TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 09 AVRIL 2026

N° RG 25/02613 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3GIC

N° de minute :

S.C.I. IMEFA 189

c/

S.A.S. WF ISSY

DEMANDERESSE

S.C.I. IMEFA 189

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

DEFENDERESSE

S.A.S. WF ISSY

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Steve MATÉ de la SELARL REALEX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0862

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Pierre CHAUSSONNAUD,Greffier présent lors des plaidoiries et Matëa BECUE, greffier présent lors de la mise à disposition

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2022, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF a donné à bail commercial à la société WF ISSY des locaux commerciaux, situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 70.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exercer une activité de fabrication, cuisson et vente de produits alimentaires.

Par avenant au bail du 17 février 2023, les parties ont convenu de l’octroi d’une franchise totale jusqu’au 30 octobre 2022 et fixé la durée du bail à 10 années et 39 jours.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF a fait délivrer à la société WF ISSY un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 18.442,34 euros.

C’est dans ces conditions, que par acte du 28 octobre 2025, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société WF ISSY aux fins de voir :

—  Constater l’acquisition de la clause résolutoire et juger que le bail se retrouve résolu à compter du 11 juillet 2025 ;

—  Condamner la société WF ISSY et tout occupant de son chef à quitter les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4] et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

—  Se réserver la faculté de liquider l’astreinte ;

—  Ordonner l’expulsion de la société WF ISSY et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

—  Condamner la société WF ISSY au paiement provisionnel de 44.852,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté provisoirement à la date du 16 octobre 2025, outre 42.000 euros au titre des réductions temporaires de loyer accordées par la bailleresse au locataire depuis la prise d’effet du bail, et 4.485 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;

—  Assortir ces condamnations des intérêts de retard à compter de la date d’exigibilité des règlements, calculés par jour de retard soit au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente en vigueur à la date d’exigibilité majorée de 10 points de pourcentage, soit à trois fois le taux de l’intérêt légal suivant la plus élevée des deux valeurs ;

—  Ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année ;

—  Juger que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis, sans compensation avec la dette locative ;

—  Condamner la société WF ISSY à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation calculée sur la base du double du loyer global de la dernière année de location augmentée des charges et accessoires à compter du 11 juillet 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux ;

—  Condamner la société WF ISSY à lui verser à titre provisionnelle une indemnité d’immobilisation égale à 6 mois de loyers, soit la somme de 46.649 euros, à titre de compensation du temps nécessaire à la relocation ;

—  Condamner la société WF ISSY à lui payer la somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance incluant le coût des commandements de payer et les éventuels frais d’exécution forcée, avec distraction au profit de la SELARL FBC AVOCATS.

A l’audience du 5 mars 2026, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF, représentée par son conseil, actualise à 74.745,14 euros le montant de la dette locative au 1er mars 2026 et maintient pour le surplus les termes de son assignation. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle sollicite dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement l’absence de mise en demeure préalable à la fin des effets suspensifs sur la clause résolutoire en cas de non-paiement par la société WF ISSY des mensualités dues.

La demanderesse souligne l’absence de règlements intervenus depuis l’assignation et l’augmentation de la dette locative.

La société WF ISSY, représentée par son conseil, demande l’octroi de délais de paiement de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique avoir connu des difficultés depuis la baisse de fréquentation du centre commercial où se situe le local loué à compter de 2024, qui a impacté son chiffre d’affaires négativement ; de ce fait, le taux d’effort que représente le paiement du loyer est désormais beaucoup plus important. Elle fait valoir les démarches amiables infructueuses effectuées auprès de sa bailleresse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

—  le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

—  la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail du 13 avril 2022 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 10 juin 2025 se décompose comme suit :

—  15.686,19 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  1.882,34 euros au titre des pénalités ;

—  597,68 euros au titre des intérêts acquis et 200,75 euros au titre de l’article A444-15 du Code de commerce ;

—  75,38 euros au titre du coût de l’acte.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société WF ISSY, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 15.686,19 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort du décompte locatif arrêté au 3 octobre 2025 que malgré un règlement d’un montant de 4.309 euros le 16 juin 2025, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 11 juillet 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le recours possible à la force publique étant suffisamment dissuasif, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte et la demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

—  Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, la société demanderesse produit un décompte actualisé au 1er mars 2026 faisant état d’un solde de 74.745,14 euros (échéance du 1er trimestre 2026 inclus).

La société WF ISSY ne conteste pas le montant de cette dette.

Dès lors, le montant de la créance de la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF à l’égard de la société WF ISSY s’établit de manière non sérieusement contestable, à la date de l’audience en référé, à 74.745,14 euros. La défenderesse sera donc condamnée au paiement provisionnel de cette somme.

—  Sur la demande en délai de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la dette de la société WF ISSY est passée de 15.686,19 euros au moment du commandement de payer à 74.745,14 euros au jour de l’audience, soit une augmentation significative. Par ailleurs, le décompte actualisé arrêté au 1er mars 2026 établit que les loyers sont payés de manière irrégulière, le dernier règlement datant d’octobre 2025.

Au vu de ces éléments, la demande de délai de paiement de la défenderesse sera rejetée, ainsi que sa demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire.

—  Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir de l’échéance du deuxième trimestre 2026 et jusqu’à libération des lieux.

—  Sur les autres demandes de provision

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que la totalité des réductions opérées devra être remboursée au bailleur en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit imputable au preneur s’analyse en une clause pénale pouvant dès lors être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

De la même manière les clauses du bail qui prévoient le paiement d’une indemnité forfaitaire, une majoration de 10 % des intérêts de retard, et le paiement d’une indemnité d’immobilisation égale à 6 mois de loyer s’analysent également en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

—  Sur les intérêts de paiement

La somme provisionnelle allouée à la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société WF ISSY, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi, avec distraction au profit de la SELARL FBC AVOCATS.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société WF ISSY à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 13 avril 2022 liant les parties sont réunies à la date du 11 juillet 2025

CONDAMNONS la société WF ISSY et tout occupant de son chef à quitter les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir cette obligation d’une astreinte ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société WF ISSY et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des réductions temporaires de loyers, de l’indemnité forfaitaire, de l’indemnité d’immobilisation et de la conservation du dépôt de garantie ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’application d’un taux d’intérêt majoré ;

CONDAMNONS la société WF ISSY à payer à la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF la somme provisionnelle de 74.745,14 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 1er mars 2026 (échéance du 1er trimestre 2026 inclus), avec intérêt de retard au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS la demande de la société WF ISSY d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la société WF ISSY à payer à la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du second trimestre 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, prévus selon les termes du bail du 13 avril 2022 ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS la société WF ISSY aux dépens, dont la liste est prévue par la loi, avec distraction au profit de la SELARL FBC AVOCATS ;

CONDAMNONS la société WF ISSY à payer à la société IMEFA CENT QUATRE VINGT NEUF la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 5], le 09 avril 2026.

LE GREFFIER

Matëa BECUE, greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge