Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [F] [R], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [X]

41 Avenue de l’Angevinière

Logement 943 Etage 2

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 25/00093 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQU5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [S] [X] + préfecture

Copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2023, prenant effet le jour même, la société HARMONIE HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [X] un logement lui appartenant sis, 41 avenue de l’Angevinière – appartement n°0943 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 292,21€, outre une provision sur charges de 101,55 € par mois.

Le 27 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3590,92 € au titre des loyers échus et impayés au 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 3 décembre 2024, la société HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 13 mars 2023 entre les parties ;

— à titre subsidiaire et, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [S] [X] à lui verser la somme de 3737,17 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [S] [X] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les charges, soit la somme de 403,32 €, à compter de la date d’audience, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [S] [X] à lui verser une indemnité de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025 lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, valablement représentée par un salarié muni d’un pouvoir spécial, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a fourni un décompte actualisé des sommes dues. Elle a donné son accord à la demande tendant à l’octroi de délais de paiement formulée par le locataire.

Monsieur [S] [X] a comparu. Il a reconnu le principe de la dette et a expliqué sa situation personnelle et professionnelle. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2025. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé de régler la somme de 100 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [S] [X] a déclaré ne pas avoir déposé un dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la société bailleresse lors des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, la société HARMONIE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 3 décembre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société HARMONIE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 juin 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de versement du dépôt de garantie ou de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [S] [X] le 27 juin 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 3590,92 €.

Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale du bailleur est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4159,92 € au 26 février 2025, échéance de février 2025 comprise.

Apparaissent néanmoins au décompte des pénalités d’enquête sociale. Ces pénalités ne peuvent être mises à la charge du locataire qu’à l’issue du délai de quinze jours à compter de la réception d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par le bailleur lui demandant de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition. En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de l’envoi d’un tel courrier recommandé avec accusé de réception. Il convient dès lors de retirer du décompte ces pénalités, soit 30,48 € (4x7.62 €).

En conséquence, Monsieur [S] [X] sera condamné à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 4129,44 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 3590,92 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le diagnostic social et financier indique que Monsieur [S] [X] vit seul sans enfant à charge. Il travaille et perçoit des ressources mensuelles de l’ordre de 1502€.

Lors des débats, Monsieur [S] [X] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé de régler 100 € par mois en sus de son loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Le décompte versé aux débats permet de constater une reprise du règlement intégral du loyer par Monsieur [S] [X] depuis le mois de février 2025.

Ainsi, au vu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler que si Monsieur [S] [X] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion,

— la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 28 août 2024,

— le bailleur pourra procéder à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [X] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 juin 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [S] [X] sera condamné à payer à la société HARMONIE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [S] [X] ;

Condamne Monsieur [S] [X] à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 4129,44 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 3590,92 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Accorde à Monsieur [S] [X] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en plus du loyer courant, de 35 fois 100 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Dit que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

Constate la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 28 août 2024 ;

Dit que Monsieur [S] [X] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 41 avenue de l’Angevinière – appartement n°0943 – 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonne à défaut, l’expulsion de Monsieur [S] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Condamne Monsieur [S] [X] à payer à la société HARMONIE HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

Condamne Monsieur [S] [X] à verser à la société HARMONIE HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [S] [X] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 juin 2024 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le Greffier La Présidente

Michel HORTAIS Stéphanie ZARIFFA