TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Avril 2026

N° R.G. : N° RG 23/01035 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YEGW

N° Minute :

AFFAIRE

PASSION SOUS GALETTE

C/

SOCIETE CIVILE [L] [S]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

PASSION [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0122

DEFENDERESSE

SOCIETE CIVILE [L] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 03 avril 2004, la société civile [L] [S] a donné à bail à M. [A] [V], pour une durée de neuf ans, un local commercial situé en bas de l’immeuble du [Adresse 4], dont elle est propriétaire, pour y exploiter une activité de restauration-crêperie-grill.

Par acte authentique en date du 19 janvier 2011, M. [V] a conclu, avec la société Passion sous Galette, un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce de restaurant puis lui a vendu ce fonds de commerce, suivant acte en date du 12 mai 2016.

Au vu du rapport d’expertise établi par M. [W] [J] et reçu le 22 avril 2026, estimant que l’immeuble exposait la sécurité publique à un péril grave et imminent, la mairie de [Localité 4] a, par arrêté en date du même jour, mis en demeure la société civile [L] [S] , propriétaire, de réaliser un certain nombre de travaux, faute de quoi il y serait procédé d’office par la commune aux frais du propriétaire.

Par arrêté en date du 17 août 2016 et au vu du rapport d’expertise établi par Mme [Q] [Z] et reçu le 16 août 2016, la mairie a ensuite ordonné l’arrêt immédiat de l’activité commerciale tant que les travaux de sécurité n’étaient pas effectués et la réalisation, sous 48 heures, de calage et platelage sous toute la surface de plancher concernée.

Par arrêté en date du 29 août 2016, la mairie a mis en demeure la société civile [L] [S] de procéder, dans un délai de 18 mois, aux travaux de reprise et de ravalement de l’intégralité de la façade dégradée, côté rue, du rez-de-chaussée au 5ème étage inclus, en cela compris l’étanchéité horizontale du balcon d’attique du 5ème étage et la mise en peinture des menuiseries et métalleries (fenêtres, persiennes, garde-corps).

Enfin, par arrêté en date du 20 octobre 2020, au vu de l’absence de réponse de la société civile [L] [S], des conclusions du rapport d’inspection établi le 19 octobre 2020 par le SCHS faisant état d’une dégradation sérieuse du bâtiment et du rapport dressé par M. [X] [U], architecte, selon lequel l’immeuble constitue par son état un péril imminent pour la sécurité publique, la mairie a ordonné l’évacuation immédiate ainsi que l’interdiction d’accès et d’occupation de l’immeuble jusqu’à la mise en sécurité du bâtiment.

Par acte délivré le 30 janvier 2023, la SARL Passion sous Galette a fait assigner la société civile [L] [S] et elle sollicite, au visa des articles 1719 et 1721 du code civil de :

« Condamner la société civile [L] [S] à verser à la société Passion sous Galette la somme de 532.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamner la société civile [L] [S] à verser à la société Passion sous Galette la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution

Condamner la société civile [L] [S] aux entiers (sic) dépens dont le recouvrement s’opèrera au profit de Maître Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile."

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 05 septembre 2024 pour fixation de la date des plaidoiries.

Lors de cette audience, l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 03 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

L’article 444 du code de procédure civile prévoit, pour sa part, que : « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats. »

La SARL Passion sous Galette explique que le bailleur est responsable du défaut d’entretien de l’immeuble dont il est propriétaire, lequel se trouve être à l’origine de la perte de son fonds de commerce.

Elle indique que dans les premiers temps d’exploitation de son activité, le chiffre d’affaires a quelque peu baissé en raison du défaut d’entretien de l’immeuble, passant ainsi d’environ 360.000 euros en 2012, 2013 et 2014 à 278.000 euros en 2016, 228.000 euros en 2017 puis 199.000 euros en 2018.

Elle fait valoir que le bailleur est tenu d’indemniser son locataire du préjudice subi résultant du défaut d’entretien de l’immeuble ayant entraîné son départ au mois d’octobre 2020.

Elle soutient que son préjudice est égal à la valeur d’acquisition de son fonds de commerce, qui s’élève à 250.000 euros auxquels il convient d’ajouter les perspectives d’exploitation jusqu’au 01 avril 2023 puisque le bail avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 01 avril 2014, selon jugement rendu le 24 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nanterre.

Elle ajoute qu’elle a dû s’acquitter d’un crédit souscrit auprès de la banque populaire Rives de Paris d’une durée de sept ans.

Elle indique qu’elle a été privée de toutes rentrées, et donc de tout chiffre d’affaires, à compter du mois d’octobre 2020 et elle fait valoir que, sur la base du dernier chiffre d’affaires réalisé, le manque à gagner s’élève à la somme totale de 532.000 euros, ainsi décomposée :

-37.000 euros pour l’année 2020 (220.000 X 2/12),

-440.000 euros pour les années 2021 et 2022 (220.000 X 2),

-55.000 euros pour l’année 2023, le bail devant prendre fin le 01 avril 2023 (220.000 X 3/12).

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SARL Passion sous Galette a été contrainte de stopper son activité dès lors que la mairie de [Localité 4] a ordonné, par arrêté en date du 20 octobre 2020, l’évacuation immédiate ainsi que l’interdiction d’accès et d’occupation de l’immeuble jusqu’à la mise en sécurité du bâtiment.

La SARL Passion sous Galette indique ainsi, à ce propos, qu’elle a dû, à compter du 20 octobre 2020, « fermer son commerce définitivement, étant précisé que la SCI bailleresse n’a toujours pas réhabilité son immeuble qui demeure vide d’habitants puisque, outre le commerce de la société Passion sous Galette, cet immeuble était composé d’un certain nombre d’appartements qui ne pouvaient plus être occupés sans danger pour leurs occupants ».

Elle réclame ainsi indemnisation du manque à gagner qu’elle estime correspondre au montant du chiffre d’affaires réalisé en 2018, et ce à compter de la date d’évacuation des lieux jusqu’à la date correspondant à la fin du bail.

Toutefois, elle ne fournit aucun élément sur cette « fermeture définitive » permettant au tribunal d’en apprécier la portée et les conséquences, aucun extrait K bis n’étant versé aux débats, pas plus que sur le sort de la relation contractuelle la liant à la société civile [L] [S] (rupture anticipée du bail ou autres) ou sur les garanties souscrites auprès de son assureur pouvant permettre la prise en charge du sinistre.

Il convient par conséquent d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats afin que la SARL Passion sous Galette puisse fournir tous éléments permettant au tribunal d’être éclairé sur ces points et notamment la production d’un extrait K Bis actualisé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 16 novembre 2023 ;

Ordonne la réouverture des débats ;

Renvoie à l’audience de mise en état du 03 septembre 2026 pour que la SARL Passion sous Galette transmettre un extrait K bis actualisé et fournisse tous éléments permettant au tribunal d’être éclairé sur le sort de la relation contractuelle la liant à la société civile [L] [S] (rupture anticipée du bail ou autres) et sur les garanties souscrites auprès de son assureur et, à défaut, radiation ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,