TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 JANVIER 2026

N° RG 24/01554 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPZP

N° de minute :

Madame [V] [J],

Monsieur [P] [E]

c/

COMMUNE DE [Localité 9]

DEMANDEURS

Madame [V] [J] et Monsieur [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6],

représentés par Maître Elise BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J104

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6], FRANCE

représentée par Maître Thomas LAURENT de la SELAS LCA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R023

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente: Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 27 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [E] et Madame [V] [J] épouse [E] (ci-après « les époux [E] ») ont par acte sous seing privé du 20 mai 2015 donné à bail à la société HUANG CHENG un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 10], pour une durée de 9 années et un loyer mensuel de 800 euros payable d’avance, afin d’exercer une activité d’institut de beauté.

Par arrêté municipal du 31 janvier 2018, la commune de [Localité 9] a préempté le fonds de commerce. La cession du fonds de commerce a été réalisée par acte authentique du 13 juillet 2018.

Par courrier du 17 janvier 2024, les consorts [E] ont mis en demeure la commune de [Localité 9] d’effectuer des travaux de remise en état du local loué.

Par courrier du 12 mars 2024, la commune de [Localité 9] a indiqué que les travaux demandés n’étaient pas justifiés.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, les époux [E] ont assigné la commune de Puteaux devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins notamment de condamner cette dernière sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état prévus dans le devis n°18-01-24 du 24 janvier 2024 et de la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 93.810,37 euros.

Initialement appelée à l’audience du 14 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois en raison de pourparlers en cours.

Par courriel du 27 décembre 2024, la commune de [Localité 9] s’est engagée à effectuer des travaux de remise en état pour un montant total de 45.019,85 euros.

Le bail a été dénoncé à effet au 30 juin 2025.

A l’audience du 27 novembre 2025, les époux [E] représentés par leur conseil ont soutenu oralement des écritures aux fins de :

Débouter la commune de [Localité 9] de toutes ses demandes ;

Ordonner la conservation par les époux [E] du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts ;

Condamner la commune de [Localité 9] à faire réaliser, à ses frais et sous sa responsabilité, dans les locaux commerciaux situés [Adresse 4], l’intégralité des travaux visés dans le devis n°18-01-24 du 15 janvier de l’entreprise Stap Rénovation, dans le devis n°D24-0836 du 13 septembre 2024 de l’entreprise SERALCO et de l’intégralité des travaux nécessaires à la réparation de la fuite d’eau dans la salle d’eau, le rebouchage du plafond, la pose de dalles de faux-plafond, le remplacement du placard au-dessus du meuble vasque, le remplacement de l’intégralité de la faïence, du carrelage et du receveur de douche, par une entreprise compétente et dans le respect des règles de l’art ;

Condamner la commune de [Localité 9] à faire réaliser à ses frais et sous sa responsabilité, par une entreprise compétente ou ses services techniques, et dans le respect des règles de l’art, les travaux nécessaires en application des normes sur l’accessibilité des établissements accueillant du public ;

Condamner la commune de [Localité 9] à supporter, à titre provisionnel, une astreinte de 1.500 euros par jour de retard à défaut d’exécution desdits travaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Autoriser les époux [E] à faire réaliser, par l’entreprise de leur choix, aux frais exclusifs et avancés et sous la responsabilité de la commune de [Localité 9], les travaux susvisés à défaut d’exécution dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner à défaut d’exécution dans ce délai la commune de [Localité 9] à supporter, à titre provisionnel, le coût des travaux à hauteur de 100.000 euros hors taxe ;

Condamner la commune de [Localité 9] à leur payer la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur leur préjudice économique et 5.000 euros à valoir sur leur préjudice moral ;

Condamner la commune de [Localité 9] à leur régler mensuellement, au plus tard le 10 de chaque mois, une provision de 1.500 euros à titre d’indemnité d’occupation du 1er juillet 2025 et jusqu’à complète restitution des locaux ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la commune de [Localité 9] à leur payer la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre 700 euros pour les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie et les dépens comprenant les frais d’exécution.

Ils ont également sollicité le rejet des écritures adverses.

Les époux [E] exposent que la commune n’a pas réalisé l’intégralité des travaux auxquels elle s’était engagée et que les travaux réalisés sont de mauvaise qualité ; ils estiment que les locaux ne sont pas conformes aux normes, notamment celles concernant les établissements recevant du public, et sont donc inexploitables. De ce fait, les demandeurs considèrent que les locaux n’ont pas été restitués.

La commune de [Localité 9], représentée par son conseil, a soutenu oralement des écritures, qu’elle estime recevable, aux fins de :

Juger que la commune de [Localité 9] a fait réaliser les travaux lui incombant, que les époux [E] ont uniquement fait réaliser un constat ne remettant pas en cause de façon pertinente les travaux réalisés, qu’ils n’apportent pas la preuve d’un quelconque préjudice moral et/ou économique ;

Juger que le dépôt de garantie versé dans le cadre de la prise à bail du local commercial s’élève à la somme de 4.800 euros ;

Juger que la commune de [Localité 9] a donné congé du bail avec effet au 30 juin 2025 ;

Juger que l’ensemble des demandes des époux [E] est sérieusement contestable ;

Débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

Mettre hors de cause la commune de [Localité 9] ;

Condamner in solidum les époux [E] à lui payer la somme de 4.800 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025 et anatocisme ;

Condamner in solidum les époux [E] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

La commune de [Localité 9] expose que les travaux ont été réalisés et qu’il existe des contestations sérieuses sur les demandes formulées par les époux [E]. Elle précise que les clés ont été restituées.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la recevabilité des conclusions déposées à l’audience par la commune de [Localité 9] et de sa pièce n°1

L’article 446-1 du Code de procédure civile dispose qu’en procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

En l’espèce, la procédure en référé étant orale, les conclusions déposées à l’audience par la commune de [Localité 9] ainsi que sa pièce n°1 seront déclarées recevables.

Sur la demande de mise hors de cause de la commune de [Localité 9]

L’article 31 du code de procédure dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Dans la mesure où les époux [E] justifient d’un intérêt légitime à agir à l’encontre de la commune de [Localité 9], il convient de rejeter la demande de mise hors de cause de cette dernière.

Sur la demande d’injonction à réaliser des travaux

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient à celui qui invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite d’en rapporter la preuve.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, par courriel du 27 novembre 2024, la commune de [Localité 9] s’est engagée à réaliser des travaux de remise en état des locaux, pour un montant évalué à 45.019,85 euros. Cependant, la défenderesse se réfère alors aux devis qu’elle a communiqué, et non à ceux produits par les époux [E]. Ainsi, contrairement à ce qu’affirment Monsieur [P] [E] et Madame [V] [J] épouse [E], la preuve d’un engagement à réaliser les travaux prévus spécifiquement dans les devis n°18-01-24 du 15 janvier de l’entreprise Stap Rénovation et n°D24-0836 du 13 septembre 2024 de l’entreprise SERALCO n’est pas apportée.

Il convient dès lors d’apprécier si les demandeurs établissent néanmoins avec l’évidence requise en référé un manquement de la commune de [Localité 9] à ses obligations contractuelles, susceptible de constituer un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’acte de cession du fonds de commerce du 13 juillet 2018, dans son paragraphe intitulé « réparations et charges », la commune de [Localité 9] s’est engagée à prendre à sa charge « toutes les réparations rendues nécessaires par suite du défaut d’entretien, d’exécution des réparations dont elle doit s’acquitter ou des dégradations résultant de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel », le bailleur ne conservant à sa charge que « les grosses réparations » tels que définis par l’article 606 du Code civil.

Dans une note technique du 18 juillet 2025, Monsieur [Y] [K] relève la présence de dégradations du local suite à un dégât des eaux, ce qui est confirmé par les photographies produites à la cause et mentionné dans le procès-verbal de réception des travaux du 4 juin 2025. Il n’est pas contesté que l’origine de ces désordres est une fuite en provenance de l’appartement supérieur. Faute d’imputabilité à la commune de [Localité 9], il n’est donc pas démontré avec l’évidence requise au stade du référé qu’elle ait à supporter les travaux de remise en état résultant de ce dégât des eaux.

Monsieur [Y] [K] relève par ailleurs l’inadéquation de certaines installations par rapport à la destination du lieu, qui a vocation à recevoir du public. L’acte de cession du fonds de commerce prévoit à ce titre que « le preneur aura la charge d’effectuer dans les locaux les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité électrique et de prévention contre l’incendie, par les lois et règlements actuels ou futur en raison de l’activité professionnelle qu’il y exerce ». Or il est constant que la commune de [Localité 9] n’a pas exploité le commerce, laissé vacant entre 2018 et 2025 ; il n’est donc pas établi avec l’évidence requise en référé qu’elle ait l’obligation de mise en conformité des locaux avec les règles relatives aux établissements accueillant du public.

Cependant, il ressort de la note de Monsieur [Y] [K] qu’une ligne électrique bloque la descente du volet roulant mécanique, dont l’état de fonctionnement n’est pas établi. L’installation électrique présente par ailleurs des anomalies, notamment l’installation du tableau électrique à plus de deux mètres, l’absence d’étiquetage des disjoncteurs et l’absence de pose de boites étanche de raccordement des fils et câbles électriques. Ces désordres sont imputables au défaut d’entretien des locaux ou à la mauvaise exécution des travaux de rénovation, ce qui est un manquement contractuel de la part de la commune de [Localité 9].

L’existence d’un trouble manifestement illicite étant établi à ce titre, il convient d’enjoindre la défenderesse à effectuer les travaux de remise en état du volet roulant mécanique et de mise en conformité de l’installation électrique, assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 90 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant une période de 60 jours, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. La nécessité d’interpréter les clauses d’un contrat constitue une contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande de provision de 10.000 euros au titre du coût des travaux

Dans la mesure où ils sont propriétaires du local litigieux, les consorts [E] n’ont pas à être autorisés à réaliser les travaux qu’ils estimeraient nécessaires. Par ailleurs, la commune de [Localité 9] est condamnée sous astreinte à réaliser certains travaux, cette décision étant de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite qui lui est reproché. Aucun élément produit à la cause ne venant établir que la défenderesse n’exécutera pas la décision, il n’y a pas lieu d’ordonner de surcroît le paiement d’une somme provisionnelle sur ce fondement.

Ainsi, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du coût des travaux.

Sur la demande de provision de 5.000 euros au titre du préjudice économique et sur la demande de provision de 5.000 euros au titre du préjudice moral

Les consorts [E] ne produisent aucune pièce à l’appui de leur demande de provision au titre du préjudice économique et du préjudice moral. Ils ne démontrent donc pas l’existence d’une obligation non contestable de les indemniser et les demandes de provision sur ces fondements seront donc rejetées.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité provisionnelle d’occupation

Il n’est pas contesté que la commune de [Localité 9] a libéré les lieux à l’expiration du bail, soit le 30 juin 2025.

Les demandeurs mettent en avant une privation de la jouissance des lieux en raison de risques structurels et de problèmes d’hygiène ou de sécurité. Or il n’est pas établi que les conséquences du dégât des eaux ou l’absence de respect des normes ERP soient imputables à la défenderesse ; dès lors, la responsabilité de cette dernière ne saurait être retenue au stade du référé pour indemniser le préjudice de jouissance qui en découle. Dès lors, faute d’établir une obligation non sérieusement contestable, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité provisionnelle d’occupation formulée par les consorts [E].

En l’absence de condamnation au paiement d’une somme provisionnelle, il n’y a pas lieu à ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes concernant le dépôt de garantie

En l’espèce, l’article 9 du contrat de bail du 20 mai 2015, repris dans l’acte de cession du fonds de commerce, prévoit que la somme due au titre du dépôt de garantie sera restituée dans un délai de deux mois à compter du terme du bail, « déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelques causes que ce soit ».

Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, elle est susceptible d’être redevable de sommes complémentaires au titre de l’astreinte ordonnée par la présente décision, dans l’hypothèse d’une exécution tardive des travaux de remise en état.

Par ailleurs, la clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif.

Aucune des parties n’établissant le caractère non sérieusement contestable de sa demande à l’égard du dépôt de garantie, leurs demandes sur ce point seront toutes deux rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, dont la liste est prévue par la loi, seront supportés par la commune de [Localité 9].

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la commune de [Localité 9] à payer aux consorts [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formulée par la commune de [Localité 9] sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

DÉCLARONS recevable les conclusions déposées à l’audience par la commune de [Localité 9] ainsi que sa pièce n°1 ;

REJETONS la demande de mise hors de cause de la commune de [Localité 9] ;

FAISONS injonction à la commune de [Localité 9] de réaliser les travaux de remise en fonctionnement du volet roulant mécanique et de mise en conformité de l’installation électrique au vu des règles de l’art au sein du local commercial situé [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], dans un délai de 90 jours à compter de la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 60 jours ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par Monsieur [P] [E] et Madame [V] [J] épouse [E] ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS la commune de [Localité 9] à payer à Monsieur [P] [E] et Madame [V] [J] épouse [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la commune de [Localité 9] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la commune de [Localité 9] aux dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 29 janvier 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge