Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Août 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières Etage 16

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [N] [U], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [O] [S] [J]

domiciliée : chez Madame [J] [L]

33 Avenue d’Eventard

49500 SEGRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 mai 2024

date des débats : 30 mai 2024

délibéré au : 29 août 2024

RG N° N° RG 24/01057 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M4W7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [I] [O] [S] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 mars 2013 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [I] [J] un logement lui appartenant sis, Résidence de l’Étang, Bâtiment A, 2ème étage, appartement n°5 – 44370 BELLIGNE, moyennant un loyer mensuel initial de 264,24 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 113,11 €.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [I] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.559,16 € arrêté au 31 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 5.169,64 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 5 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [I] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 580,90 € à compter du 19 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 24 mai 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.121,78 € au titre des loyers et charges échus à la date du 27 mai 2024.

Régulièrement assignée à étude, [I] [J] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 30 octobre 2024, dont la commission a accusé réception le 2 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 7 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [I] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.559,16 € arrêté au 31 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[I] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.121,78 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 27 mai 2024. En conséquence, [I] [J] sera condamnée au paiement de cette somme, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 580,90 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et indique que [I] [J] n’a effectué qu’un paiement le 18 mai 2024, le précédent paiement datant de septembre 2023.

D’après le relevé de compte locataire, [I] [J] n’a pas versé l’intégralité du loyer depuis septembre 2023, son versement de 100 € du 18 mai 2024 ne représentant pas la reprise du versement intégral du loyer courant.

Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse est au chômage et perçoit des allocations à hauteur de 730 €/mois. Elle ne souhaite pas présenter un plan de surendettement pour le moment. Elle n’a pas les moyens d’assumer le loyer actuel et a donné son préavis afin d’être hébergée dans sa famille.

Au regard de ces éléments, les conditions légales n’étant pas remplies, aucun délai de paiement ne sera accordé à [I] [J].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [J], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas condamner [I] [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 mars 2013 entre HARMONIE HABITAT et [I] [J], concernant le logement sis Résidence de l’Étang, Bâtiment A, 2ème étage, appartement n°5 – 44370 BELLIGNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

CONDAMNE [I] [J] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 7.121,78 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [I] [J] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 28 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 580,90 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [I] [J], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande d’HARMONIE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [I] [J] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY