Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [L] [S]

Logement 208 Etage 3

10 Avenue de la Vendée

44400 REZE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01107 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M46G

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [K] [L] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 novembre 2021 à effet au 26 novembre 2021, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [K] [S] un logement lui appartenant sis, 10 avenue de la Vendée, 3ème étage n°208 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 331,08 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 115,81 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [K] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.648,72 € arrêté au 29 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 14 décembre 2023 la résiliation du bail signé le 23 novembre 2021 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.436,27 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 21 février 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [K] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 486,31 €, à compter du 14 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

· Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Les services du département ont informé le tribunal le 22 août 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.449,73 € au titre des loyers et charges échus à la date du 17 septembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [K] [S] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé de [K] [S] à la CAF le 8 novembre 2022, que la Caisse a reçu et enregistrée le 13 janvier 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 8 mars 2024, le préfet en ayant accusé réception le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, aucun commandement de justifier d’une assurance locative n’a été délivré.

En conséquence, la demande de constat de la résiliation du bail sur le fondement de l’absence d’assurance ne peut qu’être rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [K] [S] le 13 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.648,72 €.

Il ressort des pièces versées aux débats et en particulier du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et d’ordonner l’expulsion de [K] [S].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [S] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.449,73 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les sommes correspondant aux frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens. En l’espèce, ils correspondent à une somme totale de 252,73 €.

Il convient également de déduire la somme de 27€ correspondant aux cotisations d’assurance qu’ATLANTIQUE HABITATIONS a facturé à son locataire en ce que le courrier de mise en demeure du 15 janvier 2024 n’est pas accompagné du justificatif de l’accusé-réception alors même que l’article 7g alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet pour que le bailleur puisse souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Or, le relevé de compte locataire facture une assurance depuis le 29 février 2024.

En conséquence, [K] [S] sera condamné au paiement de la somme de 4.170 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 486,31 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, les difficultés de paiement ont commencé en mai 2022. [K] [S] a effectué deux versements de 300 € (montant inférieur au loyer courant) en avril et en juin 2024 et un versement de 600 € en août 2024, avant que son loyer ne soit quittancé. De ce fait, il n’a pas repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience du 19 septembre 2024.

Il n’a pas non plus pris contact avec les services sociaux du département ni même avec sa bailleresse. En l’absence d’information, il ne peut être considéré comme étant en situation de régler sa dette.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [K] [S].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 novembre 2021 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [K] [S], concernant le logement sis 10 avenue de la Vendée, 3ème étage n°208 – 44400 REZE ;

REJETTE la demande de constat de résiliation du contrat de bail sur le fondement du défaut de justification d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail sont réunies à la date du 14 décembre 2023 ;

CONDAMNE [K] [S] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4.170€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [K] [S] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 18 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 486,31 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [K] [S], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [K] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [K] [S] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY