Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [I] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [C]

Logement 755 Etage 3

1 Allée Antoine Lavoisier

44800 SAINT HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 08 février 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/00071 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MW3Z

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [U] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 mai 2020 à effet au 28 mai 2020, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [U] [C] un logement lui appartenant sis, 1 Allée Antoine Lavoisier, 3ème étage n°755 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 372,34 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 52,17 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [U] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 8.103,77 € arrêté au 21 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [U] [C] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 8.250,72 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 1er septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [U] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 448,65 € à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Les services du département ont informé le tribunal le 9 février 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé. Seules les observations du bailleur ont été recueillies.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 février 2024. Renvoyée une première fois au 4 avril 2024, l’affaire a été à nouveau renvoyée au 30 mai 2024 et enfin au 19 septembre 2024.

A cette dernière audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 603,33 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 septembre 2024.

Régulièrement assignée à étude, [U] [C] a comparu le 8 février 2024 où elle s’était engagée à payer le solde de sa dette, soit à cette date 385,97 €. Comparante le 4 avril 2024, elle ne s’est pas présentée le 30 mai 2024 (son mari, présent, n’était pas muni d’un pouvoir de représentation).

A l’audience du 30 mai 2024, par erreur, le renvoi a été annoncé au 12 septembre 2024 au lieu du 19 septembre 2024. Un avis de renvoi écrit, à la date exacte, a été adressé à la défenderesse ainsi qu’à la bailleresse. [U] [C] ne s’est pas présentée le 19 septembre 2024 ; elle ne s’est pas manifestée le 12 septembre 2024 ou les jours suivants. L’avis d’audience n’a pas été retourné au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[U] [C] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation à la CCAPEX le 21 juin 2023, dont celle-ci a accusé réception le 23 juin 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 15 novembre 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 15 novembre 2023 a été régulièrement dénoncée par la société baillerese au représentant de l’État dans le département le 16 novembre 2023, et le préfet a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 28 juin 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [U] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 8.103,77 € arrêté au 21 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [U] [C].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[U] [C] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 603,33 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024, échéance d’août incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

La locataire sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 448,65 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, les difficultés de paiement ont commencé dès mars 2022. Les derniers versements de mai, juin, juillet et août 2024 ne couvrent pas l’intégralité du loyer.

[U] [C] n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Elle ne s’est pas présentée aux rendez-vous de l’espace départemental de solidarité.

Enfin, elle s’était engagée lors de l’audience du 8 février 2024 à régler le solde de sa dette à hauteur alors de 385,97 € mais au 19 septembre 2024, la dette n’a non seulement pas été soldé mais a de nouveau augmenté.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [U] [C].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [C], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 mai 2020 entre HARMONIE HABITAT et [U] [C], concernant le logement sis 1 allée Antoine Lavoisier, 3ème étage n°755 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 août 2023 ;

CONDAMNE [U] [C] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 603,33 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [U] [C] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 448,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [U] [C], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [U] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [U] [C] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY