Min N° 26/00213

N° RG 25/03923 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDGE

M. [J] [R]

Mme [L] [N] épouse [R]

C/

M. [A] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [L] [N] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [A] [G]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 août 2023, M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] ont donné à bail à M. [A] [G] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 1 100 euros

.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] ont fait signifier à M. [A] [G] un commandement de payer la somme principale de 1 100 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du même jour, ils ont fait signifier à M. [A] [G] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant des dispositions de l’article 7 de cette même loi.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 août 2025, M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] a fait assigner M. [A] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de six semaines, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil, pour absence de paiement des loyers et de production du justificatif d’assurance du logement ;

— ordonner son expulsion passé le délai de 8 jours suivant le prononcé de la présente décision, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [A] [G] à leur payer la somme de 3 300 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner M. [A] [G] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— dire que cette indemnité sera indexée annuellement sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ;

— condamner M. [A] [G] aux dépens de l’instance ;

— condamner M. [A] [G] au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 19 août 2025.

L’affaire a été appelé et retenue à l’audience du 3 décembre 2025.

M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R], représentés par leur conseil, ont actualisé sa demande en paiement à la somme de 7 700 euros, arrêtée au 3 décembre 2025, loyer du mois de novembre inclus, et ont précisé que le montant du loyer s’élève à la somme de 1 100 euros. Ils ont maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation.

Régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [A] [G] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026 prorogé au 04 mars 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [A] [G], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 28 août 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 juin 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [A] [G] reste devoir à M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] la somme de 7 700 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, aucun loyer n’ayant été versé depuis le mois de mai 2025.

M. [A] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] la somme de 7 700 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 décembre 2025 échéance du mois de novembre comprise.

Comme demandé, M. [A] [G] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025, date de la demande en justice, sur la somme de 3 300 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il n’est pas fait obligation à M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R], bailleurs particuliers, de justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives préalablement à la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, sans mention d’un délai suivant la délivrance du commandement de payer (article VII).

Dans ces conditions, les principes posés par l’article 24 précité, d’ordre public, s’appliquent d’office au régime de cette clause résolutoire.

Or, M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] justifient avoir régulièrement signifié le 4 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 100 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par M. [A] [G].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2025.

M. [A] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il y a lieu de lui ordonner de quitter des lieux dans un délai de 8 jours suivant le prononcé de la présente décision, comme demandé par M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R], son absence de comparution et de reprise du versement des loyers faisant obstacle à tout octroi de délais de paiement.

Il convient d’ordonner son expulsion à l’expiration de ce délai de 8 jours, faute d’exécution volontaire, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 juillet 2025 et M. [A] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il sera donc condamné au paiement mensuel de celle-ci.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus. Elle est révisable dans les mêmes conditions que le loyer. Il sera renvoyé à ce titre à l’application des dispositions contractuelles.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [A] [G] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au cas présent, M. [A] [G], condamné au dépens, sera condamné à payer à M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens, qu’il est équitable de fixer 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 août 2023 entre M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] d’une part, et M. [A] [G] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 17 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE à M. [A] [G] de libérer les lieux dans un délai de 8 jours suivant le prononcé de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de M. [A] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [A] [G] à payer à M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] la somme de 7 700 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 décembre 2025 échéance de novembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 août 2025 sur la somme de 3 300 euros ;

CONDAMNE M. [A] [G] à payer à M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [A] [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [A] [G] à payer à M. [J] [R] et Mme [L] [N] épouse [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge