Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [J]

Moricière 7 Porte 7

24 Rue des Sorinières

44140 LE BIGNON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02511 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N52L

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Madame [B] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 juillet 2002 à effet au même jour, l’Office public d’aménagement et de construction de Loire-Atlantique (OPAC) a donné à bail à [B] [J] un logement de type 3 lui appartenant sis, La Moricière, 24 rue des Sorinières, rez-de-chaussée – 44140 LE BIGNON et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 285,33 € pour le logement, 30,06 € pour l’emplacement de stationnement, 19,07 € pour le jardin, outre une provision mensuelle pour charges de 12,22 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, l’OPAC devenu l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a fait commandement à [B] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 766,29 € arrêté au 13 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à effet du 23 avril 2024 ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

· Ordonner l’expulsion d'[B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner [B] [J] à payer la somme de 2 984,51 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 507,54 € augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminué des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· La condamner au paiement de la somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 78,29 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 19 août 2025 par l’Espace départemental des solidarités, qui n’a pas réussi à se mettre en contact avec la locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

À ladite audience HABITAT 44, représenté par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3 492,05€ après régularisation du Supplément de Loyer de Solidarité. Par ailleurs, le bailleur s’oppose à l’octroi de délai de paiement si ceux-ci ne sont pas a minima de 100 € par mois en sus du loyer courant.

Régulièrement assignée à étude, [B] [J] a comparu. Elle reconnaît le montant de la dette pour laquelle elle sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 50 € par mois en sus du loyer. Elle a actualisé sa situation financière et personnelle déclarant percevoir 1 564 € au titre de deux emplois. Elle a également indiqué subir des retards de salaire et souhaiter rester dans ce logement.

Les deux parties étant présentes il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 16 avril 2025, la Commission en ayant accusé réception le 18 avril 2025, soit deux mois avant l’assignation du 18 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 18 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 5.6.1.

Par exploit de commissaire en date du 22 février 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [B] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 766,29 € arrêté au 13 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[B] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 669,19 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025.

Il convint de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 177,14 € (98,85 € + 2,50 € + 75,79 €).

En conséquence, [B] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 3 492,05 €, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HABITAT 44, à compter du 6 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 507,54 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [B] [J] a repris le paiement intégral de son loyer courant deux mois avant l’audience.

Lors de l’audience, la locataire indique percevoir la somme mensuelle de 1 564 € au titre de deux emplois cumulés. Elle propose de verser la somme mensuelle de 50 € en sus de son loyer courant afin de suspendre les effets de la clause résolutoire. Elle affirme qu’un plan d’apurement en ce sens sera signé le lundi suivant l’audience avec l’assistante sociale du bailleur.

A ladite audience, le Conseil du bailleur refuse cette proposition, indiquant que le montant de cette proposition est trop faible. En effet, une mensualité de 100 € serait nécessaire afin d’apurer la totalité dette dans le délai maximal autorisé par la loi.

Au regard de ces éléments, dès lors qu'[B] [J] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience et qu’elle se trouve en situation de régler sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Le montant proposé par la locataire étant toutefois insuffisant pour régler la totalité de sa dette, la mensualité sera supérieure à celle proposée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [B] [J] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HABITAT 44 pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [J], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[B] [J] sera également condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 juillet 2002 entre HABITAT 44 et [B] [J], concernant le logement sis La Moricière, 24 rue des Sorinières, rez-de-chaussée – 44140 LE BIGNON, et ses accessoires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à HABITAT 44 la somme de 3 492,05 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [B] [J] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 75 €, la 36 mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [B] [J] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis La Moricière, 24 rue des Sorinières, rez-de-chaussée – 44140 LE BIGNON, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[B] [J] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à HABITAT 44, à compter du 6 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 507,54 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [B] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à HABITAT 44 la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY