parties communes dans leur état antérieur aux dépose et démolition des gaines techniques et conduits de cheminée » sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] et, [Adresse 12] à, [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;En tout état de cause :

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] et, [Adresse 12] à, [Localité 5] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Mettre les entiers dépens de l’instance à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] et, [Adresse 12] à, [Localité 6] des débats, les parties ont été entendues en leurs moyens et prétentions, lesquels sont conformes à leurs dernières explications écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger », ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Suivant l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à Monsieur, [G], [P] d’avoir procédé à la destruction d’une gaine technique et d’un conduit de cheminée, parties communes de l’immeuble, présents sur sa terrasse.

Monsieur, [G], [P] soutient que les travaux de réfection de la cheminée litigieuse ont été rendus nécessaires par la présence de fissures, des morceaux de béton décrochés et de fers apparents. Il précise que les travaux réalisés concernent l’édicule de cheminée situé sur la terrasse du 6ème étage de l’immeuble dont il a la jouissance exclusive, dont l’aération des conduits a été maintenu.

Il apparaît que les faits relatifs à l’entreposage de matériaux sur une place de parking et au dégât des eaux survenu dans l’appartement de Monsieur, [U] ne font l’objet d’aucune prétention. En l’absence de demande formulée à ce titre, ces éléments ne seront donc pas examinés.

Les parties communes de l’immeuble sont définies à l’article 7 du règlement de copropriété en date du 29 juillet 2011 :

« Les parties communes générales comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un groupe de copropriétaires.

Elles comprennent notamment :

(…) Les fondations, le gros œuvre (murs de façade, pignons, murs de refends et gros porteurs, planchers à l’exclusion du revêtement des sols, couverture de l’immeuble, terrasses accessibles ou non, mitoyennetés …, et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature du bâtiment) ; Les ornements extérieurs des façades des bâtiments, y compris les terrasses (dans leur partie gros œuvre, à l’exclusion des revêtements), (…) ; Toutes les canalisations, colonnes et conduites montantes et descendantes, et de distribution, notamment d’eau, de gaz et d’électricité, de chauffage, les tuyaux de chute, d’écoulement des eaux pluviales et ménagères (…) ;(…) les gaines d’aération ainsi que leurs coffres ; Les conduites et installations de la ventilation mécanique contrôlée (V.M. C) de l’immeuble, à l’exclusion des grilles de VMC comprises à l’intérieur des lots ; (…) Les toitures terrasses ».Il ressort des différents éléments versés aux débats que :

Une entreprise est intervenue chez Monsieur, [P] le 30 novembre 2023 pour des travaux de réfection de sa salle de bain et de sa chambre et des travaux de réparations liés à des infiltrations au plafond, déclarant « [préconiser de] réparer l’origine des infiltrations, située sur l’édicule du 6ème, fortement dégradé par des fissures tant en sa façade que sur sa tête menaçante, avec des morceaux de béton décrochés et des fers apparents. En effet, l’édicule n’était plus étanche et menaçait d’un danger imminent de nouvelles chutes de morceaux de béton ». Il est également attesté que le président du conseil syndical a autorisé le 18 décembre 2023 la réalisation des réparations nécessaires à la charge de Monsieur, [P] ; Un constat établi par commissaire de justice le 19 décembre 2023 a fait état de travaux en cours et a relevé que « la cheminée de l’immeuble de ce côté est partiellement détruite et est recouverte d’une bâche » ; Monsieur, [G], [P] a sollicité le syndic par courrier recommandé du 12 février 2024 afin de soumettre au vote de l’assemblée générale une résolution concernant la suppression des conduits et gaines de cheminée existantes et à titre subsidiaire la réfection des édicules de cheminée existants tout en maintenant l’aération des conduits ; L’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2024 n’a pas adopté la résolution visant à supprimer les conduits et gaines mais a adopté la résolution visant à « procéder à la réfection des édicules des cheminées, existants, tout en assurant une aération des conduits pour un usage de ventilation » ;Les travaux de réparation de l’édicule ont été suspendus puis ont été repris à la suite de l’assemblée générale, consistant à « supprimer d’une part toutes les fissures pour une parfaite étanchéité, et d’autre part supprimer tout risque de chute de bloc de béton par le remplacement de la tête de l’édicule par une neuve, étant précisé que les quatre conduits de ventilation qui, bien évidemment ne sont pas obstrués, (…) sont totalement fonctionnels et permettent une aération éventuelle si besoin » tel que témoigné par l’entrepreneur de Monsieur, [P] le 18 juin 2025 ; Un constat établi par commissaire de justice le 14 mai 2025 a fait état de l’existence d’une « souche de cheminée [présentant] 6 ouvertures horizontales en partie haute, servant à l’aération », « 4 conduits en bon état apparent avec des traces de mortier sur les bords [se poursuivant] en profondeur, laissant penser qu’ils sont bien raccordés à un réseau vertical. Aucun élément de gainage, de ventilation active, ou de fumée n’est visible. L’intérieur montre une finition brute mais fonctionnelle, avec conduits propres et non obstrués ». Au regard de l’ensemble de ces observations, il convient de relever que le constat du 19 décembre 2023, produit par le demandeur en vu d’établir la destruction de la cheminée, ne repose sur aucun élément objectif. La photographie nocturne annexée au procès-verbal ne permet pas d’attester de la destruction d’une gaine technique ou d’une cheminée, seule une bâche blanche étant visible sur le toit-terrasse. Cette affirmation n’est, par ailleurs, corroborée par aucun autre élément du dossier. Il ressort en outre du procès-verbal d’assemblée générale du 19 mars 2024 que la réfection des édicules des cheminées a été autorisée et votée. Monsieur, [G], [P] apparaît en conséquence avoir réalisé des travaux nécessaires et réguliers.

En tout état de cause, faute d’élément permettant de comparer l’état des cheminées avant et après les travaux de réparation réalisés par Monsieur, [G], [P], il n’est pas possible de condamner le défendeur à une remise en état antérieur.

Partant, le syndicat des copropriétaires échoue dans l’administration de la preuve qui lui incombe à établir l’existence d’un trouble manifestement illicite, de sorte que la demande tendant à voir ordonner la remise en état sous astreinte ne pourra qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens, et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur, [G], [P] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 1 500 euros au bénéfice de ce dernier sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision

PAR CES MOTIFS,

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] en condamnation de Monsieur, [G], [P] à la remise en état antérieur des cheminées sous astreinte ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à payer à Monsieur, [G], [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS la demande en paiement du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] émise de ce chef,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À, [Localité 7], le 30 mars 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président