TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Hervé CASSEL

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/15195

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KCZ

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société NBGI, S.A.R.L

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [D] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [K] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non- représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KCZ

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [D] [X] et Mme [K] [E] sont propriétaires des lots n°19 et 37 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 3] à [Localité 10].

Par exploit délivré le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société NBGI, a assigné les consorts [D] [X] et [E] devant la présente juridiction lui demandant de :

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Madame [K] [E] et Monsieur [P] [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], les sommes suivantes :

—  24 015,36 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 inclus (après répartition des charges de l’exercice 2022), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  1 036,13 € au titre des frais nécessaires,

—  5.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Madame [K] [E] et Monsieur [P] [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Madame [K] [E] et Monsieur [P] [D] [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

— Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les consorts [D] [X] et [E], régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 4 septembre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• Le relevé cadastral établissant la qualité de propriétaire des consorts [D] [X] et [E],

• Les jugements de condamnation des 13 novembre 2008 et 17 février 2015,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er octobre 2013 et arrêtés au 1er octobre 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2014 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• Les certificats de non recours correspondants,

• Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que les défendeurs restent débiteurs de la somme de 24.015,36 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus).

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume pas en matière civile.

Si le règlement de copropriété peut prévoir que les copropriétaires indivis d’un même lot seront tenus solidairement au paiement des charges, il n’est pas justifié, en l’espèce, qu’une telle clause ait été stipulée dans le règlement de la copropriété.

Les consorts [D] [X] et [E] seront donc condamnés, chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, au paiement de la somme de 24.015,36 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 23 novembre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Le commandement de payer versé aux débats a en effet été signifié le 30 septembre 2013 soit antérieurement au jugement du 17 février 2015 ayant notamment condamné les défendeurs au paiement de la somme de 11.517,33 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2013 outre 400,67 euros au titre des frais de procédure.

La demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur les dommages intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les décisions suivantes qui condamnent les défendeurs au paiement de charges de copropriété :

— Jugement du tribunal d’instance de Paris 18e du 13 novembre 2008,

— Jugement du tribunal de grande instance de Paris du 17 février 2015.

Ces pièces démontrent que les consorts [D] [X] et [E] ont été assignés pour non-paiement de leurs charges à plusieurs reprises.

Malgré ces différentes condamnations, et au vu du décompte détaillé, ils n’ont procédé à aucun règlement depuis plus de dix ans, et ce, sans exposer aucune explication. Leur défaillance et manquements répétés à leur obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, traduisent leur mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain, indépendant du retard.

En conséquence, les consorts [D] [X] et [E] seront condamnés à verser au des copropriétaires la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés solidairement aux dépens, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL conformément aux dispositions de l’article 699 dudit code.

Eu égard à leur condamnation aux dépens, ils seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [P] [D] [X] et Mme [K] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] :

— la somme de 24.015,36 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023,

— la somme de 4.000 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [P] [D] [X] et Mme [K] [E] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL ;

CONDAMNE M. [P] [D] [X] et Mme [K] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente