Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [F]

Porte 18 Etage 3 Résidence Le Moulin Herel

4 Place du Cap Sizun

44800 SAINT HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/02944 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIWJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [B] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 8 juin 2023, prenant effet le 16 juin suivant, pour une durée d’un an renouvelable, la Nantaise d’habitations a donné à bail à Monsieur [B] [F] et à Madame [Z] [W] un local à usage d’habitation numéro 18 au troisème étage sis 4 place du Cap Sizun à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 553.45 euros, outre une provision sur charges de 58.04 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par courrier reçu le 24 juin 2024, Mme [Z] [W] a donné congé laissant seul Monsieur [B] [F] titulaire du bail.

Des loyers restant impayés, par acte du 6 mars 2024, la Nantaise d’habitations lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, la Nantaise d’habitations a assigné Monsieur [B] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail à la date du 06 mai 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et selon les modalités prévues par la loi ;

— condamner le locataire à lui payer :

— la somme de 3 542.37 euros arrêtée au 15 juillet 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, déduction à faire du dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;

— dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la Nantaise d’habitations, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 3 773,21 euros au 29 janvier 2025. Elle a précisé que le prélèvement de janvier a été rejeté.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [B] [F] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 1 100 euros au titre d’indemnités chômage. Il a expliqué que la dette s’est créée en l’absence de revenus, son arrêt maladie n’ayant pas été déclaré par son employeur.

Le bailleur est autorisé à verser un décompte au 6 mars afin de constater le paiement ou non de l’échéance de février 2025.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [B] [F].

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Par courriel en date du 14 mars 2025, LNH a produit un décompte arrêté au 14 mars faisant apparaître un solde supérieur à celui évoqué lors des débats qui ne sera donc pas retenu pour fixer la créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [B] [F] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte du décompte versé à l’audience que Monsieur [B] [F] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. Il reste en effet redevable de la somme de 3 773.21 euros au 29 janvier 2025.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] [F] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 542.37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [B] [F] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 805.39 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mai 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 7 mai 2024, Monsieur [B] [F] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 7 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [B] [F] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de février 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [B] [F]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [B] [F] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ne s’est pas présenté afin d’établir le diagnostic social et financier, de sorte que les informations concernant sa situation ne peuvent être corroborées.

Il ressort par ailleurs du décompte versé en cours de délibéré, tel qu’autorisé, que les échéances de janvier et février 2025 n’ont pas été réglées.

Dès lors, Monsieur [B] [F] ne remplit pas les conditions légales pour que des délais de paiement visant à suspendre la clause résolutoire soient accordés.

Sa demande sera en conséquence rejetée et son expulsion ordonnée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [B] [F], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la Nantaise d’habitations afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [B] [F] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 8 juin 2023 entre la Nantaise d’habitations et Monsieur [B] [F] portant sur un local à usage d’habitation numéro 18 au troisème étage sis 4 place du Cap Sizun à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires, sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à la Nantaise d’habitations la somme de 3773.21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 29 janvier 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 542.37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

RAPPELLE à Monsieur [B] [F] ses obligations et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la présente ;

DEBOUTE Monsieur [B] [F] de sa demande de délais depaiement aux fins de voir suspendre la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à verser à une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA