TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

ENTRE :

S o c i é t é S P L V A L L E E S U D

AMENAGEMENT

28, rue de la Redoute

N° F.I. : N° RG 25/00070 – N° PortalisDB3R-W-B7J-3L75

92260 FONTENAY- AUX- ROSES

représentée par Maître Jonathan AZOGUI

de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH

Minute N° : 26/

— EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats

au barreau de PARIS, vestiaire : P 482

Date : 19 Mai 2026

et

S.C.I. K.N.

70, route du Pavé Blanc

92140 CLAMART

représentée par Maître Olivier

PERSONNAZ, avocat au barreau de Paris,

vestiaire : B1098

En présence du commissaire du

Gouvernement

DEBATS

A […]audience du 23 Mars 2026, tenue

publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en

premier ressort, contradictoire et mise à

disposition au greffe du tribunal.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

La Greffière: Maëva HENRI

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EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 26 novembre 2025, la société publiquelocale Vallée Sud Aménagement a demandé au juge de […]expropriation du tribunaljudiciaire de Nanterre de fixer […]indemnité qui lui est due à la société civile immobilièreK.N au titre de […]expropriation des biens immobiliers constituant les lots n°6,7,8,11,[…],[…]et […] de la copropriété […] 70, route du pavé blanc à Clamart, sur la parcelle cadastréesection BL […].

Par ordonnance du 9 décembre 2025, le transport et […]audience ont été respectivementfixés le 10 février et 23 mars 2026.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties le 10 février 2026.

Aux termes de son mémoire en réponse et récapitulatif visé par le greffe le 17 mars2026, la SPL Vallée Sud Aménagement demande de fixer […]indemnité d’expropriation àla somme totale de 430 000 euros, se décomposant […]une indemnité principale de390 000 euros et […]une indemnité de remploi de 40 000 euros et rejeter les prétentionsadverses.

Par mémoire en réponse n°2 visé par le greffe le 20 mars 2026, la SCI K.N sollicite defixer […]indemnité […]expropriation de la façon suivante :- indemnité principale : 529 830 euros, – indemnité de remploi : 53 983 euros, – indemnité pour perte de loyers : 32 800 euros, – récupération des charges de copropriété : 2 558,50 euros, – article 700 du code de procédure civile : 3 500 euros.

Par conclusions modifications et récapitulatives visées par le greffe le 3 mars 2026, lecommissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 444850 euros.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé auxécritures susvisées en application de […]article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la convention de sauvegardedes droits de […]Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personnephysique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sapropriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et lesprincipes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pasatteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugentnécessaires pour réglementer […]usage des biens conformément à […]intérêt général ou pourassurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de […]article 17 de la déclaration des droits de […]homme et du citoyen, lapropriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsquela nécessité publique, légalement constatée, […]exige évidemment, et sous la réserve[…]une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété,si ce n’est pour cause […]utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de […]expropriation dispose que les indemnités allouéescouvrent […]intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par […]expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à […]exproprié doit lui permettre de se retrouver enmême et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent àcelui dont il est dépossédé du fait de […]opération […]expropriation, c’est-à-dire un bienprésentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles surle marché.

SUR LE BIEN

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Sur la situation […]urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de […]expropriation pour cause […]utilité publique dispose que lejuge fixe le montant des indemnités […]après la consistance des biens à la date de[…]ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature,telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions demarchandises, qui auraient été faites à […]immeuble, à […]industrie ou au fonds decommerce, même antérieurement à […]ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu àaucune indemnité si, en raison de […]époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu oude toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir uneindemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, lesaméliorations postérieures à […]ouverture de […]enquête prévue à […]article L. 1. En casd’expropriation survenant au cours de […]occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’estpas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par […]Etat.

L’article L. 2[…]-6 du code de […]urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit depréemption fait […]objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date deréférence prévue à […]article L. 322-2 du code de […]expropriation pour cause d’utilitépublique est celle prévue au a de […]article L. 2[…]-4. Lorsqu’un bien fait […]objet d’uneexpropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilitépublique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de […]articleL. 2[…]-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zoned’aménagement différé, la date de référence prévue à […]article L. 322-2 du code de[…]expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de […]article L. 2[…]-4 duprésent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date estdéterminée en application de […]article L. 322-2 du code de […]expropriation pour caused’utilité publique

L’article L. 2[…]-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à […]articleL. 322-2 du code de […]expropriation pour cause d’utilité publique est pour les bienscompris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens noncompris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plusrécent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupationdes sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant lazone dans laquelle est situé le bien

En […]espèce, la date […]approbation du plan local d’urbanisme intercommunal de conseildu territoire est le 11 décembre 2024, entré en vigueur le […] janvier 2025, date[…]opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au […] janvier 2025.

A cette date, le bien était situé en zone U2C de la commune de Clamart. Sur la date […]appréciation de la consistance du bien

Aux termes de […]article L.322-1 du code de […]expropriation, le juge fixe le montant desindemnités d’après la consistance des biens à la date de […]ordonnance portant transfertde propriété. A défaut […]ordonnance, […]indemnité est fixée […]après la consistance du bienau jour de la décision.

En vertu de […]alinéa 2 de […]article L. 322-1 du code de […]expropriation, les améliorationsde toute nature faites à […]immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de[…]époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, ilapparaît qu’elles ont été faites dans le but […]obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, lesaméliorations faites à […]immeuble à compter de […]ouverture de […]enquête publique nepeuvent être prises en compte par le juge de […]expropriation.

En […]espèce, […]ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 26 août 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date […]estimation du bien

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L’article L.322-2 du code de […]expropriation dispose que les biens sont estimés à la datede la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la surface

Les parties s’accordent sur la surface carrez des lots n°6, 7, 8, 11, […] et […] à hauteur de20,80m², 14 m², 14m², 20,40m², 14 m² et 14 m², outre le lot n°[…] qui correspond à unecave de 25 m² qu’il y a lieu de retenir.

Sur […]occupation du bien

Il n’est pas contesté que les lots n°6,7, 8 et 11 seront évalués comme étant occupés envertu de deux baux d’habitation consentis par la SCI KN à MM. X, Y,Z et AA moyennant les loyers mensuels respectifs de 650 euros, 720 euros, 650euros et 720 euros hors charge par appartement.

Les lots n°[…] et […] seront évalués comme étant libres […]occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien est implanté dans le quartier […], à proximité du […], en pleine reconversion. Le secteur bénéficie […]une desserte avec plusieursbus, voie routière et le tram T6. Il se situe en face […]un carrefour, à […]angle de […] et la […].

II/ Extérieur

L’accès à […]immeuble se fait directement par le trottoir, par trois marches. Celui-ciest érigé sur 4 niveaux. Le fonds de commerce du rez-de-chaussée (bar/brasserie) estdéjà exproprié et inoccupé, lequel est fermé par un rideau métallique. L’état extérieurglobal est moyen. L’entrée est munie […]un digicode et necéssite un badge. La porte enbois possède une serrure.

III/ Intérieur

Le hall […]entrée est tout en longueur, carrelé au sol, les murs et le plafond sontpeints. Le tableau électrique est installé dans ces parties communes. La porte de droitedonne sur le bar, la deuxième porte mène à la cave du bar, fermée à clé. Une cour setrouve en face, accessible par une double porte-fenêtre vitrée en double vitrage, muniede volets roulants électriques. L’accès à la cour est carrelé au sol. Il s’agit […]un petitespace à usage de stockage, ouvert et sans fermeture. Sont entreposés un vélo, dumatériel de construction, une valise ainsi qu’un billot. La façade est dans un mauvaisétat. Au fond se trouve une fenêtre.

1er étage

Le lot n°6 est un T2. Il s’agit du deuxième appartement après le croisement en L.Il est accessible par une porte non PMR, avec un verrou simple. Il est composé de deuxpetites pièces. La principale est de forme carrée et équipée […]une double fenêtre endouble vitrage. Le chauffage est centralisé, à gaz. Le sol est carrelé, les murs peints enblanc. Il y a une chambre derrière une porte simple. Elle est équipée […]une doublefenêtre en double vitrage et […]un radiateur au gaz. Au fond à gauche, un espace sanitairecomprend une cabine de douche, des toilettes simples, du carrelage sur les 4/5ème dela hauteur. L’état […]entretien est moyen en général mais la pièce de vie est dans un bonétat. Une kitchenette se trouve dans un renfoncement : équipée […]une double plaque decuisson, […]un évier simple, […]une hotte et de deux placards muraux.

Le lot […] est un studio adjacent au lot 6. Le sol est carrelé, les murs peints. Il ya une fenêtre en double vitrage, un radiateur au gaz bénéficiant du chauffage central.

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Le studio comporte une kitchnette dans un renfoncement, avec une hotte, une doubleplaque de cuisson, un refrigérateur et un évier simple. Les sanitaires sont équipés […]unecabine de douche et de toilettes. La pièce principale est dans un bon état tandis que lessanitaires sont dans un état moyen.

Le lot […] se trouve en face du lot […]. Il s’agit […]un studio en forme de L. La pièceprincipale comporte deux double fenêtres en double vitrage, un radiateur usé. Il y a unecuisine en angle droit. Dans le prolongement, il y a un plan de travail usé et un lave-linge.Les toilettes sont accessibles par une porte simple. La pièce principale est dans un bonétat tandis que les sanitaires sont dans un état moyen.

2ème étage

Le lot n°11 est un T2 ayant la même disposition que le lot n°6, à savoir : Il estcomposé de deux petites pièces. La principale est de forme carrée et équipée […]unedouble fenêtre en double vitrage. Le chauffage est centralisé, à gaz. Le sol est carrelé,les murs peints en blanc. Il y a une chambre derrière une porte simple. Elle est équipée[…]une double fenêtre en double vitrage et […]un radiateur au gaz. Au fond à gauche, unespace sanitaire comprend une cabine de douche, des toilettes simples, du carrelagesur les 4/5ème de la hauteur. L’état […]entretien est moyen en général mais la pièce devie est dans un bon état. Une kitchenette se trouve dans un renfoncement : équipée[…]une double plaque de cuisson, […]un évier simple, […]une hotte et de deux placardsmuraux. Il est à noter que les sanitaires sont dans un meilleur état.

Le lot n°[…] est identique au lot […], à savoir : Le sol est carrelé, les murs peints.Il y a une fenêtre en double vitrage, un radiateur au gaz bénéficiant du chauffage central.Le studio comporte une kitchnette dans un renfoncement, avec une hotte, une doubleplaque de cuisson, un refrigérateur et un évier simple. Le ssanitaires sont équipés […]unecabine de douche et de toilettes. La pièce principale est dans un bon état tandis que lessanitaires sont dans un état moyen. Le studio n’est pas loué.

Le lot n°[…] est identique au lot […], à savoir : Il s’agit […]un studio en forme de L.La pièce principale comporte deux double fenêtres en double vitrage, un radiateur usé.Il y a une cuisine en angle droit. Dans le prolongement, il y a un plan de travail usé et unlave-linge. Les toilettes sont accessibles par une porte simple. La pièce principale estdans un bon état tandis que les sanitaires sont dans un état moyen. Le studio n’est pasloué.

Caves

Elles sont accessibles par la porte donnant sur les parties communes puis par unescalier, la porte est fermée par un double verrou. La cave est carrelée, électrifiée etsaine. Les murs sont peints. Les lieux servent […]espace de stockage, il y a la présence[…]un tableau électrique et […]une porte menant à une vanne […]arrêt du gaz. Au fond, uneporte simple mène à un deuxième espace où se trouve […]arrivée […]évacuation […]eau. Unepetite lucarne donne sur […]extérieur et tient lieu […]aération. Une troisième espaceaccessible par une porte comporte un évier, des toilettes une chaudière et un ballon. Ily a aussi une petite fenêtre carrée vers […]extérieur.

Observation des parties : […]exproprié souligne que la cave est partiellement aménagée.Le commissaire du Gouvernement précise qu’il n’est pas en possession des élémentsconcernant le permis de louer de secteur. L’expropriant répond que cela était déjà dansles conclusions.

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de […]expropriation pour cause […]utilité publique dispose que Lesindemnités allouées couvrent […]intégralité du préjudice direct, matériel et certain causépar […]expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le jugeprononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titresdifférents.

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Aux termes de […]article R.311-23 du code de […]expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

Sur la méthode

Le juge de […]expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.

En […]espèce, les parties s’accordent sur la méthode comparative.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de […]offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de […]état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

Eu égard à […]accord des parties et à sa pertinence, la méthode comparative sera retenue.

Sur […]indemnité principale

La SPL Vallée Sud Aménagement retient une valeur unitaire de 3 800 euros et produit […] termes de comparaison.

La SCI KN retient une moyenne de 4 900 euros/m2 pour les biens occupés et 5 500 euros/m2 pour les biens libres d’occupation et verse aux débats 2 termes de comparaison :

Le commissaire du gouvernement communique 5 termes de comparaison et propose de retenir une valeur unitaire de 4750 euros/m2, précision faite que […]indemnité principale a été calculée de manière erronée sur 5 appartements et 1 cave et non 6 appartements et 1 cave.

Au vu de […]ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer […]indemnité due à la SCI KN.

La valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, il convient d’écarter les termes de comparaison TC 2, 5, 6, 7, […] DEM, situés hors de la commune, les TC 1 et 2 DEM et TC 1 à 5 CG, édifiés au sein de constructions récentes, en meilleur état d’entretien, et les TC 3, 4, 8, 9, 10, 11, […] DEF dont les surfaces sont nettement supérieures à celle du bien expropriés, qui ne relèvent pas du même spectre du marché, ne seront pas considérés comme pertinents.

Dès lors, le terme de comparaison retenu pertinent est le suivant :

TC 1 DEM

25/07/25

1 allée de la nouvelle poste

CLAMART

19

87 400

4 574

Par ailleurs, ainsi que le souligne à juste titre […]autorité expropriante, le juge de […]expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre a, par jugement du 17 février 2026 retenu, pour un lot exproprié aux caractéristiques identiques aux biens expropriés, situé

dans le même immeuble, une valeur unitaire de 4 306 euros.

Celle-ci sera en conséquence retenue.

Enfin, […]autorité expropriante propose de retenir une valeur unitaire pour la cave àhauteur de 8 000 euros, qu’il convient de retenir, étant supérieure à la valeur moyennedes termes proposés par […]autorité expropriée et le commissaire du gouvernement.

Par conséquent, […]indemnité principale sera fixée à la somme de 426 543 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur […]indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par lesexpropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantagesfiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de […]article R. 322-5 du codede […]expropriation pour cause […]utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujoursdue, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’unemanière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis envente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilitépublique.

Ils seront calculés comme suit :

•20 % sur la fraction de […]indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 euros

•15 % sur la fraction de […]indemnité principale comprise entre 5001 euros et 15 000

•10 % pour le surplus

Soit 43 654 euros.

Sur […]indemnité pour perte de loyers

Conformément à […]article L. 321-1 du code de […]expropriation pour cause […]utilité publique,les indemnités allouées couvrent […]intégralité du préjudice direct, matériel et certain causépar […]expropriation.

Le propriétaire dont le bien exproprié était affecté à la location est fondé à réclamer uneindemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au tempsnécessaire à la recherche par ce dernier […]un bien équivalent et […]un nouveau locataire(Civ. 3ème 18 novembre 2008, n°07-18.615 ; 14 janvier 2009, n°07-21.956 ; 25 janvier20[…], n°10-17.045).

Néanmoins, seule donne lieu à une indemnisation par […]autorité expropriante la perte d’unintérêt ou d’un droit juridiquement protégé (Civ. 3ème , 11 janvier 2023, n°21-23.792). Acet égard, le bailleur d’un logement non conforme aux règles de mise en locationrésultant de la loi ALUR du 24 mars 2014 codifiée aux articles L. 635-1 et suivants ducode de la construction et de […]habitation ne peut prétendre à une telle indemnité.

En […]espèce, les biens expropriés ont fait […]objet de baux […]habitation postérieurs à[…]entrée en vigueur au 1er février 2022 de la délibération de […]EPT Vallée Sud-Grand Parisdu 29 juin 2021 soumettant leur location à une autorisation préalable.

Par ailleurs, […]absence de permis de louer n’est pas contestée. Les moyens tirés de larégularité des baux et de […]absence de mise en demeure sont enfin manifestementinfondés et inopérants.

En conséquence, la demande […]indemnité pour perte de loyers sera rejetée.

Sur la récupération des charges de copropriété

Il est de jurisprudence constante que les réclamations fondées sur des demandesde remboursement de charges de copropriété n’ont aucun lien direct avec […]expropriation,de sorte que le juge de […]expropriation n’est pas compétent pour fixer des indemnitésde remboursement à ce titre.

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La demande sera par conséquent jugée irrecevable.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les dépens seront à la charge de […]autorité la SPL Vallée Sud Aménagementparapplication de […]article L.3[…]-1 du code de […]expropriation.

L’équité commande […]allouer à la SCI KN la somme de 3 500 euros au titre desdispositions de […]article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de […]expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premierressort,

FIXE […]indemnité due par la société publique locale Vallée Sud Aménagement à lasociété civile immobilière KN au titre de […]expropriation des biens immobiliers constituantles lots n°6,7,8,11,[…],[…] et […] de la copropriété […] 70, route du pavé blanc à Clamart,sur la parcelle cadastrée section BL […] à la somme totale de 470 197 euros, secomposant comme suit :

— indemnité principale : 426 543 euros,

— indemnités de remploi : 43 654 euros ;

REJETTE la demande […]indemnité pour perte de loyers ;

DECLARE irrecevable la demande au titre du remboursement des charges decopropriété ;

DIT que les dépens sont à la charge de la société publique locale Vallée SudAménagement conformément à […]article L.3[…]-1 du code de […]expropriation ;

CONDAMNE la société publique locale Vallée Sud Aménagement à payer à la sociétécivile immobilière K.N. la somme de 3 500 euros sur le fondement de […]article 700 ducode de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

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