Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [Z] [D], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [Y]

Logement 973 Etage 2

12 Allée de l’Etang

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

comparant en personne

Madame [O] [H] épouse [Y]

Logement 973 Etage 2

12 Allée de l’Etang

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02319 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEYB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [G] [Y] +Madame [O] [H] épouse [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 mai 2021 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] un logement lui appartenant sis, 12 allée de l’étang, deuxième étage, appartement n°973, outre une cave – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 405,83 € pour le logement et de 5,86 € pour la cave, outre une provision mensuelle pour charges de 139,58 €.

Par acte d’huissier de justice du 5 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.083,26 € arrêté au 25 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 11 mai 2021 entre les parties ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

· Ordonner l’expulsion de [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2.381,49 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 18 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 616,45€ à compter du 18 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 9 septembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.864,01 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 septembre 2024. Elle indique que les locataires respectent le plan d’apurement mis en place et ce depuis plusieurs mois et que l’objectif est que les locataires puissent faire l’objet d’un FSL « maintien ». Enfin, la bailleresse accepte le principe de la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assigné à étude, [G] [Y] a comparu et a précisé être toujours marié avec [O] [H] épouse [Y] qui, quant à elle n’a pas comparu et n’a pas donné pouvoir de représentation. [G] [Y] a indiqué percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1.000 € au titre de son indemnité chômage, outre 342€ d’allocations.

Par une note en délibéré en date du 4 novembre 2024, le bailleur a transmis au tribunal la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. En l’absence de [O] [H] épouse [Y] , il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 24 avril 2023, reçue le 27 avril 2023 et enregistrée le 22 juin 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, et le préfet en a accusé réception le jour-même, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] le 5 février 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 4.083,26 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.7.1., et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.864,01 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] sont mariés et sont à ce titre tenus à une solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil. Le contrat de bail prévoit également en son article 7 la solidarité en cas de pluralité de locataires.

Aux termes de l’article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

En conséquence, [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.864,01 €, au titre des seuls loyers et charges échus au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 616,45 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis le mois de janvier 2024.

Le diagnostic social et financier indique que [G] [Y] est actuellement au chômage après un licenciement pour inaptitude faisant suite à un arrêt maladie longue durée. Le versement des indemnités de la CPAM étant irréguliers, la dette de loyer est ainsi née. Le locataire est actuellement à la recherche d’un emploi dans le secteur du transport, sa femme étant sans activité et n’ouvrant droit à aucune prestation. En décembre 2023, les droits aux allocations chômage d'[G] [Y] ont été ouverts, ce qui a permis la stabilisation du budget du ménage et la reprise du paiement régulier du loyer. Il est enfin indiqué qu’un plan d’apurement a été mis en place avec le bailleur à hauteur de 100 € par mois et que ce dernier est respecté malgré la situation des locataires qui reste précaire.

Lors de l’audience, les défendeurs ont sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi le bailleur a donné son accord.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe en outre de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Les locataires seront enfin condamnés in solidum à payer à Harmonie Habitat la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 mai 2021 entre HARMONIE HABITAT d’une part et [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] d’autre part, concernant le logement sis 12 allée de l’étang, deuxième étage, appartement n°973 – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.864,01€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] un délai de paiement de 18 mois pour se libérer de la dette, soit 17 mensualités de 100 €, la 18ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 12 allée de l’étang, deuxième étage, appartement n°973 – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 616,45 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum [G] [Y] et [O] [H] épouse [Y] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY