N° RG 24/01330 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756MQ

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 24/01330 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756MQ

Minute : 25/33

JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025

S.C.I. CATEFAB

C/

M. [V] [F]

M. [H] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CATEFAB

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par M. [Z] [B], représentant légal,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [F]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant

M. [H] [J]

[Adresse 2]

[Localité 9]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE , greffier placé ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2021, la SCI Catefab a donné à bail à Monsieur [V] [F], un appartement situé rez-de-chaussée cour, dans un immeuble sis au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 440 euros, une provision sur charges d’un montant de 10 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 440 euros.

Selon acte de caution solidaire du 16 mars 2021, Monsieur [H] [J] s’est engagé, au profit du bailleur, à satisfaire à toutes les obligations de Monsieur [V] [F], relatives au paiement des sommes dues au titre du bail précité, pour un montant maximum de 16 200 euros, et jusqu’au 16 mars 2024, notamment le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges récupérables et réparations locatives.

Au motif du non-paiement du loyer et des charges, un congé pour « motif légitime et sérieux » daté du 3 août 2023, a été notifié au locataire, à l’initiative du bailleur, par lettre recommandée dont l’accusé de réception est signé du 4 août 2023 : congé a ainsi été donné pour la date du 15 mars 2024, à M. [F].

Le logement a été restitué par le locataire.

Par courrier recommandé daté du 26 mars 2024, dont l’accusé de réception est signé du 5 avril 2024, l’agence immobilière 3A Immobilier a notifié à M. [F], « un manque manifeste d’entretien de l’appartement » ainsi que des « détériorations ». Elle a, par ce même courrier, mis en demeure M. [F], de régler la somme de 5 213,51 euros sous huitaine, au titre des frais de remise en état des lieux, pour un montant de 4 925 euros, selon devis qu’a fait établir le propriétaire, et des sommes restant dues au titre du bail, pour un montant de 288,51 euros.

Par mail du 22 mai 2024, adressé à l’agence immobilière 3A Immobilier, M. [F] a contesté la demande de paiement formulée par le propriétaire du logement, sollicitant de l’agence immobilière qu’elle intervienne pour résoudre le litige.

Par actes de commissaire de justice en date des 21 août et 23 août 2024, la SCI Catefab a assigné Monsieur [V] [F], et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, devant la présente juridiction aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de :

— la somme de 5 213,51 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, sommes dues au 18 mars 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 5 213, 51 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus, sous réserve des décisions prises en matière de surendettement le cas échéant ;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

A cette audience, la SCI Catefab représentée par l’un de ses gérants-associés, Monsieur [B] [Z], dont l’identité a été vérifiée, maintient les demandes formées dans son assignation.

Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée et qu’au départ du locataire, le logement présentait des désordres.

La bailleresse se fonde sur les dispositions de l’article 1732 du code civil et de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, en vertu desquelles le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail. Elle expose que la comparaison entre l’état des lieux de sortie du 18 mars 2024 et celui d’entrée dans les lieux du 16 mars 2021, justifie la nécessité de réaliser les travaux de remise en état. Elle indique avoir procédé aux travaux et fait valoir le devis établi à sa demande, par l’entreprise " Ancele [N] Multi-Service " le 22 mars 2024.

Monsieur [V] [F] et Monsieur [H] [J] comparaissent à l’audience, en personne. Ils reconnaissent devoir des sommes limitées au titre des réparations locatives, et demandent au bailleur de conserver la caution au titre des réparations locatives et du solde des loyers impayés.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que les dégradations évoquées par la SCI Catefab, étaient déjà présentes au sein du logement lors de l’entrée dans les lieux de M. [F], notamment en raison d’une vétusté des lieux déjà existante. Ils exposent que le linoléum n’était pas neuf, qu’il y avait déjà des trous. M. [F] allègue que dès son arrivée dans le logement, il y avait déjà des problèmes d’humidité et la ventilation ne fonctionnait pas. En revanche, M. [F] et M. [J] indiquent ne pas être d’accord avec la liste de travaux de remise en état, établie par la bailleresse.

Le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le contrat ayant lié les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties affirment qu’un état des lieux de sortie a été effectué le 18 mars 2024, en présence du locataire, de l’agent immobilier de l’agence 3A Immobilier et du propriétaire.

La SCI Catefab verse à ce titre, un seul document intitulé « ETAT DES LIEUX », sur lequel sont cochées les cases « ENTREE » et « SORTIE », avec mention des dates du 16 mars 2021 et du 18 mars 2024. Le document produit comporte, au bas de la seule première page les lettres « LN » et la date du « 18/03/24 », sans autre précision. La dernière page du document comporte notamment les mentions suivantes : " Fait à [Localité 12], le 16/03/2021 « , et sous l’inscription » le bailleur ou son mandataire « , » Certifié exact pour M. [F] « ainsi qu’une signature, et sous l’inscription » Le locataire « , » certifié exact « avec une signature. Ainsi, si le document a manifestement été utilisé tant lors de l’entrée que de la sortie des lieux, il n’a été signé par les parties que lors de l’entrée. La mention des initiales » LN « et de la date du » 18/03/24 ", au bas de la première page du document, ne peut suffire à justifier que M. [F] (dont les initiales sont correspondantes) a validé le document comme étant un état des lieux de sortie.

En outre, au titre des pièces produites par la SCI Catefab, figure un mail adressé par M. [F] en date du 22 mai 2024, à l’agence immobilière 3A Immobilier, aux termes duquel celui-ci rappelle que " lors de l’état des lieux de sortie effectué, le propriétaire avait initialement confirmé qu’aucun problème majeur n’avait été constaté (…) « , qu' » une semaine plus tard « , il a » reçu une facture détaillant de prétendus travaux pour un montant exorbitant « , que » l’appartement était déjà dans un état insalubre à (son) arrivée « , précisant la présence » d’humidité et de champignons « , ainsi que des » conditions de sécurité déplorables de l’immeuble ". M. [F] conteste le déroulement de l’état des lieux de sortie.

Dès lors, le document produit ne peut justifier de l’existence d’un état des lieux de sortie.

De plus et en tout état de cause, le format du document ne permet pas de savoir quelles mentions ont été portées à l’entrée du locataire et quelles mentions ont été portées à sa sortie. Ainsi, par exemple, la mention « la cour est remplie de sacs poubelles tout est à karchériser » figure dans un encart « état des éléments de chauffage » et rien ne permet de savoir si cet état correspond à l’entrée ou à la sortie. De même, une seule case permet pour chaque pièce de formuler des « observations » et d’indiquer l’ « évolution de l’état à la sortie (le cas échéant) ». Dès lors, il est impossible de déterminer si les observations des dégradations figurant dans ces cases (ex : sol abimé, murs tâchés, moisissures…) correspondent à des observations sur l’état lors de la prise des lieux par M. [F], ou au constat d’une évolution à sa sortie.

Dès lors, faute de pouvoir comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie, et faute de signature de l’état des lieux de sortie, la SCI Catefab échoue à démontrer que les dégradations affectant son immeuble résultent de l’occupation des lieux par M. [F].

Par voie de conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de condamnation de M. [F], locataire sortant, et de M. [J], ès-qualités de caution, au paiement des sommes réclamées par la SCI Catefab au titre des réparations locatives.

Sur les loyers et charges impayés et sur la compensation

En application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1347 du code civil, " la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. "

En l’espèce, la SCI Catefab sollicite le paiement de la somme de 288,51 euros au titre des loyers impayés.

M. [F] reconnait devoir la somme due au titre des loyers.

Toutefois, le bailleur ayant conservé la caution de 440 euros versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux, et aucune réparation locative n’ayant été imputée au locataire, il n’y a pas lieu de condamner le locataire au paiement des loyers impayés le solde locatif étant positif après déduction de la caution.

Il convient de constater par ailleurs que le locataire ne demande pas restitution du reliquat de la caution.

Ainsi, la SCI Catefab sera déboutée de sa demande en paiement au titre du solde des loyers impayés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne condamner aucune partie au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SCI Catefab de sa demande de condamnation solidaire en paiement de Monsieur [V] [F] et de Monsieur [H] [J] au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI Catefab de sa demande en paiement au titre des loyers impayés, après déduction de la caution ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE la SCI Catefab de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12], le 13 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Y. LANCE C. ALLAIN