N° RG 25/00305 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSEX

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

à :

[H] [I],

[U] [S] [I]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me [W] [R], demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40, postulant de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [I]

comparant en personne

Madame [U] [S] épouse [I]

non comparante, ni représentée

tous deux demeurant 11 rue Jean Vigo – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Novembre 2025 et mise en délibéré au 13 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 29 décembre 2022, l’association LES COMPAGNONS DU PARTAGE, ayant pour mandataire FONCIA BRETTE, a donné à bail à Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] une maison à usage d’habitation situé 11 rue Jean Vigo – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 1080 €, charges comprises.

Ce contrat de bail était cautionné par la société Action Logement Services.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] le 30 avril 2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 2 193,73 € en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2025 (à étude pour les deux), la société Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de l’association LES COMPAGNONS DU PARTAGE, a fait assigner Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de voir, au visa de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique au besoin ;

— condamner Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] au paiement d’une somme de 3 558,19 € au titre de l’arriéré, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 193,73 € à compter du commandement du 30 avril 2024 et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] au paiement d’une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 novembre 2025.

Lors de cette audience, la société Action Logement Services, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation et actualise sa créance, en produisant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élève toujours au 28 octobre 2025 à la somme de 3558,19 €. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris, la dette n’ayant pas augmenté depuis l’assignation, et ne s’oppose pas à d’éventuelles délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, il sera renvoyé aux termes de son assignation signifiée le 17 avril 2025, associée aux notes d’audience.

Madame [S] [I] [U] n’est ni présente ni représentée.

Monsieur [I] [H] comparait en personne. Il reconnaît la dette de loyer contractée par son épouse et lui, expliquant avoir rencontré d’importantes difficultés financière à la suite de la perte de son emploi en 2024, et du retard dans le versement de ses allocations chômage par France Travail. Aujourd’hui sa situation s’est améliorée. Il a créé sa micro-entreprise et le couple perçoit des revenus stables, à hauteur de 8 000 € par mois, ce qui leur permet de faire face à l’intégralité de leurs charges mais aussi d’apurer leur dette. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant depuis 18 mois, et effectué plusieurs versements volontaires en apurement de leur dette. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, et propose des versements mensuels à hauteur de 500 € en plus du loyer courant.

Monsieur [I] [H] a été autorisé à produire des justificatifs de ses ressources et charges dans le temps du délibéré.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 13 janvier 2026.

Les justificatifs produits par Monsieur [I] [H] sont parvenus au greffe de la juridiction le 04 novembre 2025.

MOTIFS  :

Sur l’absence de comparution de la défenderesse

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la société Action Logement Services justifie, par la production de quittances subrogatives, être subrogée dans les droits et actions de l’association LES COMPAGNONS DU PARTAGE, ayant pour mandataire FONCIA BRETTE à laquelle elle a réglé la somme totale de 4433,19 € en sa qualité de caution au titre des loyers impayés, et avoir recouvré auprès des locataires la somme de 875 €.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 29 décembre 2022 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 30 avril 2024 vise cette clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 28 octobre 2025, fourni par la société Action Logement Services, que Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] n’ont pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 01 juillet 2024.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 01 juillet 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U], par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et en particulier le commandement, l’assignation et le nouveau décompte fourni par la société Action Logement Services que Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U], qui n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, restent devoir une somme de 3558,19 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges selon décompte du 28 octobre 2025.

La société Action Logement Services justifie être subrogée, par l’association LES COMPAGNONS DU PARTAGE, ayant pour mandataire FONCIA BRETTE, qu’elle a réglée en sa qualité de caution, à hauteur de la somme principale de 3558,19 €.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 193,73 €, et de l’assignation pour le surplus.

Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] seront également condamnés à payer à la société Action Logement Services les loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, sous réserve pour cette dernière de justifier de leur paiement auprès du bailleur par une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989. Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] ont repris le paiement des loyers courants depuis 18 mois, et se sont efforcés de régulariser leur situation, en effectuant plusieurs versements volontaires en sus du loyer courant. En outre, ils justifient de ressources leur permettant de faire face à un échéancier en sus de la poursuite du paiement des loyers mensuels et des charges courantes.

En conséquence, il y a lieu de leur laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de leur accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] Seront donc autorisés à se libérer de leur dette locative par l’effet de 7 versements mensuels de 500 € chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d’une 8ème et dernière mensualité qui soldera la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, sous condition du respect par ces derniers de leur obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, les défendeurs seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera exigible et les défendeurs seront alors occupants sans droit ni titre du logement qu’ils devront libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [G] de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et les défendeurs seront condamnés à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls des défendeurs.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U], parties perdantes dans ce litige, ont solidairement condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2024.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] à payer à la société Action Logement Services la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux dela protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition du public au greffe,

DECLARE la société Action Logement Services recevable à agir ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre L’association LES COMPAGNONS DU PARTAGE, ayant pour mandataire FONCIA BRETTE et Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] le 29 décembre 2022, concernant la maison à usage d’habitation situé 11 rue Jean Vigo – 28000 CHARTRES, ce à compter du 01 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3 558,19 € (TROIS MILLE CINQ CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET DIX-NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 193,73 € (DEUX MILLE CENT QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET SOIXANTE-TREIZE CENTIMES) à compter du 30 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter du 17 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDE à Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] un délai de 8 mois pour s’acquitter de leur dette, à raison de 7 mensualités de 500 € (CINQ CENTS EUROS) chacune et une 8 ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant le présent jugement;

SUSPEND la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] seront tenus de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

4°/ le bailleur sera autorisé conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à remettre les meubles se trouvant sur les lieux au jour de l’expulsion, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] à payer à la société Action Logement Services, à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] à payer à la société Action Logement Services la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [S] [I] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION