Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [I]

Logement 14 Etage 1

42 Rue du Plessis

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01188 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWQC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [V] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 avril 2017 à effet au 15 mai 2017, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à [V] [I] un logement de type 2 lui appartenant sis, 42 rue du Plessis, outre un garage 015044, emplacement n°1069- 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 383,31 € pour le logement, 35 € pour le stationnement outre une provision mensuelle pour charges de 44,69 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO, a fait commandement à [V] [I] de justifier d’une assurance, de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 772,52 € arrêté au 31 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 25 avril 2017 à compter du 13 décembre 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 13 janvier 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion d'[V] [I] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [V] [I] au paiement de la somme de 2 079,01 € arrêtée au 13 janvier 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 13 novembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [V] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 13 décembre 2024 ou du 13 janvier 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [V] [I] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 18 juillet 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

À ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 809,09 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [V] [I] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 5 novembre 2024, la commission en ayant accusé réception le 12 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025 et le préfet en a accusé réception le même jour soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

CDC HABITAT SOCIAL, par la voix de son Conseil, a indiqué maintenir sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.

[V] [I] ne justifie pas que le logement dont il est locataire était assuré dans le mois suivant le commandement de payer et de justifier d’une assurance du 13 novembre 2024. En effet, l’attestation d’assurance qu’il produit à l’audience concerne la période du 7 mars 2025 au 6 janvier 2026, soit postérieurement au mois suivant le commandement.

Ainsi, le commandement étant demeuré infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance et d’ordonner l’expulsion d'[V] [I].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [V] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 809,09 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui s’élèvent à 312,21 € (182,06 € + 130,05 € – on ne retiendra pas les frais de contentieux comptabilisés le 3 avril 2024, soit antérieurement à la présente procédure).

En conséquence, [V] [I] sera condamné au paiement de la somme de 496,88 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 6 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 526,95 €.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les rejets de prélèvements ont débuté en septembre 2023, la dette ayant commencé à se creuser en janvier 2024. Au jour de l’audience, le versement intégral du loyer courant a repris depuis plusieurs mois. La SA CDC HABITAT SOCIAL indique que sur le principe et au regard de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 relatif à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, des délais pourraient être accordés à [V] [I] mais qu’elle n’y est pas favorable sur le fond.

En outre, par un jugement en date du 14 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de contentieux locatif, avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette locative, et condamné [V] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 871,53 €.

Au regard de ces éléments, il apparaît que [V] [I] est prêt à solder sa dette en quelques mois, offrant de verser chaque mois 100 € en plus du loyer, ce qui permettrait de régler sa dette en cinq mois.

Il convient au regard de la faiblesse de la dette et de la capacité de remboursement dont le locataire se prévaut, d’accorder des délais de paiement selon les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [I], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 25 avril 2017 entre CDC HABITAT SOCIAL et [V] [I], concernant le logement sis 42 rue du Plessis, outre un garage 015044, emplacement n°1069- 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut d’assurance sont réunies à la date du 14 décembre 2024 ;

DIT que [V] [I] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 42 rue du Plessis, outre un garage 015044, emplacement n°1069- 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[V] [I] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [V] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 496,88 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [V] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 6 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 526,95 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ACCORDE à [V] [I] un délai de paiement de cinq (5) mois pour se libérer de la dette, soit 4 mensualités de 100 €, la 5ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE [V] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [V] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY