Minute n° 24/637

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 20 Décembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Demandeurs représentés par

la SCP BRUMM & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON – LYON

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défendeur comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 08 Novembre 2024

date des débats : 08 Novembre 2024

délibéré au : 20 Décembre 2024

RG N° RG 24/03345 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLDI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC SCP BRUMM & ASSOCIES

CCC Monsieur [I] [F]

CCC Prefecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 29 août 2023, Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] ont donné à bail à Monsieur [I] [F] un logement situé [Adresse 4].

Le 5 mars 2024, Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2999,18 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 30 mai 2024, Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] ont fait assigner Monsieur [I] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location susvisé en application de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [I] [F] à leur payer les sommes suivantes :

—  5249,18 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 novembre 2024, lors de laquelle Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 9823,26 euros selon décompte arrêté au 1er novembre 2024. Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] se sont par ailleurs opposés à l’octroi de tout délai de paiement, faisant valoir que le locataire n’a fait aucun effort puisqu’il n’a versé aucun loyer depuis octobre 2023 ; que s’agissant du loyer qui aurait été versé la veille de l’audience, la présentation d’un écran de téléphone ne constitue pas une preuve.

Monsieur [I] [F], comparant, n’a pas contesté le montant de la dette à l’exception d’un dernier versement en date du 8 novembre 2024 pour un total de 900 euros. Il a par ailleurs actualisé sa situation financière et personnelle et a sollicité l’octroi de délais de paiement.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 30 mai 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de six semaines et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [I] [F], le 5 mars 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 2999,18 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 9823,26 euros au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Monsieur [I] [F] a indiqué avoir effectué un versement en date du 7 novembre 2024 à hauteur de 900 euros (vérifié exact sur son téléphone) qui n’auraient pas été pris en considération.

A défaut de véritable justificatif, ce versement ne pourra être pris en compte, l’arriéré locatif étant par ailleurs fixé à la date du 1er novembre 2024.

En conséquence, Monsieur [I] [F] sera condamné à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] la somme de 9823,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, et sous réserve des versements intervenus ultérieurement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [I] [F] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience, à l’exception d’un versement de 900 euros en date du 7 novembre 2024 dont il ne justifie pas de manière formelle. Ce décompte permet de constater que celui-ci n’a versé aucun loyer entre le mois d’octobre 2023 et le 1er novembre 2024.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [I] [F], qui perçoit 1218 euros au titre des indemnités chômage, a rencontré des problèmes de santé à l’origine d’une rupture conventionnelle au mois de septembre 2023. Il serait alors resté sans ressource jusqu’au mois de juillet 2024.

Lors de l’audience, le locataire a confirmé avoir connu une période de dépression concomitante à la perte de son emploi, affirmant qu’il devrait pouvoir retrouver prochainement du travail. Il précise avoir trois enfants qu’il reçoit dans le cadre d’un droit de visite et d’hébergement classique, et qu’il verse une pension alimentaire totale de 240 euros par mois. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, se disant en capacité de reprendre les paiements.

Il ressort toutefois de ces éléments que la reprise intégrale du paiement du loyer n’est pas suffisamment établie. Surtout, si Monsieur [I] [F] envisage de retrouver très prochainement du travail, en l’état, au regard de l’importance de sa dette de loyers, il ne dispose pas de revenus qui pourraient lui permettre de s’acquitter d’une échéance suffisante de remboursement de cette dette, en sus du loyer courant.

Les conditions de l’article 24 susvisé n’étant pas réunies, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [I] [F], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [I] [F] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Par ailleurs, Monsieur [I] [F] sera condamné à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] à l’encontre de Monsieur [I] [F] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 17 avril 2024, du contrat de bail conclu le 29 août 2023, portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

DIT que Monsieur [I] [F] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [I] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] les sommes suivantes :

—  9823,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse et sous réserve des versements intervenus ultérieurement,

— Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, et ce à compter du 17 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [B] [G] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Aurélien PARES Pierre DUPIRE