TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [V] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10112 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHMK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ( ci-après dénommée la RIV[Localité 1]) dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [A]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10112 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHMK

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 12/02/2024 à effet au 12/02/2024, la RIV[Localité 1] a donné à bail à M. [A] [V] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 292.32 euros et 65 euros de provisions sur charges mensuelles.

Ce bien a été donné à bail , après arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 12/01/2024 confirmant l’ordonnance de référé du 07/03/2023 , et infirmant la condamnation sur le montant de l’indemnité d’occupation , condamnant M. [A] [V] à payer à la société OCP [Adresse 3] une indemnité trimestrielle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi de 704.79 euros à ce jour et ce jusqu’à libération effective des lieux , outre condamnation de M. [A] [V]aux dépens et rejet de la demande de M. [A] [V] en application de l’article 700 du code de procédure civile . L’ordonnance de référé avait notamment constaté que les conditions de l’ acquisition de la clause résolutoire du bail du 01/10/1972 entre Mme [R] [X] pour les lieux situés au [Adresse 3] , étaient réunies au 27/02/2022 et ordonné la libération des lieux ainsi que la restitution des clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, à défaut l’expulsion de M. [A] [V] sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux , la séquestration des meubles et condamné M. [A] [V] au paiement de la somme de 44894.66 euros provisionnelle au 31/12/2022 d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Uns sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués , objet du présent litige, dans le délai d’un mois a été signifiée le 04/02/2025 à M. [A] [V] sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 06/07/89.

Me [G] , commissaire de justice a indiqué par courrier du 03/03/2025 à son mandant que M. [A] [V] avait pris attache avec son étude pour indiquer encore résider dans son précédent logement sous procédure d’expulsion et ne pas vouloir restituer les lieux loués [Localité 2] ni le précédent logement à [Localité 3] , avoir assuré les lieux objet du litige et Me [G] a indiqué qu’il ne pouvait être appliqué la procédure de l’article 14-1 de la loi du 06/07/89

Un constat de commissaire de justice a été établi le 06/06, 24/06 et 28/07/2025 sur ordonnance du juge des contentieux de la protection sur requête du 04/04/2025 . Il n’ a pas été rencontré M. [A] [V] dans les lieux , seuls quelques effets personnels y étant trouvés .

Par acte de commissaire de justice en date du 30/10/2025, la RIV[Localité 1] a fait assigner M. [A] [V] sur le fondement de l’article 7 de la loi du 06/07/89, 1719, 1728, 1729 et 1741 du code civil, L421-14etsuivants du code des procédures civiles d’exécution, L412-1, L412-3, L412-4 , L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution aux fins de :

— Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la RIV[Localité 1] et M. [A] [V] pour inoccupation et absence de jouissance paisible des lieux

— Voir ordonner l’expulsion de M. [A] [V] ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— Voir supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux

— Voir condamner M. [A] [V] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi , outre les taxes et charges diverses et courantes , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— d’une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 02/02/2026.

La RIV[Localité 1] maintient toutes ses demandes. Elle expose que les lieux loués sont demeurés un an sans occupation , et que lors de constat de commissaire de justice , M. [A] [V] n’habitait toujours pas les lieux. Elle ajoute qu’un deuxième motif justifie la résiliation du bail, constitué par des troubles de jouissance par tapage, exhibitionnisme , encombrement des parties communes , attestés par des voisins et la gardienne de l’immeuble.

La RIV[Localité 1] s’oppose aux demandes reconventionnelles de M. [A] [V] mal fondées .

M. [A] [V] a comparu .Il s’oppose à la résiliation du bail. Il explique avoir emménagé lors de la conclusion du bail conclu après l’arrêt de la Cour d’Appel et une demande DALO , avec des effets personnels , sans demander d’abonnement électrique , mais avoir habité les lieux entre février 2024 et mai 2025. Ayant été victime d’un accident le 04/05/2025, il précise avoir été hospitalisé jusqu’en août 2025. Compte tenu de ses activités d’artiste , il explique par ailleurs ne pas être toujours présent à son domicile. Il ajoute qu’ayant reçu la mise en demeure de justifier de l’occupation de son logement du 02/02/2025 , il a pris contact avec Me [Y] , commissaire de justice , et ne comprend pas pourquoi un constat a été opéré sur ordonnance sur requête ultérieurement .

Sur les troubles de jouissance, il soutient que l’encombrement reproché a été ponctuel pendant 10 jours lors de son emménagement pour du bois commandé, rangé dans le couloir , et expose avoir été une soirée très confus, si bien qu’il est sorti de son appartement , en confondant lumière et sonnette, et a réveillé des voisins . Il conteste dormir sur son balcon nu . Il ajoute que des voisins ont attesté de bonnes relations de voisinage et notamment un de ceux qui ont attesté de troubles auprès du bailleur.

Il fait part de problèmes de santé, qui nécessitent un suivi, en cours .

M. [A] [V] sollicite réparation de l’atteinte à son honneur par la gardienne, qui n’est pas celle de l’immeuble et a attesté sans preuve, ainsi que M. [F] qui a dépassé le cadre d’un constat. Il fait part également de menaces d’un voisin M.[C] , qui justifient réparation.

DISCUSSION :

Sur la demande de résiliation du bail de la RIV[Localité 1]:

L’article L 442-6 du CCH dispose que les dispositions des chapitres Ier sauf l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre 1er, des alinéas 1, 2, 3, 4 et 8 de l’article 70, de l’article 74, des alinéas 1,2 et 3 de l’article 75 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi du 01/09/1948 sont applicables aux HLM sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L411-1 al 1er et L442-8.

L’article 78 al 1er de la loi du 01/09/1948 interdit la cession ou la sous -location sauf clause contraire du bail et accord du bailleur et L442-8 prohibe la sous location.

L’article L442-3-5 du CCH qui a trait au rapport des bailleurs HLM et leur bénéficiaire, dispose que :

Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441 1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86 1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442 8 1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il appartient au bailleur qui invoque une inoccupation personnelle des lieux en tant qu’habitation principale, une cession ou une sous-location de bail, de le prouver.

En application des articles 1227 et suivants du code civil , la résiliation d’un contrat peut être prononcée en cas de manquements graves du débiteur à ses obligations.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou à la date de l’assignation .

La RIV[Localité 1] soutient que l’ enquête, la mise en demeure et la réponse de M. [A] [V] , le constat sur requête démontrent que M. [A] [V] n’a pas occupé les lieux loués avant août 2025 et que depuis lors, il cause des troubles de jouissances tels que des voisins se sentent en insécurité . Elle demande la résiliation judiciaire du bail pour ces deux motifs.

M. [A] [V] s’y oppose en faisant part des raisons pour lesquelles il n’a pas été toujours présent dans les lieux loués et en estimant que les troubles reprochés sont exagérés ou ponctuels.

Par suite de l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 12/01/2024, il a été attribué un logement à M. [A] [V] dans les lieux objet du litige et le bail a été signé à effet au 12/02/2024. M. [A] [V] a exposé qu’il y a emménagé des vêtements et quelques meubles , mais sans y demeurer immédiatement, a assuré les lieux cependant .

Il est établi que les lieux loués comprenait des effets personnels de M. [A] [V] , quelques meubles , mais pas d’électricité lors du constat du commissaire de justice du 06/06, 24/06 et 28/07/2025. S’il a exposé avoir habité les lieux entre février 2024 et début mai 2025 date de son accident, il a pourtant précisé le 03/03/2025 qu’il résidait toujours dans son ancien logement , sous procédure d’expulsion . Dans ce contexte , il n’a pas été considéré que les lieux étaient abandonnés et la procédure de l’article 14-1 de la loi du 06/07/89 n’a pas été poursuivie par la RIV[Localité 1].

L’absence d’abonnement électrique suppose à tout le moins une occupation très partielle des lieux en journée, ce qui correspond aux propos de M. [A] [V] du mois de mars 2025, où il indique résider encore à [Localité 3] .

M. [A] [V] a cependant justifié d’un suivi spécialisé depuis décembre 2024, avec traitement médical retard et également d’une hospitalisation pour polytraumatisme entre le 30/05/2025 et jusqu’en août 2025, selon certificat du Dr [M], après un accident survenu le 04/05/2025.

Or l’article 2 de la loi du 06/07/89 prévoit une dérogation à l’obligation d’habiter les lieux 8 mois par an, pour raison de santé, si bien que cette période de 4 mois doit être considérée comme une inoccupation involontaire en 2025.

Pour la période du 12/02/2024 à la fin 2024 , l’absence d’occupation des lieux a reposé à la fois sur une incapacité à quitter le précédent logement et des difficultés de santé qui conduisent à un suivi spécialisé.

L’article 145 du code de procédure civile autorise s’il existe un motif légitime de conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige , d’ordonner des mesure légalement admissibles à la demande de tout intéressé en référé ou sur requête . La RIV[Localité 1] était donc en droit de solliciter un constat sur requête de l’occupation des lieux, une inoccupation étant invoquée, alors qu’elle n’avait pas connaissance de l’hospitalisation de M. [A] [V], constat qui a été autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 04/04/2025.

L’article 7 de la loi du 06/07/89 impose au locataire de jouir paisiblement des lieux loués suivant leur destination.

La preuve est rapportée de troubles de jouissance par M. [A] [V] en août et la nuit du 04/09/2025 au 05/09/2025 de nature à insécuriser les autres occupants qui en ont attesté. Il a été vu par M.[Z] nu sur son balcon en août 2025.Dans la nuit du 04/09/2025 , il a été vu dans un état confus alcoolisé et a importuné des voisons en sonnant à leur porte ( attestations de M.[Z], M. [C], M.[F] , mail de Mme [D] ) .

Il est attesté par M. [F] d’amélioration notable cependant depuis lors dans son écrit du 30/01/2026 et par attestations, de bonnes relations avec M.[K] et Mme [P] , autres voisins.

L’encombrement des parties commune selon les photos versées apparait ponctuel .

Ces faits qui ont constitué des troubles anormaux de voisinage pendant l’été 2025 caractérisés ne sont donc pas avérés continus depuis cette période et un suivi médical spécialisé est démontré par M. [A] [V] pour ses problèmes de santé.

L’inoccupation des lieux en 2024 et les troubles de jouissance qui ne sont pas continus bien que notables à l’été 2025 ne constituent pas des manquements suffisamment graves pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [A] [V], qui est conscient de la nécessité de retrouver un comportement adapté dans son nouveau domicile.

Il convient de débouter la RIV[Localité 1] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes accessoires en expulsion avec suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, paiement d’une indemnité d’occupation , étant précisé que de nouveaux troubles constatés ou attestés peuvent conduire à une nouvelle action du bailleur. En effet celui-ci en application de l’article 6-1 de la loi du 06/07/89 , après mise en demeure dument motivée , doit, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent des locaux loués notamment .

Sur les demandes reconventionnelles de M. [A] [V] :

L’atteinte à l’honneur de M. [A] [V] n’est pas prouvée , eu égard aux attestations formées dans les formes légales par des voisins, sans preuve contraire des faits attestés, et aucune menace n’est par ailleurs démontrée de la part de voisin, qui par ailleurs n’est pas partie à la présente instance.

Enfin aucune prétention n’est formée expressément à ce titre par M. [A] [V]. Il sera débouté de sa demande reconventionnelle pour atteinte à son honneur.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile , le juge peut mettre la totalité ou une fraction des dépens à la charge d’une partie qui n’est pas la partie perdante.

Il y a lieu de condamner M. [A] [V] aux dépens incluant le coût du constat de commissaire de justice, compte-tenu des circonstances qui ont nécessité des mesures d’instruction et une action judiciaire du bailleur, outre son obligation de faire respecter la jouissance paisible de l’ensemble de ses locataires . Il sera condamné à payer à la RIV[Localité 1] une somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DEBOUTE la RIV[Localité 1] de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 2], aux torts de M. [A] [V] pour inoccupation des lieux à titre de résidence principale et troubles de jouissance

DEBOUTE la RIV[Localité 1] de ses demandes accessoires en expulsion avec suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et paiement d’une indemnité d’occupation

DEBOUTE M. [A] [V] de sa demande de réparation de l’atteinte à son honneur

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE M. [A] [V] aux dépens qui comprendront le coût du constat de commissaire de justice sur requête du 06/06, 24/06 et 28/07/2025

CONDAMNE M. [A] [V] à payer à la RIV[Localité 1] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

La greffière La juge des contentieux de la protection