TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Février 2026

N° RG 23/04620 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YQGR

N° Minute :

AFFAIRE

Société [R]

C/

S.C.I. ITALIA

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0129

DEFENDERESSE

S.C.I. ITALIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P164

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 1991, la société civile immobilière Cartault a consenti à M. [E] [H] un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives à compter du 03 juin 1991 pour se terminer à pareille époque des années 1994, 1997 ou 2000, en vue d’y exercer l’activité d’hôtel meublé, café, bar, brasserie, restaurant, moyennant un loyer annuel de 168.000 francs HT.

Selon avenants en date des 25 juillet et 20 septembre 1994, l’assiette du bail a été étendue aux lots n°22 et 25 de l’immeuble situé [Adresse 3] décrits au bail comme correspondant d’une part à un atelier, bureau et réserve et droit à l’usage des WC (lot n°22) et, d’autre part, au droit à la jouissance exclusive et particulière d’un terrain situé derrière le bâtiment C (lot n°25), pour un loyer annuel de 180.000 francs HT.

Puis, suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2005, M. [H] a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la SARL [R].

Par exploit d’huissier du 06 novembre 2009, la SCI Cartault a signifié au preneur un congé pour le 30 juin 2010 en offrant le renouvellement à compter du 01 juillet 2010 moyennant un loyer de 50.000 euros.

Le bail a été renouvelé sans qu’aucun acte n’ait été régularisé.

Par acte notarié en date du 13 décembre 2013, la SCI Italia a acquis le bien auparavant détenu par la SCI Cartault.

Par avenant de révision triennale en date du 26 septembre 2016, le loyer a été fixé, à compter du 14 septembre 2015, à la somme annuelle de 37.228 euros.

Suivant exploit d’huissier signifié le 28 décembre 2018, la SCI Italia a donné congé à la SARL [R] avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2019 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

La SARL [R] a ensuite, par acte d’huissier délivré le 17 septembre 2020, fait assigner la SCI Italia devant la présente juridiction aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 1.700.000 euros.

Par ordonnance rendue le 18 octobre 2021, le juge de la mise en état a fait droit à la demande de la SARL [R] et a ainsi désigné Mme [I] [Z] en qualité d’expert afin de permettre au tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et celui de l’indemnité d’occupation due par la SARL [R].

Le rapport a été déposé le 15 juin 2022.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, la SARL [R] demande, au visa des dispositions des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, de :

« FIXER l’indemnité d’éviction à la somme globale d’UN MILLION TROIS CENT VINGT CINQ MILLE HUIT CENT DIX EUROS (1.325.810 €) augmentée des frais de licenciement ;

FIXER l’indemnité d’occupation à la somme annuelle en principal de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 €) HT/HC à compter du 1 er juillet 2019 ;

CONDAMNER la Société ITALIA au paiement de la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, frais d’expertise inclus.

ECARTER l’exécution provisoire dans la mesure où celle-ci est incompatible avec la nature de l’affaire. »

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, la SCI Italia demande, au visa des articles L.145-14, L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, de :

«RECEVOIR la société ITALIA en ses demandes, fins et conclusions,

Y FAISANT DROIT,

DEBOUTER la société [R] de toutes ses demandes fins et conclusions,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction dont est redevable la société ITALIA à la somme de 573.455 €,

CONDAMNER la société [R] au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle à compter du 1er juillet 2019 de 66.307 €, et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux,

AUTORISER la société ITALIA à imputer sur le montant de l’indemnité d’éviction due à la société [R] les sommes dont cette dernière lui est redevable au titre de l’indemnité d’occupation,

DESIGNER un séquestre, en vertu des dispositions de l’article L. 145-29 du Code de commerce, pour recevoir l’indemnité d’éviction due le cas échéant à la société [R]

CONDAMNER la société [R] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la société [R] en tous les dépens comprenant notamment les frais d’expertise, »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 02 septembre 2025, reportée à celle du 02 décembre 2025, en raison du départ de deux des magistrats de la chambre.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-10 du code de commerce, « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

L’article L.145-14 du même code prévoit pour sa part que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

— sur l’indemnité principale d’éviction

L’article L145-14 alinéa 2 précité édicte une présomption selon laquelle le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce du locataire qui doit donc être indemnisé en conséquence.

L’indemnité principale est alors dite de remplacement.

Cette présomption peut être combattue par le bailleur, à qui incombe alors la charge de la preuve, lorsque l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce du locataire et qu’il peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds, en transférant celui qu’il exploite dans de nouveaux locaux aux caractéristiques comparables et sans perte de clientèle. Dans ce cas, le bailleur n’est tenu qu’au paiement des sommes nécessaires au déplacement du fonds existant et l’indemnité est alors dite de déplacement.

La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession et le fonds doit être évalué dans sa consistance à la date d’effet du congé, le préjudice doit l’être à la date la plus proche possible du départ du locataire.

Enfin, il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

En l’espèce, la SCI [R] sollicite que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 1.325.810 euros augmentée des frais de licenciement.

Elle indique tout d’abord que le chiffre d’affaires moyen, sur la période de 2007 à 2021, s’élève à 232.586 euros HT et que les années 2015 à 2017 sont particulièrement révélatrices du chiffre d’affaires qui pourrait être réalisé au cours des prochaines années, en cas d’exploitation normale de l’hôtel.

Elle explique en effet qu’elle a été victime d’un plan de délogement expliquant la baisse de son chiffre d’affaires en 2018, que la délivrance du congé avec refus de renouvellement a ensuite été lourd de conséquences sur le moral du gérant de la société, tel que cela ressort du chiffre d’affaires pour l’année 2019, et enfin qu’un second plan de délogement a été mis en place en 2020, ce qui explique la baisse du chiffre d’affaires.

Elle fait valoir qu’en 2021, en revanche, la fréquentation de l’établissement a été en hausse puisque les travaux préconisés par son partenaire commercial ont été réalisés mais que les chiffres sont toutefois inférieurs à ceux attendus pour ce type d’hôtel, tel qu’en attestent les données comptables des années 2015 à 2017.

Elle considère ainsi que seul le chiffre d’affaires des années 2015 à 2017 doit être utilisé en guise de référence et que doit ainsi être retenu un chiffre d’affaires moyen de 289.122 euros.

S’agissant de l’indemnité principale, elle considère que la valeur du fonds de commerce retenue par l’expert se situe dans la fourchette basse du prix par chambres des hôtels référencés.

Elle souligne ainsi le caractère trop ancien des références dont l’expert a tenu compte, outre le fait que les villes d'[Localité 5] et de [Localité 6], où se situent les établissements, ne peuvent être comparées à la ville de [Localité 7].

Elle indique n’avoir en revanche aucune observation à faire valoir s’agissant du coefficient multiplicateur retenu par l’expert à hauteur de 4.

La SCI Italia conteste, pour sa part, le montant retenu par l’expert judiciaire en faisant tout d’abord valoir que l’établissement présente de nombreux éléments défavorables.

Elle relève ainsi les caractéristiques modestes de l’hôtel, telles que l’absence d’ascenseur, de standing, de classement, de parking, de gardien de nuit, l’accès peu attractif, la présence d’un bar-restaurant inexploité, source de nuisances, outre un nombre de chambres limité et de faible surface et une configuration défavorable de l’immeuble.

Elle indique de plus que l’exploitant collabore avec le service d’aide médicale urgente, le prix des chambres étant ainsi fixé par le SAMU social, dont la clientèle est principalement issue, le surplus étant constitué d’une clientèle de passage.

Or, elle fait valoir qu’une activité commerciale dépendant de la commande d’un seul client est par nature fragile, le chiffre d’affaires dépendant ainsi essentiellement du niveau de la commande des pouvoirs publics et du niveau des prix fixés, pour lesquels l’exploitant n’est pas en mesure de faire jouer la concurrence de sa clientèle.

Au vu du contexte économique, elle considère ainsi que le fonds de commerce se trouve confronté d’une part au risque de baisse de l’allotement demandé par les pouvoirs publics et, d’autre part, au risque de baisse du prix de la nuité à l’occasion des conventions d’hébergement signées avec les pouvoirs publics.

Elle relève de plus que la SARL [R] ne dispose d’aucun contrat écrit avec ces institutions, qui peuvent donc rapidement remettre en cause le renouvellement de ces prestations et le niveau des prix, preuve selon elle de la situation de précarité de la situation de l’exploitation.

Elle fait également état du mauvais état général de l’hôtel et du défaut d’entretien manifeste du preneur, dont elle indique qu’ils sont à l’origine des mesures de délogement évoquées par le preneur, ce que l’expert a par ailleurs mentionné dans son rapport.

Concernant le chiffre d’affaires, elle indique qu’il s’est avéré fluctuant et en baisse sensible ces deux dernières années et que le résultat d’exploitation est négatif sur la moyenne des quatre derniers exercices, les explications fournies à ce propos par la SARL [R] n’apparaissant pas convaincantes au vu de la chronologie des faits.

Elle fait ainsi état de l’absence totale de rentabilité et de potentiel commercial, mis selon elle en évidence par le retraitement de l’EBE réalisé par l’expert, considérant qu’une rentabilité future est loin d’être acquise au vu de l’importance des travaux à réaliser, lesquels devront d’abord être amortis avant d’avoir des conséquences positives sur les résultats de l’hôtel.

Pour l’ensemble de ces raisons, elle considère que le coefficient multiplicateur retenu doit fixé à hauteur, au plus, de 250 % et elle en veut pour preuve le rapport d’expertise portant sur une exploitation hôtelière située à [Localité 7], également orientée vers une clientèle dite sociale, et générant un bénéfice assez marginal.

Elle s’oppose à ce que seul le chiffre d’affaires des années 2015 à 2017 soit retenu alors qu’il est de jurisprudence constante que l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit se faire à la date la plus proche de cette dernière.

Elle relève qu’en tout état de cause l’explication fournie par le preneur, tenant au plan de délogement est d’autant moins opérante qu’elle n’est pas corroborée par l’évolution du chiffre d’affaires puisque celui de 2019 est supérieur à celui dont elle se prévaut dans ses écritures et que les années touchées par la pandémie n’ont pas été écartées puisque la crise sanitaire n’a en rien affecté l’activité d’hébergement social.

Elle considère donc qu’il convient bien de retenir le chiffre d’affaires moyen HT sur les exercices de 2019 à 2021, soit la somme de 208.196 euros.

Elle estime que l’indemnité principale d’éviction doit par conséquent être fixée à la somme de 520.490 euros.

L’expert a considéré que l’indemnité principale d’éviction devait être appréciée en termes d’indemnité de remplacement par référence à la valeur du fonds de commerce appelé à disparaître, ce point n’étant pas critiqué par le bailleur.

En effet, comme il l’a expliqué, le transfert ne peut être envisagé dans la mesure où il semble peu probable que puisse être trouvé, dans le même secteur géographique, un immeuble entier offert à la location et permettant l’exploitation de 21 chambres et d’une boutique.

S’agissant de la description du bien, l’expert judiciaire a indiqué qu’il s’agit d’un immeuble de construction ancienne à usage mixte d’hôtel et de commerce, avec une façade en briques sur rue et enduite sur cour, élevé sur sous-sol partiel d’un rez-de-chaussée et trois étages droits sous toiture de tuiles à double pente, prolongé de deux ailes sur l’arrière d’un seul niveau de plain-pied de part et d’autre d’une cour intérieure.

Ces deux ailes abritent des chambres avec accès extérieur direct dont trois en contrebas desservies par un plan incliné.

L’expert précise que l’accès aux locaux abritant l’exploitation hôtelière se fait à gauche en façade à l’arrière d’un passage cocher.

L’hôtel, qui dispose de 21 chambres, pour une capacité d’accueil de 57 personnes, n’est pas classé en catégorie tourisme et est un établissement à vocation d’hébergement social, l’expert ayant précisé que l’exploitant collaborait avec le SAMU, souvent par le relais de mandataires tels que Promhotel ou Resanova, sans contrat écrit avec ces institutions.

Au vu des données financières d’exploitation du fonds de commerce pour les années 2018 à 2021, l’expert a noté des niveaux de recettes erratiques qu’il a jugés inhabituels pour ce type d’exploitation, expliquant retrouver cette anomalie dans les fluctuations de la capacité bénéficiaire et relevant un niveau de masse salariale anormalement élevé en valeur relative.

L’expert a considéré que les explications fournies par la SARL [R] sur cette évolution atypique, qu’elle maintient aux termes de ses dernières conclusions, étaient peu convaincantes au vu de la chronologie des faits, en expliquant, à juste titre, que si la baisse de la fréquentation pouvait s’expliquer en 2018 en raison de la réticence des institutions à diriger les demandeurs d’hébergement vers un établissement mal entretenu, en revanche la hausse de l’activité l’année suivante pour ensuite connaître une nouvelle baisse en 2020 ne s’explique pas, étant relevé, comme il l’indique, qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la crise sanitaire qui n’a pas eu d’impact négatif sur cette catégorie d’hôtels à vocation d’hébergement social.

Il a ainsi retenu un chiffre d’affaires moyen pour les années 2019 à 2021 de 208.196 euros, que retient également la SCI Italia.

Le défaut d’entretien ressort du courriel adressé le 10 juin 2020 par le partenaire commercial de la SARL [R] qui fait état de la nécessité d’une « remise au propre général de l’établissement » et de « refaire l’hôtel à neuf » expliquant que « suite aux nombreux signalements (…) et à l’état d’une partie de l’hôtel depuis plusieurs temps la demande de délogement est inévitable » et que son client ne souhaitait plus loger les familles dans cet établissement, raison de la mise en place d’un plan de délogement progressif.

La société [R] indique avoir déjà subi un premier plan de délogement en 2018, raison, selon elle, de la chute de son chiffre d’affaires cette année-là (144.777 euros) par rapport à 2017 (296.659 euros), mais alors qu’elle indique que les travaux préconisés par son partenaire commercial ont été réalisés en 2021, raison pour laquelle le chiffre d’affaires a, selon elle, de nouveau augmenté par rapport à 2020 (210.747 euros contre 164.753 euros), pour autant en 2019, ce dernier était bien supérieur à celui de 2018 (252.861 euros contre 144.777 euros), alors même que les travaux de remise en état n’avaient pas encore été réalisés.

L’expert a ainsi indiqué que la capacité bénéficiaire 2019/2020 était presque inexistante et retenu un excédent brut d’exploitation de 15.393 euros, très inférieur à la recette théorique estimée en hébergement social de 319.357 euros.

En réponse à un dire du conseil du preneur, il a indiqué qu’il maintenait la valorisation du fonds en l’état de ses conditions d’exploitation effectives qui relèvent d’un défaut d’entretien par le locataire.

Au vu des éléments précédemment exposés, il convient de retenir la moyenne du chiffre d’affaires réalisés pour les exercices 2019 à 2021, tel que justifié par les comptes annuels produits, soit 208.196,36 euros (252.861, 82 + 164.740,92 +206.986,35), arrondis à 208.196 euros.

L’expert judiciaire a retenu un multiplicateur de recettes de 4 en considération du potentiel de recettes complémentaires attaché à la boutique et offert par la destination contractuelle ainsi que par le fait qu’il existe une demande soutenue pour ce type d’hébergements, tout en relevant que la modestie de la profitabilité constituait un facteur de minoration.

En réponse à un dire du conseil du bailleur, considérant que ce taux devait être fixé à 2,5 % en raison d’une exploitation fragilisée par le fait que de nombreux établissements proposent un hébergement social alors qu’il n’y a qu’un unique demandeur, il a expliqué qu’au contraire, les capacités d’accueil sont limitées alors que la demande d’hébergement social est forte et que même si le SAMU social demeure un acteur de premier plan, il existe cependant d’autres prescripteurs.

Il a également considéré que le défaut de profitabilité n’était pas pertinent puisque le retraitement de l’EBE faisait apparaître une situation bénéficiaire.

En réponse à un dire du conseil du preneur, il a expliqué que ce chiffre tenait compte du potentiel de recettes complémentaires attaché à la boutique et offert par la destination contractuelle.

Il est exact que les locaux comprennent également une boutique à usage de bar restaurant, par conséquent source de revenus complémentaires, mais en l’état inoccupée, et dont il ne peut par conséquent être soutenu, comme l’indique le bailleur, qu’elle est source de nuisances.

Il est également exact que ce type d’hébergement connaît une forte demande et que le SAMU social n’est pas le seul prescripteur, l’établissement se situant par ailleurs dans un environnement assez bien desservi par les transports publics mais dans une zone peu recherchée pour une activité hôtelière touristique.

Toutefois, c’est à juste titre que la SCI Italia relève cependant le mauvais état général et le défaut d’entretien de l’établissement, également relevé par l’expert, et dont il doit être tenu compte, les travaux réalisés en 2021, évoqués par la SARL [R], n’étant justifiés par aucune pièce.

Il convient par conséquent de retenir un coefficient multiplicateur de 3.

La valeur du fonds de commerce est par conséquent fixée à la somme de 624.588 euros (208.196 X 3).

— sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de la perte de son fonds et de la nécessité dans laquelle il se trouve de se réinstaller, en acquérant un fonds ou un droit au bail équivalent, ces frais supplémentaires n’étant pas inclus dans l’indemnité principale.

Peuvent ainsi être alloués, si le fonds n’est pas transférable, notamment des frais de remploi couvrant les frais de recherche et de commissions pour trouver un nouveau fonds, une indemnité pour trouble commercial, des frais de réinstallation etc.

Si ces indemnités accessoires ne sont pas dues en toute hypothèse, elles ne peuvent être exclues que s’il est démontré par le bailleur que le preneur n’avait pas l’intention de se réinstaller du tout.

Il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

sur les frais de remploi

L’expert judiciaire a expliqué que les droits de mutation sont calculés taxes locales incluses au-delà d’une franchise de taxe sur la première tranche de l’indemnité principale de 23 000 euros à hauteur de 3 % sur la tranche comprise entre 23.000 et 200.000 euros et de 5 % sur le surplus et que les honoraires sont à chiffrer dans une fourchette de 2 à 10 % à proportion inverse de l’indemnité principale.

Il a ainsi retenu la somme de 78.310 euros, arrondis à 78.000 euros, s’agissant des droits de mutation et taxes locales ainsi que des frais et honoraires juridiques et de transaction.

Les parties ne contestent pas la méthode de calcul retenue, qu’elles appliquent aux valeurs qu’elles proposent.

Au vu du montant de 624.588 euros retenu, les droits de mutation s’élèvent à la somme de :

de 23.000 à 200.000, soit 177.000 X 3 % = 5310 euros

de 200.001 à 624.588, soit 424.587 X 5 % = 21.229,35 euros,

soit un total de 26.539, 35 euros.

L’expert a retenu, pour les frais et honoraires juridiques et de transaction, un taux de 5 % appliqué à la valeur du fonds, ce pourcentage étant également appliqué par les parties aux valeurs qu’elles proposent.

Ces frais sont donc fixés à la somme de 31.229,40 euros (624.588 X 5%).

Les frais de remploi sont donc fixés à la somme de 57.768,75 euros (26.539,35 + 31.229,40)

sur le trouble commercial

L’expert judiciaire a retenu la somme de 3.848 euros, arrondie à 4.000 euros, en tenant compte des trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen retraité des trois dernières années ((15.393 X 3) /12).

La SCI Italia conteste la méthode de calcul retenue en expliquant que l’expert a retenu un EBE retraité, selon des projections au surplus incomplètes et théoriques, alors qu’elle fait valoir que l’indemnité d’éviction doit réparer tout le préjudice sub.i mais uniquement le préjudice.

Elle soutient donc que ce préjudice doit être apprécié au regard du seul résultat effectif et non en fonction d’un hypothétique résultat puisque ce poste de définition est destiné à couvrir la perte effective résultant de l’interruption de l’activité telle qu’elle est exploitée.

Elle considère que l’indemnité doit ainsi être fixée à la somme de 105 euros, correspondant à la moyenne des trois derniers exercices (27.336 pour l’exercice 2019, -38.581 pour l’exercice 2020 et 9.983 euros pour l’exercice 2021, soit une moyenne de 420 euros).

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non renouvellement du bail, du fait de la gestion de l’éviction et de la recherche d’un nouveau local.

Elle est traditionnellement calculée sur la base de la moyenne de trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) ou d’un mois de la masse salariale moyen au cours des derniers exercices.

Il convient par conséquent de retenir les chiffres proposés par la SCI Italia, correspondant aux valeurs contenues dans les comptes de résultat versés aux débats pour les années 2019 à 2021.

Le trouble commercial est ainsi fixé à la somme de 105 euros.

— sur les frais divers

Cette indemnité est notamment destinée à compenser les frais que les locataires doivent assumer : frais administratifs (modification du registre du commerce), de remplacement d’imprimés et documents sociaux ou commerciaux d’information des fournisseurs etc. en suite de la fermeture de leur fonds et en lien avec leur réinstallation éventuelle dans de nouveaux locaux.

L’expert a ainsi proposé à ce titre la somme de 3.500 euros, qui n’est pas contestée par les parties et qu’il convient donc de retenir.

— sur les frais de déménagement

Cette indemnité est destinée à compenser le coût du déménagement.

L’expert judiciaire a indiqué qu’en l’absence de devis, il retenait un coût forfaitaire de 30 000 euros pour l’enlèvement de l’ensemble des mobiliers et équipements (chambres et locaux communs/annexes…)

La SARL [R] indique s’en remettre à l’analyse de l’expert et demande que cette somme soit entérinée.

La SCI Italia considère, pour sa part, qu’il est d’usage que ce poste de préjudice soit indemnisé sur la base de justificatifs.

Or, elle relève que la SARL [R] n’a produit aucun devis depuis le début des opérations d’expertise, pas plus qu’en ouverture de rapport et que l’expert a retenu un coût forfaitaire sans aucune explication.

Elle considère donc que ce poste de préjudice ne peut, en l’état des éléments produits, qu’être réservé.

En l’absence de toute pièce permettant de déterminer le montant de cette indemnité, il n’y a pas lieu de retenir le montant fixé de façon forfaitaire par l’expert et il ne peut être fait droit à cette demande.

Le montant des indemnités accessoires s’élève ainsi à la somme de 61.373,75 euros (57.768,75 + 105 + 3.500).

La somme due à la SARL [R] au titre de l’indemnité d’éviction principale et accessoire s’élève par conséquent à la somme de 685.961,75 euros (624.588 + 61.373,75), augmentée des frais de licenciement, sur justificatifs, que la SCI Italia est par conséquent condamnée à lui régler.

Aux termes de l’article L145-29 du code de commerce : «en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives. »

Les seules circonstances justifiant le versement de l’indemnité à un séquestre sont celles relatives à un désaccord sur le décompte du bailleur ou celles permettant d’induire une résistance injustifiée du locataire à libérer les lieux.

Or, en l’espèce, la demande de désignation d’un séquestre apparaît prématurée, le bailleur ne justifiant pas d’un désaccord entre les parties sur les modalités de versement de l’indemnité d’éviction une fois la présente décision rendue, condition posée par l’article L 145-29 du code de commerce, la SCI Italia se contentant d’indiquer, au soutien de cette demande qu’elle « sollicite dès à présent la désignation d’un séquestre, en vertu des dispositions de l’article L145-29 du code de commerce, pour recevoir l’indemnité d’éviction due le cas échéant à la société [R]. »

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, «aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. ».

Le maintien dans les lieux malgré l’expiration du bail est ainsi prévu par cet article du code de commerce et durant cette période d’occupation du local, le locataire n’est plus tenu au paiement de loyers mais redevable d’une indemnité d’occupation déterminée « conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation », la section 6 intitulée « Du loyer » reprenant les règles de fixation du loyer du bail commercial.

L’indemnité d’occupation doit ainsi être fixée à la valeur locative statutaire, laquelle ne dépend pas du loyer contractuel et ne correspond pas à la valeur locative de marché.

Elle doit tenir compte de la valeur locative des locaux et de la situation devenue précaire du preneur, au vu des éléments d’appréciation fixés par l’article L145-33 du code de commerce qui prévoit qu’à défaut d’accord, cette valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert a recherché la valeur locative selon la méthode hôtelière, consistant à fixer la valeur locative par référence à la recette globale praticable hors taxe, et selon la tarification sociale.

— S’agissant de la première méthode, il a expliqué qu’elle se composait de la recette hébergement, déterminée en appliquant à la capacité de l’établissement en nombre de chambres, un prix praticable hors taxes de source statistique, issue de données visant des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique et ajusté selon la typologie des chambres, ajoutant qu’était appliqué à cette recette un taux déterminé selon la catégorie de l’hôtel.

Il a précisé que cette valeur locative devait être corrigée :

— d’un taux d’occupation choisi en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie,

— d’un abattement au titre des commissions versées au [Localité 8] (online travel agency), tout en précisant que pour les hôtels non classés tourisme, aucune commission de ce type n’est versée à ces organismes avec lesquels ils ont peu vocation à collaborer.

— des recettes annexes (petits déjeuners, parkings…) valorisées sur une base praticable, auxquelles sont appliqués des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l’outil immobilier ou du travail de l’exploitant.

Il a ainsi retenu, au titre des aspects positifs, une bonne desserte de l’établissement, un environnement résidentiel tranquille, la jouissance d’un local commercial ouvrant en façade et la bonne typologie des chambres.

En revanche, il a relevé une situation à l’écart des pôles touristiques, un immeuble de standing moyen, une absence d’ascenseur et d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite et une faible capacité d’accueil, ce qui exclut la collaboration avec des professionnels autres que sociaux.

Au vu d’un prix moyen praticable à la chambre de 65 euros HT, tenant compte du fait que plus de la moitié des chambres sont de capacité supérieure à deux personnes, (498.225 euros HT) d’un taux d’occupation de 70 % (soit 348.758 euros), d’une décote de 10 % d’abattement pour commission (313.882 euros), et d’un taux sur recettes de 20 %, il a retenu une valeur locative de 62.776 euros, arrondis à 63.000 euros, aucun travaux financés par le preneur et dont l’accession au bailleur pourrait se trouver différée de 12 ans après leur achèvement n’étant à retenir et le fait que l’impôt foncier soit supporté par le preneur ne justifiant pas, selon l’expert, de correction, s’agissant d’une pratique usuelle.

— S’agissant de la seconde méthode, l’expert a indiqué que les caractéristiques assez médiocres de l’hôtel favorisent son exploitation en hébergement social plutôt qu’en accueil touristique, relevant que ce constat est corroboré par une forte demande se traduisant par des taux d’occupation proches de 100 % en hébergement social.

Il a ainsi retenu un taux de 95 %, tenant compte d’une courte vacance pour remise en état éventuelle entre occupants successifs.

Il a estimé la valeur locative en retenant un prix intermédiaire entre celui pratiqué en direct auprès du SAMU social ou par le relais de prestataires, faute de pouvoir identifier la part respective de chaque source de clientèle (soit pour une année : 33 euros HT pour 9 chambres doubles, 48 euros HT pour 9 chambres triples et 64 euros HT pour 3 chambres quadruple, soit un total de 336.165 euros)

Concernant le taux sur recettes, il a retenu un taux de 22 %, au vu des critères positifs et négatifs précédemment exposés, sans qu’il n’y ait lieu à abattement pour commission, cette catégorie d’établissement n’ayant pas recours aux [Localité 8], soit une valeur locative de 70.258 euros, arrondis à 70 000 euros ((336.[Immatriculation 1]%) X 22%)

Ainsi, au vu des valeurs relativement proches, obtenues selon la méthode choisie, l’expert a retenu une valeur locative intermédiaire au 01 juillet 2019 de 65.000 euros.

La SARL [R] conteste la double approche ainsi retenue, considérant qu’il ne semble pas opportun d’adopter celle d’une exploitation touristique de gamme modeste, s’agissant d’un hôtel non classé hôtel de tourisme et à vocation sociale, mais qu’il convient au contraire d’appliquer une méthode hôtelière aménagée et donc de retenir la méthode s’appuyant sur la tarification sociale.

Elle indique ne pas contester les montants retenus par l’expert à l’exception du taux de prélèvement, appliqué à hauteur de 22 % alors qu’elle considère qu’il doit être limité à 19 % en faisant valoir que l’emplacement à l’écart des pôles touristiques n’est pas un argument de nature à influencer le taux de recette puisqu’il ne s’agit pas d’un hôtel de tourisme et que la faible capacité pointée par l’expert n’a pas empêché la collaboration avec le SAMU social.

Elle relève que l’expert judiciaire n’a pas appliqué d’abattement au titre de l’impôt foncier alors que l’imputation de cet impôt au locataire constitue une clause exorbitante de droit commun justifiant un abattement.

Elle sollicite donc un abattement du montant de cette taxe soit 2.276,40 euros.

Elle demande par conséquent que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 50.000 euros à compter du 01 juillet 2019.

La SCI Italia critique également la double approche retenue par l’expert et considère, tout comme la SARL [R], qu’il convient d’appliquer la méthode de la tarification sociale, pour la partie hôtel, et ainsi de retenir la somme de 70.000 euros telle que calculée par l’expert judiciaire.

Elle fait de plus valoir que la destination contractuelle autorise le débit de boissons et la restauration mais que la salle de café, bar, actuellement non affectée à cette utilisation mais constituant une réserve et salle de repos pour le gérant, tout comme la petite annexe et les sanitaires, doit cependant être intégrée à la valorisation.

Elle indique que ces pièces représentent une superficie de 12,25 mètres carrés, représentant, au vu d’une valeur de 300 euros par mètre carré, la somme de 3.675 euros par an, soit une valeur locative totale de 73.675 euros sur laquelle elle pratique un abattement de 10 % au titre de la précarité générée par le congé signifié.

Elle conteste tout abattement au titre de la taxe foncière, considérant qu’il s’agit d’un transfert classique de charges sur l’exploitant, relevant de plus que la facture produite date de l’année 2022 et non de l’année 2019, date de prise d’effet de l’indemnité d’occupation, et qu’elle ne détaille pas la part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères imputable par nature au preneur et sans exclure la TVA alors même qu’elle est récupérable par l’exploitante.

Elle propose donc que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 66.307 euros et demande qu’un séquestre soit désigné pour recevoir l’indemnité d’éviction due à la société [R].

En l’espèce, au vu de l’exploitation des locaux en hébergement social, il convient de retenir, conformément à ce que sollicitent les parties, la méthode de la tarification sociale pour la partie hôtel de l’immeuble.

S’agissant de la boutique, l’expert a constaté qu’elle « abritait un bar désaffecté, petite annexe et sanitaires », cet état étant confirmé par les photographies jointes au rapport, et a exclu cette surface de son calcul qui ne porte que sur la partie hôtel.

Or, il est exact, comme le relève la SCI Italia, que le bail autorise non seulement l’activité d’hôtel meublé mais également celles de café, bar, brasserie, restaurant, les lieux, tels que décrits dans le contrat de bail étant désignés de la façon suivante : « au rez-de-chaussée : grande boutique à usage de café, restaurant, cuisine », et que cette surface, comprise dans l’assiette des lieux loués, présente ainsi une utilité pour l’exploitation hôtelière, le fait que l’exploitant ne l’utilise pas ne justifiant pas qu’elle soit exclue du calcul.

La SCI Italia, qui demande qu’elle soit valorisée à hauteur de 300 euros le mètre carré, ne produit cependant aucune pièce permettant de déterminer la valeur locative de cette surface.

Il ne sera donc pas tenu compte de cette superficie, dans le calcul de la valeur locative, faute de production d’éléments probants.

S’agissant du taux sur recettes, dont la SARL [R] sollicite qu’il soit fixé à hauteur de 19 %, et non de 22 %, elle n’apporte toutefois pas d’autres éléments que ceux déjà exposés devant l’expert auquel ce dernier a répondu.

Il a en effet expliqué que les jurisprudences citées portent sur des renouvellements de baux d’hôtels sociaux antérieurs à l’actualisation de la méthode hôtelière, qui s’est traduite par des majorations de taux sur recettes pour être plus conformes aux usages de la profession, et que la fourchette pour la gamme considérée est comprise entre 21 et 25 %.

Enfin, s’agissant de la taxe foncière, elle pèse en principe sur le bailleur, de telle sorte que, sauf disposition expresse, son paiement est à la charge de ce dernier, que la clause du bail transférant son paiement au preneur est une clause exorbitante du droit commun et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

La SARL [R] verse aux débats une facture en date du 21 avril 2022 pour la taxe foncière de l’année 2021 établie par la SCI Italia.

Or, il est exact que cette facture est établie pour l’année 2021 alors que la date de prise d’effet de l’indemnité d’occupation concerne l’année 2019, ce que l’expert a par ailleurs relevé dans son rapport, ajoutant en outre que la facture ne détaille pas la part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères imputable par nature au locataire et qu’elle est établie toute taxe comprise alors que la TVA est récupérable par l’exploitante.

Pour autant, alors que la SCI Italia conteste cette demande en arguant du fait que la facture pour l’année 2019 n’est pas versée aux débats, il convient de relever que la facture produite est établie à son en-tête de telle sorte qu’elle était en mesure de produire celle établie pour l’année 2019 et qu’il lui appartenait de détailler la part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères imputable par nature au locataire, précision faite que la facture mentionne bien une facturation HT et TTC, soit 1.897 euros HT et 2.276,40 euros TTC.

Par conséquent, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de déduire le montant de la taxe foncière qui sera fixé à la somme de 1897 euros HT.

Au vu du calcul effectué par l’expert, il convient donc de fixer le montant de la valeur locative à la somme annuelle de 61.103 euros, tenant compte d’un abattement de 10 % au titre de la précarité et de la déduction de la taxe foncière ((70.000 X 10%) – 1897).

La SARL [R] est ainsi condamnée à payer à la SCI Italia la somme annuelle de 61.103 euros à compter du 01 juillet 2019, au titre de l’indemnité d’occupation et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

La SCI Italia est autorisée à imputer sur le montant de l’indemnité d’éviction qui est due à la SARL [R] les sommes dont cette dernière est redevable au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La SCI Italia est condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler à la SARL [R] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La SARL [R] soutient que le prononcé de l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire dans la mesure où elle ne peut être contrainte de quitter les lieux avant d’avoir reçu paiement de l’indemnité d’éviction.

En raison du droit de repentir du bailleur à compter du prononcé de la présente décision et du droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le prononcé de l’exécution provisoire apparaît ainsi incompatible avec la nature de l’affaire et sera donc écarté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction, principale et accessoire, due par la SCI Italia à la SARL [R] à la somme de 685.961,75 euros ;

Condamne la SCI Italia à payer à la SARL [R] la somme de 685.961,75 euros au titre de l’indemnité d’éviction, augmentée des frais de licenciement sur justificatifs ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SARL [R] à la SCI Italia, à compter du 01 juillet 2019, à la somme annuelle de 61.103 euros hors taxes et hors charges ;

Condamne la SARL [R] au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle à compter du 01 juillet 2019 de 61.103 euros jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Autorise la SCI Italia à imputer sur le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due les sommes dont la SARL [R] est redevable au titre de l’indemnité d’occupation ;

Déboute la SCI Italia de sa demande de désignation d’un séquestre ;

Condamne la SCI Italia aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne la SCI Italia à régler à la SARL [R] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT